이동현

2022.08.19 11:00

투자

부동산에 투자하지 않는 것도 리스크다

Summary

  1. 위기는 기회라는 말이 있다. 대한민국의 수많은 자산가는 부동산을 선택해 큰돈을 벌어왔고, 신3고(고물가, 고환율, 고금리) 시대인 지금도 부동산 투자를 이어오고 있다.
  2. 경기 불황으로 부동산시장이 침체했다고 실물인 부동산을 애써 외면하고 투자하지 않는 것도 인플레이션을 감안하면 일종의 리스크라고 말할 수 있다.
  3. 실제로 다양한 부동산 투자 성공사례를 분석해보면 공통적인 특성이 보이는데, 첫째, 부동산시장 침체가 위기라기보다는 우량부동산을 매입할 수 있는 절호의 기회라고 생각했었다는 점, 둘째, 단기차익에 급급하기보다는 장기 전망을 내다보고 투자했었다는 점, 셋째, 매입 후 가공과 개발까지 염두하고 있었다는 점, 넷째, 부동산 투자야말로 물가상승률을 상쇄시킬 수 있는 실물 투자로 인식하고 있었다는 점 등이다.

 

지금 대한민국 경제는 안팎으로 커다란 위기에 직면해있다. 코로나19 사태 장기화로 인한 내수경기 침체, 우크라이나전쟁 여파로 인한 원자재가격 급등, 소리 소문도 없이 다가온 인플레이션, 지속적인 금리인상, 단시일 내 해소될 거로 보이지 않는 청년실업 문제, 민생을 외면한 정치권의 소모적 정쟁 등 어디 한둘이 아니다. 부동산에 큰돈을 투자하기가 쉽지 않아 보인다.

 

하지만 위기는 기회의 또 다른 이름이라는 말이 있다. 아이러니하게도 코로나19 사태는 큰 폭의 부동자금 증가를 가져왔다. 투자자 입장에서 보면 풍부한 유동성에 기인한 화폐가치 하락에 대비해 마땅한 투자처를 찾아야 하는 상황을 맞이하게 됐다. 그런데 많은 사람은 경기 불황에 따른 부동산시장 하락을 말하면서 이른바 ‘안전 투자’라는 명목하에 부동산에 투자하기를 애써 외면하고 꺼리는 경향이 있다. 하지만 인플레이션을 고려하면 실물인 부동산에 투자하지 않는 것도 일종의 리스크라고 볼 수 있다. 그런데 위기를 절호의 기회라고 생각하고 우량부동산에 집중적으로 투자해 큰 성과를 거둔 자산가들도 적지 않다. 실사례를 통해 좀 더 상세히 알아보자.

 

 

[사례 1] 법원경매를 통해 강남 상가주택을 낙찰받아 자산증식에 성공한 A씨

 

직장인 A씨가 본격적으로 부동산에 투자하기 시작한 시점은 2002년 봄이었다. 사실 이전까지만 해도 부동산 투자라고 하면 당연히 아파트에 청약해서 분양받는 게 전부인 줄만 알았던 A씨. 그랬던 그가 부동산 투자에 본격적으로 관심을 가지게 된 계기는 우연한 기회에 참석하게 된 친목 모임에서 베테랑 경매컨설턴트를 만나게 되면서부터였다. 경매컨설턴트는 그에게 여유자금이 있다면 법원경매로 나온 부동산에 투자할 것을 권유했다. 부동산 경매에 문외한이었던 A씨로서는 경매컨설턴트의 권유를 선뜻 받아들이기가 쉽지 않았지만, 입찰에서부터 명도에 이르기까지 모든 진행 과정을 도와주겠다고 제안하자 경매를 통한 부동산 투자에 도전키로 했다.

