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현행 소득세법 또는 상증세법에서는 특수관계인 간의 거래로 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산에 따라 제3자와 거래한 것에 비해 현저히 낮은 가액으로 거래가 형성되는 경우에는 이를 부당행위계산으로 규정하여 양도자와 양수자 간 추가적인 양도소득세와 증여세 납세의무가 발생한다.

 

이때 부당행위계산 부인을 적용하는 판단기준은 특수관계인으로부터 시가 인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가 인정액과 사실상 취득 대가와의 차액이 3억 원 이상이거나 시가 인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한다.

 

(자료. 이성호세무사)

 

(1) 저가 양도시 양도소득세와 증여세 비교

 

구 분	취득가액	양도가액(대가)	시가
양도자(父)	8억 원	10억 원	15억 원
양수자(子)	-

 

① 양도자(父)의 양도소득세 계산

두 사람의 관계가 특수관계인이고, 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 상황이므로 부당행위계산부인 규정이 적용된다. 이에 대가 10억 원으로 계산 및 신고한 기존 양도소득세를 부인하고, 시가 15억 원과 대가 10억 원의 차액인 5억 원을 양도차익에 추가하여, 7억 원의 양도차익에 대해 양도소득세를 과세한다.

 

② 양수자(子)의 증여세 계산

시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 30% 이상인 상황이므로 증여재산가액을 계산해야 한다. 이때 증여재산가액은 시가 15억 원에서 대가 10억 원을 차감하고, 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액인 3억 원을 차감한 2억 원으로 산정된다.

 

• 증여재산가액 = (15억 원-10억 원)-Min(15억 원x30%, 3억 원) = 2억 원

 

 

(2) 그러나 다음과 같은 경우라면 오히려 저가 양도 거래를 통해 부당행위계산 부인을 적용받는 경우가 절세에 더 유리할 수 있다. 바로 증여자 입장에서 양도소득세가 비과세되거나 감면되는 주택을 증여할 때 수증자가 그 대가의 일부만을 지급하고 매매로 취득하는 것이다.

 

[계산 예시]

• 증여자 : 경기 소재 아파트에서 15년째 거주 중이며, 일시적 1세대 2주택 비과세 대상임
• 증여일(증여등기접수일) : 2022.12.31.
• 양도일 현재 시가 12억 원, 취득가액 6억 원
• 양도일 현재 실제 거래가액 : 6억 원

 

① 양도소득세 계산

구분		금액(실제 거래가액)	금액(저가양도)
	양도가액	6억 원	12억 원
(-)	취득가액	6억 원	6억 원
(=)	양도차익	-	6억 원
(-)	비과세 양도차익	-	6억 원
(=)	과세표준	-	-
(=)	총부담세액	-	-

 

시가에 해당하는 유사 매매사례 가액 12억 원의 5%인 6,000만 원과 3억 원 중 적은 금액보다 시가와 거래가액의 차액인 6억 원이 더 크므로 양도가액은 매매계약서상 금액인 6억 원이 아닌 시가 12억 원으로 양도소득세가 다시 산정된다.

세법 개정으로 2021년 12월 8일 이후 양도분부터는 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액 12억 원까지는 비과세 요건에 따라 양도소득세 부담이 발생하지 않는다. 그러므로 시가 12억 원으로 양도가액이 수정되더라도 위 사례에서는 비과세의 적용으로 양도 소득세부담이 없다.

 

② 증여세 계산

 

구분	금액(순수증여)	금액(저가양도)
증여재산가액	12억 원	3억 원
증여재산공제	5,000만 원	5,000만 원
증여세과세표준	11억 5,000만 원	2억 5,000만 원
세율	40%-1억 6,000만 원	20%-1,000만 원
산출세액	3억 원	4,000만 원

 

만약 실제 지급액이 없었다면 순수 증여로 보아 증여재산가액 12억 원 전체에 대해서 증여세가 과세되었을 것이다. 이 경우 증여세는 3억 원이 된다. 그러나 자녀 입장에서 일부라도 취득자금을 입증할 수 있다면 저가 양수에 따른 이익의 증여로 보아 증여세가 산정된다.

 

시가에 해당하는 유사 매매사례 가액 12억 원의 30%인 3억 6,000만 원과 3억 원 중 적은 금액보다 시가와 거래가액의 차액인 6억 원이 더 크므로 저가 양수에 따른 과세 요건을 충족하였기 때문에 증여재산가액을 계산해야 한다.

 

결과적으로 저가 양도인 경우에도 양수자인 자녀 입장에서는 여전히 증여세 부담이 발생하나, 순수증여인 경우 보다 낮은 증여재산가액으로 과세되므로 증여세 부담이 절감되는 것이다.

 

 

(3) 다만, 2023년부터 부모가 자녀에게 저가 양도하는 경우 취득세부담은 증가한다.

 

그동안 지방세법에는 법인에 대해서만 부당행위계산 규정을 인정하여 취득세 과세표준을 시가 인정액으로 적용하였다. 따라서, 개인 간 부당행위 거래에서는 여전히 저가로 거래된 실질 취득가액을 취득세 과세표준으로 인정하는 불합리가 있었다.

 

따라서, 이를 해소하고자 2023년 1월 1일 이후 취득분부터는 개인 간 부당행위 거래에 대해서도 실질 취득가액이 아닌 시가 인정액을 과세표준으로 하여 취득세가 산정됨에 주의하여야 한다.

 

가령, 다음과 같이 2022년과 2023년의 저가 양도로 인한 취득세부담을 살펴보자.

 

[계산 예시]

 

구 분	취득가액	양도가액(대가)	시가
양도자(父)	8억 원	10억 원	15억 원
양수자(子)	-

 

양수자(子)의 취득세부담

 

구분	2022.12.31. 이전 취득 시	2023.01.01. 이후 취득 시
과세표준액	10억 원(사실상 취득가액)	15억 원(시가인정액)
세율(가정)	3.3%	3.3%
취득세액	33 백만 원	49.5백만 원

 

위에서 확인한 바와 같이 취득세부담은 양도 시점이 달라졌을 뿐인데 1.5배가량 차이가 난다. 이처럼 2023년부터는 특수관계자 간 부당행위계산이 존재하는 경우 시가 인정액을 취득 시 과세표준으로 한다. 따라서, 취득 시 과세표준이 종전보다 큰 폭으로 상향되므로 부의 이전을 염두에 두고 있다면 가급적 양도 시기를 조절하여 2022년 중에 서두르는 것이 취득세부담을 줄이는 데 유리할 수 있다.