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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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부동산 대출 규제가 혼선을 거듭하면서 실수요자들의 불만이 커지고 있습니다.

 

특히 최근에 있었던 ‘디딤돌 대출' 관련하여 더욱 그런 것 같은데요. 다행히 실수요자 보호라는 취지로 디딤돌 대출에 대해서는 일단락되었지만, 당분간 이와 비슷한 혼란은 지속될 것 같습니다.

 

이때, 부족한 자금을 부모 등에게 조달하는 경우가 많을 텐데요. 어떤 부분을 조심해야 할까요?

 

 

📍 첫째, 증여와 차용을 잘 구분하는 것이 가장 중요합니다!

 

예를 들어 주택 취득 자금에 부족한 자금이 3억 원이라고 합시다. 이때 1억 원을 증여받고, 나머지 2억 원은 부모에게 차용할 수 있을 것입니다.

 

이 경우 증여받은 1억 원은 사전증여가 없었다고 가정할 때 성년자녀공제 5천만 원을 제외하고 남은 5천만 원에 대해 10%의 증여세율이 적용되어 5백만 원을 증여세 신고, 납부해야 합니다(신고 세액공제 3% 적용 시 485만 원).

 

만약 과거 10년간 사전 증여받은 금액이 있다면 1억 원에 대해 모두 증여세가 나오기 때문에 이때는 1천만 원의 증여세를 부담해야 하므로(신고세액 공제 적용시 970만 원), 가급적 미리 사전증여를 함으로써 주택취득자금을 마련해주는 것이 중요합니다.

 

반면, 3억 원 중 2억 원을 차용하였다면 이때는 반드시 ‘증거'를 남기고 기간 내 상환하는 것이 중요한데요. 이때 증거란 차용증 그리고 이자 지급이라 할 수 있습니다.

 

먼저 차용증은 아래 그림에 나온 것처럼 매우 구체적으로 작성해야 합니다. 누가 봐도 모르는 제삼자와 작성한 것과 같아야 하며, 사회 통념상 인정이 되는 수준이어야 합니다.

 

(그림 1) 단계별 양도세 절세 포인트금전대차 계약서, 서울중앙지방법원

 

따라서 상환기간이 30년, 거액의 자금에도 무이자를 적용한다면 그때는 좀 문제가 될 수 있겠죠?

 

즉 겉으로는 차용의 모습을 띠었지만, 실질이 증여라면 이에 대해 증여세가 부과될 수도 있는 것입니다.

 

 

📍 둘째, 사전증여의 경우에도 ‘증거'를 남기는 것이 유리합니다

 

앞서 사전증여를 통해 필요한 자금을 미리 준비하는 것이 좋다고 말씀드렸는데요.

 

예를 들어 미성년자 자녀에게 2천만 원을 증여하면 10년간 증여재산 공제 2천만 원이 적용되어 부담해야 할 증여세는 없습니다.

 

하지만 이 경우에도 ‘신고'를 통해 증여했다는 사실을 객관적으로 남기는 것이 유리합니다. 홈택스 사이트에 가셔서 세금 신고 → 증여세 신고 → 현금증여 간편신고를 활용하시면 좋습니다.

 

(그림 2) 증여세 신고, 홈택스

 

이보다 조금 더 적극적인 분들은 아예 증여세를 납부하기도 합니다.

 

즉, 미성년 자녀의 경우 증여재산공제 2천만 원보다 더 큰 금액, 가령 3천만 원을 증여해서 초과한 1천만 원에 대해 증여세를 아예 납부하는 것입니다.

 

이 경우 초과한 1천만 원에 대해 10%의 증여세율이 적용되어 1백만 원을 납부하면 되고 신고세액공제 3%가 적용되면 최종적으로 97만 원을 부담하면 됩니다. 

 

물론 이 경우 수증자인 자녀가 받은 금액이 일부 줄어들긴 하지만, 이보다 더 훌륭한 증거가 또 어디 있을까요?

 

 

📍 셋째, 빌린 자금에 대한 이자 지급은 가급적 최소화하는 것이 좋습니다

 

앞서 3억 원 중 1억 원은 증여, 2억 원은 차용해서 마련한다고 하였는데요.

 

이때 2억 원에 대해서는 법정이자율 4.6%가 적용됩니다. 다만 이보다 낮은 이자를 지급하는 경우에는 그 차액이 연간 1천만 원 이하가 되어야 합니다.

 

예를 들어 2억 원에 대해 법정이자율 4.6%를 적용하면 매년 납부해야 하는 이자는 920만 원이 됩니다. 그런데 무이자를 적용하게 되면 지급해야 할 이자는 없게 되고, 이때 당초 부담해야 할 이자와의 차액은 920만 원(=920만 원 - 0)이 됩니다. 그리고 해당 금액은 1천만 원 이하이니 특별히 문제가 없는 것이죠.

 

하지만 원금이 2억 원이 아닌 3억 원이라면 무이자로 할 경우 적정 이자와의 차액이 1천만 원을 넘게 되고(3억 원 * 4.6% = 1,380만 원) 이때는 이자에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다.

 

게다가, 자녀가 부모에게 지급한 이자에 대해서는 이자소득세 25%를 원천징수 한 후에 지급해야 하니 가급적 이자는 줄인 상태에서 지급하도록 하고, 그 차액이 연간 1천만 원을 넘기지 않되, 특히 무이자로 진행하는 경우에는 반드시 해마다 원금 일부라도 상환해서 지급하는 것을 권합니다.

 

이 역시 증여가 아닌 차용이라는 것을 입증할 수 있는 좋은 증거가 되기 때문입니다. 

 

앞으로 이러한 자금조달에 대한 이슈는 더욱 커질 것이고, 그 과정에서 부모 등 특수관계자로부터 차용을 한 경우에는 과세당국의 검증이 더 강화될 것으로 보입니다.

 

이에 미리 준비하시고 대비하시기를 바랍니다. 감사합니다.

 

 

핵심 요약 대출 규제로 인한 자금조달, 이 경우 부모 등에게 차용 시 조심해야 할 부분 3가지 차용증 작성은 물론, 적정 이자 지급, 이자 소득에 대한 원천 징수 등 주의해야 할 사항을 알아봤어요