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😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

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📍 일본은 헤이세이(平成) 부동산거품 붕괴 이후 아직도 그 후유증에서 벗어나지 못하고 있다

 

지난해 말 기준 역사적 고점(1991년 1월) 대비 여전히 24%가량 낮은 수준이다. 집값은 2012년 10월 바닥을 찍은 후 일부 시세를 회복한 것은 사실이다.

 

M2(광의 통화) 중심 통화량이 늘어난 데다 인구 감소(2011년부터 지난해까지 360만 명)에도 불구하고 집을 필요로하는 가구 수가 증가한 영향이다.

 

요즘 일본 부동산시장은 양극화가 심한 것 같다. 도심과 외곽 차이가 심한 게 대표적인 현상인데 인구 감소 시대의 부동산시장 특성이기도 하다.

 

일본 총무성에 따르면 일본 주택은 2023년 10월 현재 6504만 7000채에 달한다. 이중 공동주택은 전체의 55.9%에 달하며, 우리나라 중고층 아파트 격인 15층 이상 공동주택은 115만 1,000만 채로 4.6%에 이른다. 다른 통계로 맨션(일본에선 아파트를 맨션이라고 부르는데, 3층 이상 공동주택)은 2023년 말 현재 704만 3,000채로 집계됐다.

 

일본에 비해 우리나라는 공동주택이나 아파트 비중이 높다. 통계청에 따르면 우리나라의 총주택 수는 2023년 말 현재 1,955만 채로 공동주택은 전체의 79.2%에 이른다. 아파트 비중은 64.6%인 1,263채이다. 한국은 아파트 공화국이라고 해도 과언이 아닌 셈이다.

 

 

📍 흥미로운 점은 일본에서 아파트값이 다른 주택에 비해 상대적으로 더 올랐다는 점이다

 

일본 국토교통성에 따르면 2008년 4월부터 2023년 12월까지 일본 집값은 평균 23.5% 올랐다.

 

하지만 편차가 너무 크다. 주거용 토지는 0.8%로 거의 제자리에 머물렀다. 단독주택도 6.3% 상승하는 데 그쳤다. 하지만 아파트는 같은 기간 89.1%나 올랐다.

 

아파트 강세는 한‧일이 모두 닮았다. 실제로 KB 부동산시세에 따르면 2008년 4월부터 2023년 12월까지 한국 주택 가격은 평균 47.4% 상승했다.

 

이 가운데 단독주택은 27.8%, 연립주택은 37.8% 각각 올랐지만, 아파트 상승률은 55.1%에 달했다. 일본처럼 주택간 편차는 크지 않지만, 아파트 상승률이 두드러졌다.

 

한국 아파트가 다른 주택에 비해 인플레이션 헤지 효과가 있다는 여러 논문을 본 적이 있는데 이를 입증하는 것 같다.

 

 

📍 일본에서 아파트 거주 니즈는 계속 늘어나고 있다

 

국토교통성에 따르면 아파트 거주자를 대상으로 거주 의사를 물었더니 1980년에는 ’계속해서 아파트 살겠다’고 답한 사람이 21.7%에 불과했다. 하지만 해가 갈수록 늘어 2013년에는 절반을 넘더니(52.4%), 2018년에는 62.8%에 달했다.

 

일본에서 왜 아파트가 인기가 있을까, 개인적으로 그 이유로 두 가지를 꼽을 수 있을 것 같다

 

첫째, 2011년 동일본 대지진이 일어났을 때 고층 아파트가 의외로 무너지지 않았다. 지진에 대비한 내진이나 면진 설계를 잘한 덕분이다. 아파트가 안전하다는 인식이 지진 경험을 통해 형성된 것으로 생각된다.

 

둘째, 일본에선 가부장적 사회 성격이 강한데 맞벌이 여성이 늘면서 가사 노동을 최소화할 주거 공간으로 아파트를 선호하게 된 게 아닌가 싶다. 우리나라 국회미래연구원에 따르면 해외 주요국의 15~64세 남녀의 하루 평균 총 가사 노동시간 중 남성의 투입 비중을 계산한 결과 일본은 15.5%로 한국(18.6%)보다 낮다.

 

미국은 38%, 노르웨이, 덴마크, 스웨덴은 43%에 달한다. 유럽이나 미국에선 남편이 적극적으로 가사 노동을 적극적으로 담당하니 단독주택에 살아도 된다.

 

하지만 일본에선 남편이 집안에서 꿈쩍하지 않으니 ‘독박 살림’을 해야 하는 여성을 중심으로 압축된 공간인 아파트를 선호할 수밖에 없을 것이다.

 

 

📍 일본에서 특히 MZ세대를 중심으로 인기 있는 주택이 타워 맨션이다

 

타워 맨션은 일본 건축 기준법상 높이가 60m(20층 정도) 넘는 초고층 건축물이다. 타워 맨션은 일본 고소득 20~30대 맞벌이 부부들인 ‘파워 커플(power couple)’ 사이에서 거주하고 싶은 주거 로망이 되었다.

 

최근 신고가를 경신하고 있을 정도로 일본 주택시장 회복을 주도하고 있기도 하다. 수요가 많으니 그만큼 가격이 많이 오르는 것이다. 타워 맨션에선 각종 헬스장, 수영장 같은 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있다는 점도 인기를 끄는 요인이 아닌가 싶다.

 

 

일본은 2005년 초고령 사회에 진입했다. 2025년 초고령 사회 진입이 예상되는 우리나라보다 20년 빠르다. 이런 점에서 일본 주거 트렌드는 우리나라에 적지 않은 시사점을 던지는 것 같다.

 

 

핵심 요약 일본에서도 단독주택보다 아파트 상승률이 높아요 내진, 면진 설계 안전성 강화가 아파트 인기의 이유 중 하나에요 맞벌이 부부가 늘면서 가사 노동 최소화 공간인 아파트를 선호하게 되었어요