 

A씨가 투자한 경매물건은 서울 강남구 OO동 모 초등학교 인근에 소재한 대지 274㎡, 연면적 515㎡ 규모의 3층짜리 상가주택이었다. 경매법원을 통해 감정평가된 금액은 6억 5,000만 원이었지만 배당받지 못하는 상가 임차인의 존재로 명도 저항이 우려되는 까닭에 2회 유찰돼 감정평가 금액의 64%인 4억 1,600만 원에 재입찰 된 물건이었다. 입찰 당일 A씨는 감정평가 금액의 74% 선인 4억 8,000만 원에 응찰해 경쟁입찰자 4명을 모두 물리치고 최고 낙찰자로 선정됐다. 이후 경매컨설턴트의 도움으로 상가 임차인에 대한 명도 절차(명도비용 2천만 원 소요)까지 무사히 마치게 되면서 온전한 소유권을 가지게 됐다. 그 후 시간이 흘러 A씨가 낙찰받은 경매물건은 점차 상권이 커지면서 상가 밀집 지역으로 변모해갔다. 또 그사이 지하철 9호선이 개통됐고 2030세대가 선호하는 핫한 지역으로 성장했다. 게다가 신분당선 연장노선(강남역~신논현역~논현역~신사역)도 개통했다. 경매로 매입한 지 20년이 지난 2022년 현재, 총투자 금액 대비(5억 원) 무려 12배 상승한 60억 원에 호가되고 있다. 더욱이 인근 부동산 중개업소들에 따르면, 추후 리모델링을 통해 개보수까지 마친다면 70억 원에도 매수자 구하기가 어렵지 않아 보였다. 그간의 물가상승률을 감안하더라도 A씨의 부동산 투자는 말 그대로 대박 그 자체였다.

 

 

[사례 2] 글로벌 금융위기가 발발했음에도 과감한 토지 매입으로 큰돈을 벌게 된 B씨

 

자영업자 B씨의 부동산 투자 성공사례는 경이롭기까지 하다. 2008년 늦가을, 평소 알고 지내던 한 지인으로부터 직접 매수를 의뢰받고 개별공시지가 수준에서 사들인 경기도 용인시 기흥구 OO동 소재 11,240㎡ 규모의 토지(지목: 임야)가 있다. 해당 토지의 당시 개별공시지가는 3.3㎡당 40만 원 선이었고, 거래 시세 역시 개별공시지가를 조금 웃도는 3.3㎡당 50만 원 선에서 크게 벗어나지 않았다. 게다가 B씨가 지인으로부터 토지매수를 제의받고 고민하는 모습을 지켜본 가족들은 이구동성으로 매입에 반대했다. 여유자금이라고 하더라도 임야에 14억 원 육박하는 큰돈이 들어간다는 사실을 받아들이기 힘들었던 것이다.

 

하지만 그의 생각은 달랐다. 비록 지목은 임야였지만 완경사지였기에 향후 개발될 가능성이 커 보였고, 국내 굴지의 대기업 연구소와 연수원들이 속속 들어설 예정이라는 소문까지 들렸기 때문이다. 무엇보다 서울 소재 OO대학교가 메인 캠퍼스를 이곳 인근 지역(죽전 신도시)으로 이전해온 직후였다는 점에 주목했다.

 

결과적으로 B씨의 판단이 옳았다. 그간 해당 토지 주변에는 아파트 단지와 대기업 연구소 및 연수원 등이 하나둘씩 들어섰고, 인근으로 이전해온 해당 대학교가 완전체로 정착해가면서 개발 유망지역으로 급부상한 것이었다. 2022년 기준으로 시세를 알아보니, 당장 건물을 지을 수 있는 대지는 차치하고 개발행위가 가능한 완경사지 임야의 경우에도 매입할 당시 가격의 10배 이상을 호가하고 있었다. 그간의 물가상승률을 감안하더라도 초대박임은 분명했다.

 

요컨대 앞서 소개한 A씨와 B씨의 부동산 투자사례는 보는 시각에 따라 다소 공격적으로 보일 수도 있다. 그럼에도 그들이 부동산 투자로 낭패 없이 큰돈을 벌 수 있었던 데는 몇 가지 이유가 있었다. 첫째, 경기 불황에 따른 부동산시장 침체가 위기라기보다는 우량부동산을 매입할 수 있는 절호의 기회라고 생각하고 있었다는 점, 둘째, 단기차익에 급급한 투기적 성향의 매입이라기보다는 장기 전망에 근거한 투자적 관점의 매입이었다는 점, 셋째, 단순 매입보다는 매입 후 가공과 개발까지 염두하고 있었다는 점, 넷째, 물가상승률(인플레이션)을 상쇄시킬 수 있는 실물 투자였다는 점 등이었다.

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