이종호 홈즈 부동산 대표
2024.11.04 11:00
❄️ 2024년 말, 상급지 조정을 대비하라
😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.
🔎 서울 아파트의 거래량이 급격하게 감소하면서 부동산 시장의 흐름의 변화가 감지되고 있습니다
일반적으로 부동산 시장은 거래가 급감한 지 3달이 지나게 되면, 매물이 쌓이고 호가가 하락하면서, 가격 조정이 시작됩니다.
즉 본격적으로 거래가 급감하기 시작한 2024년 9월 이후 약 3달이 지난, 올해 12월부터는 부동산 시장의 본격적인 가격 조정이 시작될 수 있다는 것입니다.
🔎 그런데, 이번 조정장은 지금까지와는 다른 양상으로 전개될 가능성이 높아 보입니다
이전과는 다르게 상급지 부동산의 가격 조정 폭이 더 클 수 있다는 것인데요.
보통 일반적으로 부동산 조정장이 시작되면, 강남과 같은 상급지의 경우 적은 가격 조정을 받고, 더 빠르게 상승하는 경향을 보입니다.
하지만 요번 조정장에서는 강남과 같은 상급지들이 더 많이 하락하고, 추후 상승의 속도도 더딜 것으로 보입니다. 즉 이전과 다른 양상으로 부동산 시장이 진행될 수 있다는 것이지요.
그래서 오늘은 왜 앞으로 이어질 조정장에서 상급지 부동산이 더 크게 조정될 수 있는지, 그 이유를 알아보고, 이를 활용한 내 집 마련 전략에 대해서 고민해 보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.
🔎 급증한 부동산 대출, 위험한 상급지 부동산
위 그래프는 2021년도와 2024년도의 서울 주택 매수자의 매수 현황을 비교 조사한 그래프입니다. 그래프를 보면 2021년도에 비해서 2024년도의 서울 주택 매수자의 주택 담보 대출액과 비중이 크게 증가한 것을 알 수 있습니다.
2021년 서울 주택 매수자의 평균 주택 담보 대출액은 3억 1,567만 원이었지만, 2024년 현재 평균 주택 담보 대출액을 이보다 50% 이상 증가한 4억 8,959만 원으로 대출액이 5억 원에 육박할 정도로 크게 증가하였습니다.
주택 담보 대출을 활용하는 비율 또한 크게 증가하였는데, 2021년도에는 전체 주택 매수자의 36.3%만이 주택 매수 시 주택 담보 대출을 활용하였지만, 현재에는 전체 주택 매수자의 50%가 넘는 56.6%가 주택 매수 시 주택 담보 대출을 활용하고 있는 것으로 나타났습니다.
종합해 보자면, 2021년도에 비해 2024년, 상대적으로 주택 매수 시 대출 활용 금액과 비중이 급등했다는 사실을 알 수 있습니다.
🔎 그렇다면 이렇게 급증한 주택 담보 대출은 어디서 증가한 것일까요?
위 자료는 21년과 비교한 24년의 자치구별 아파트 거래량을 나타낸 그래프입니다. 그래프를 보면 현재 증가한 거래량의 대부분이 바로 송파, 성동, 마포, 강동, 강남으로 대표되는 일명 15억 이상 주택이 다수 분포한, 상급지 지역들인 것을 알 수 있습니다.
반면에 9억 원 이하 주택들이 다수 분포하는 하급지로 대표되는 금천구, 도봉구, 구로구 등은 2021년도에 비해서 오히려 거래량이 급감했음을 알 수 있죠.
이러한 사실들을 현재 급증하고 있는 주택 담보 대출과 함께 분석해 보았을 때, 최근 증가한 주택 담보 대출의 대부분이 바로 2024년에 거래가 급증한 상급지 부동산 매수 과정에서 발생했다는 것을 유추해 볼 수 있습니다.
즉 2024년도에 증가한 대부분의 주택 담보 대출은 상급지에 집중되어 있다는 것입니다. 때문에 과거와 다르게 현재 상급지 부동산 가격은 대출과 영끌을 통한 상당한 거품이 발생해 있을 수 있다는 것입니다. 즉 상급지 부동산의 위험성이 증가하고 있다는 것이지요.
그렇다면 2021년도와 달리 2024년 상급지 부동산의 대출이 급증한 이유는 무엇일까요?
🔎 15억 이상 주택의 대출 금지와 후폭풍
2019년 문재인 정부에서는 급등하는 부동산 시장을 진정시키기 위해, 15억 이상 주택에 대해서 주택 담보 대출을 일괄적으로 금지하는 12.16 부동산 정책을 발표하게 됩니다. 대책으로 인해 투기과열 및 투기지역 15억 이상 주택의 주택 담보 대출이 전면 금지되었습니다.
