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Summary

근저당권이 설정된 부동산에 대한 임대차계약 체결시 정확한 시세 및 권리관계를 조사해야

 

임대차계약을 체결할 때 가급적 근저당권이 설정되어 있지 않은 부동산이 좋겠지만 사정에 따라 근저당권이 설정된 부동산에 대해 근저당권 말소 특약을 하지 않은 채 임대차 계약을 해야 된다면 임차인은 어떤 점을 주의해야 할까?

 

 

매매시세 확인

 

우선 매매시세를 정확히 확인하여야 한다. 여기서 주의하여야 할 점은 공인중개사가 말하는 평균 시세만을 덜컥 믿으면 안 된다는 것이다. 반드시 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB시세 등을 통해 실제 평균 시세를 확인해보아야 하고, 만약 임대차 목적물의 경매가 진행된다면 낙찰 금액은 시세의 70% 선에서 결정되므로 시세는 보수적으로 KB 시세의 70% 정도로 생각을 하여야 할 것이다.

 

위와 같이 보수적으로 책정한 시세에서 선순위 근저당권의 피담보채무액을 공제한 뒤 임대차보증금을 상회하는 금액이 남는지 확인하여 위험성이 있는 부동산인지를 먼저 판단해보아야 할 것이다.

 

 

권리관계 조사

 

임차인은 공인중개사에게 중개대상물에 대한 확인 및 설명을 요구하여 권리관계를 조사하여야 한다. 또한 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산이라면 공인중개사나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하여야 할 것이다.

 

만약 목적 부동산이 다가구주택일 경우에는 임차인의 수, 선순위 임대차보증금의 합계, 임대차의 시기 및 종기 등을 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청해 이를 바탕으로 계약체결 여부를 결정해야 한다. 계약 체결 후에는 가까운 주민센터에서 임대차계약서를 지참하여 전입세대 열람내역서를 열람하여 관련 내용을 다시 한번 확인해두어야 할 것이다.

 

 

계약일 이후 추가로 근저당권을 설정하지 않는다는 특약 추가

 

시세 및 권리관계 조사 후 계약을 체결하기로 하였더라도 계약서에 계약 당시 근저당권의 채권최고액을 명시하고, 계약일 이후 추가로 근저당권을 설정하지 않으며, 만약 추가로 근저당권을 설정한다면 본 계약은 무효로 한다는 특약을 추가하여 계약일 이후 추가 근저당권이 설정되지 않도록 하여야 할 것이다.

 

임대인이 근저당권을 추가로 설정하여 특약을 위반할 경우를 대비하여 미리 손해배상액의 예정 조항도 특약으로 추가해두는 것을 추천한다. 그렇다면 임대인이 근저당권을 계약일 이후 추가로 설정한 경우 계약을 무효로 하는 것 외에 손해 액수에 대한 별도의 입증 없이 예정된 손해배상액을 청구할 수 있을 것이다.

 

 

잔금 지급 전 반드시 등기부등본 열람하여 추가로 설정된 근저당권이 없는지 확인

 

임대차보증금의 잔금을 지급하기 전 반드시 등기부등본을 다시 열람하여 계약일 이후 추가로 설정된 근저당권은 없는지 확인하여야 한다.

 

 

만약 공인중개사의 잘못된 설명으로 인해 피해를 입었을 경우 손해배상책임

 

공인중개사는 공인중개사법상 중개대상물에 대한 확인•설명의무가 있으므로 공인중개사의 시세 및 권리관계에 대한 잘못된 설명으로 인해 임차인이 임대차보증금을 보호받지 못하였다면 공인중개사는 임차인의 손해에 대해 손해배상책임을 져야 할 것이다.

 

다만 임차인도 시세 및 권리관계에 대한 조사를 소홀히 하였다면 공인중개사의 말만 듣고 계약을 체결하여 임차인 본인의 손해 발생 및 손해 확대의 원인이 되는데 기여하였다고 판단하여 사안에 따라 공인중개사 등의 책임을 30~50%로 제한하는 것이 법원의 경향임을 주의하여야 할 것이다.

 

따라서 임차인은 임대차계약 체결 시 공인중개사나 임대인의 말만 믿고 진행할 것이 아니라 반드시 실제 시세 및 권리관계를 직접 확인하여 임대차보증금을 반환받지 못하는 사고를 예방하여야 할 것이다.