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😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요. 

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📍 최근 민주당 이연희 의원실이 공개한 자료를 통해서 부동산 시장에 나타나는 큰 변화를 읽어낼 수 있다.

 

주택을 구입할 때 제출하는 ‘자금조달계획서’가 있다. 이를 집계하고 발표하였는데, 2년 전의 조사와 올해의 조사를 통해서 주택구입의 방식과 자금원 조달 방식이 모두 크게 변하였다.

 

자금조달계획서는 주택을 구입할 때, 자기자본과 타인자본이 얼마인지를 적어내는 서류다. 이때 타인자본은 금융기관 대출액, 또는 전세를 끼고 매입하는 경우 보증금을 적어내는 것이 일반적이다. 가족 간 대출이 있는 경우 기타 대출로 적는다.

 

자기자본의 경우에는 은행 등에 있는 예금액이나 현금을 적고, 또 자산의 처분이 있다면 부동산 처분 혹은 주식 등 처분액을 적어낸다. 증여나 상속이 있는 경우에도 자기자본에 넣는다.

 

이렇게 적어낸 금액을 연령별 혹은 지역별로, 또 시기별로 모두 정리할 수 있기 때문에, 부동산을 구입하는 데 필요한 자금원의 변천을 읽어낼 수 있는 매우 중요한 자료다. 이번에 공개한 것은 ‘24년 1~8월까지의 자금조달계획서를 토대로 통계를 낸 것이다.

 

 

📍 가장 큰 변화는 자기자본에 ‘종전 주택 처분’을 체크한 비율이다.

 

‘22년에 조사할 때는 이것이 29%에 불과했는데, 올해는 60%를 기록했다. 즉, 종전 주택을 처분하고 신규로 주택을 구입했다고 말한 비율이 이렇게 높았다는 것이다. 

 

이를 시장에서는 ‘갈아타기 수요’라고 부르는데, 형식은 갈아타기가 맞지만, 한편으로는 주택 가격이 너무 높아지면서 종전 주택을 처분하지 않고서는 신규로 취득할 수 없게 된 상황을 의미하기도 한다.

 

 

📍 다른 중요한 변화는 자기자본에서 주식 등 처분비중의 급격한 증가다.

 

‘22년 조사에서는 주식을 처분하고 부동산을 구입하는 비중이 4%에 불과했는데,’23년에는 6%, ‘24년에는 무려 14%에 육박했다. 특히 20대~40대가 이 비중이 높았다.

 

이는 미국 주식 등에 투자를 늘리기 시작한 2020년부터 나타난 변화인데, 점점 해외주식을 보유하고 주식 투자 성과가 나면서 국내 주택을 구입하는 사람들의 비중이 증가하고 있음을 보여준다.

 

 

📍 아마도 지금보다 2년 후에는 이 비중이 지금보다 더 증가할 것으로 예상한다.

 

현재의 2040세대들은 해외주식 투자에 있어서 매우 적극적이기 때문이다.

 

한국의 해외주식 순매수 규모는 ‘24년 상반기 말 기준 800억 불에 육박한다. ‘20년부터 매년 약 20~25조 원씩 해외주식 순매수 포지션을 잡은 터라, 당시 환율이 1,100원대이고 현재 1,350원이라고 해도 환차익만 10조 원이 넘는다.

 

매달 개인들이 약 3조 원 남짓한 돈을 해외 주식 매수에 사용하는 것을 고려하면, 이 규모는 지속해서 증가할 것이 예상된다. 이러한 점을 고려할 때, 해외주식 처분으로 국내 부동산을 구입하는 것이 결코 무리한 얘기가 아닌 것이다. 

 

과거에 우리나라 부동산의 구매력을 언급할 때, 근로소득과 대출 등을 주로 언급했고, 국내 주식시장은 부동산 가격에 큰 영향을 주지 못하였다.

 

그런데 현재는 해외주식이나 가상자산 등의 규모가 급격히 커지면서, 2020년부터 다른 변화가 나타나고 있다. 미래에 이러한 추세가 더 가속화될지 지켜볼 일이다.

 

 

핵심 요약 자금조달계획서 상 주식 처분 비중이 ‘22년 4%, ‘23년 6%, ‘24년 14%로 급증했어요 해외주식 보유액이 800억 불을 넘었는데, 코로나 이전 대비 10배 이상 증가한 셈이에요 해외주식/가상자산 금액 변화로 부동산 시장이 영향 받을 가능성이 높아졌어요