이에 따라 상급지의 부동산 수요의 상당 부분이 대출을 활용할 수 있는 하급지 부동산으로 몰렸고 풍선효과 발생, 이는 노·도·강, 금·관·구 등 15억 이하 주택이 밀집한 하급지 부동산의 급등으로 이어졌습니다.
반면 상급지 부동산의 경우 주택 구입시 대출 활용이 전면적으로 막히게 되면서, 거래량이 줄어들고, 가격 상승률 또한 정체되었습니다. 이러한 정책의 효과가 의도치 않은 후폭풍을 가져왔는데, 이는 현재 발생하고 있는 부동산 양극화 시장의 초석이 되었습니다.
당시 15억 이상 주택의 대출이 금지되면서 상급지는 부동산의 과수요가 억제되고 이에 따라 상급지 부동산은 구조적인 가격 안정성을 갖추게 되었습니다. 반면에, 하급지 부동산의 경우 대출 활용이 상대적으로 여유로웠기 때문에 과한 수요가 일시적으로 몰리면서 상당한 가격 거품이 발생하게 되었습니다.
정책의 영향은 조정장으로 이어져, 2022년 고금리로 인한 부동산 하락장 조정장 속에서, 대출의 비중이 매우 적었던 상급지 부동산의 경우 가격 조정의 폭이 작고 반등의 속도가 빨랐던 반면에, 하급지의 경우 금리 폭등과 이로 인한 부담 증가로 인해 가격 조정 폭도 컸으며, 반등의 속도 또한 느리게 진행되었습니다.
특히 영끌 투자가 몰렸던 몇몇 경기도권의 경우 반등장이 상당 부분 진행된 현재까지도 제대로 된 가격 회복을 보여주지 못하고 있는 실정입니다. 즉 2022년 이후 현재까지 발생하고 현재의 양극화장의 근본적인 이유는 바로 15억 이상 대출 금지 정책에 있었던 것입니다.
🔎 상급지 가격 조정을 대비하라
2022년, 윤석열 정부가 들어서면서, 15억 이상 주택에 대한 주택 담보 대출 금지가 전면 해제되었습니다.
이에 따라 2022년 이후 거래된 상급지 부동산 매수자의 상당수는 대출을 활용하여 주택을 매수하였으며, 활용 금액 또한 5억 원이 넘는 경우가 많았습니다. 2021년과는 다르게 상급지 주택 또한 대출을 통해서 매수한 분들이 많았다는 것입니다.
이는 추후 상급지 부동산 시장의 가격 상승 제한요인으로 작용할 가능성이 높습니다. 또한 2024년 말 이후에는 국내 최대 규모 단지인 둔촌주공의 입주를 앞두고 있죠, 둔촌주공의 입주는 부동산 시장에 악영향을 줄 가능성이 높습니다.
결론적으로 15억 이상 주택의 주택 담보 대출 허용으로 이로 인한 상급지 부동산 가격 거품의 증가, 2024년 말부터 이어지는 강남발 대량 신축 공급, 침체하고 있는 현 경제 상황 등을 종합적으로 고려해 볼 때, 2024년 12월 이후 상급지 부동산의 상당한 조정이 발생할 가능성이 높아 보입니다.
🔎 내 집 마련 전략
오늘은 앞으로 왜 앞으로 상급지 부동산이 더 크게 조정될 수 있는지, 그 이유를 알아보았습니다. 하지만 이렇게 상급지가 단기적으로 조정된다고 해서 상급지 부동산을 도외시해서만은 안 됩니다.
위의 이유로 인해 단기적으로 상급지 부동산의 조정이 발생할 수 있지만, 이는 기회로 보아야 합니다. 장기적으로는 인구 감소, 경제 양극화 등으로 인해 부동산 쏠림 현상은 더욱 강화될 수밖에 없기 때문입니다.
때문에 내 집 마련을 준비하시고 계신 분들이라면, 이번에 발생할 상급지 부동산의 조정 기회를 활용하여 주택의 매수 기회로써 활용하시기를 바랍니다.
결국 최근 발생한 단기적인 상급지 가격 거품이 적절히 조정된다면, 장기적으론 상급지의 주택을 매수하는 것이 더 큰 수익으로 이어질 수 있기 때문입니다. 감사합니다.
핵심 요약
|
홈노크 앱 설치하고 매일 업데이트 되는 부동산 인사이트 확인해 보세요.
이 정보가 유익했다면 소중한 사람들과 나눠보세요.
올해 종부세는 얼마일까?
세무서 방문 없이 예상세금 무료 확인