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양도세 계산구조를 알면 절세 포인트를 찾을 수 있음을 말씀드렸고, 지난 칼럼에서 그 첫 번째 포인트는 ‘필요경비'임을 설명해 드렸습니다. 그렇다면 두 번째 알아두어야 할 사항은 무엇일까요? 그건 바로 ‘세율'입니다!

 

(그림1) 양도세 과세원리와 세율

(자료. 제네시스박)

 

양도세는 양도세 과세표준(이하 과표)에 세율을 곱해서 구할 수 있습니다. 과표는 앞 칼럼에서 어떻게 도출하는지 설명해 드렸는데요, ‘필요경비'를 최대한 많이 확보하는 것이 절세포인트임을 이미 알고 계실 것입니다. 그렇게 결정된 과표에 적용하는 건 이제 ‘세율’입니다. 그렇다면 양도세 세율은 어떻게 되는 것일까요?

 

(그림2) 부동산 양도세율

(자료. 제네시스박)

 

(그림 2)는 부동산 자산에 따른 양도세 세율입니다. 현재는 개정이 된 붉은색 박스 부분을 보셔야 하는데요, 이 역시 주의해야 할 부분이 있으니 아래 설명을 잘 봐주세요.

 

우선 양도세 세율은 크게 주택 그리고 주택 외 부동산으로 두 그룹으로 나눌 수 있습니다. 아무래도 주택에 대해 더 관심이 많으실 텐데요, 토지/상가 등은 ‘주택 외 부동산'에 포함이 되니 이 부분을 참고해주시기를 바랍니다. 그리고 또 하나, 주택 분양권은 조금 특이한 부분이 있으니 이 부분은 따로 알아두도록 합시다. 결국, 부동산 세율은 크게 세 그룹으로 나눠서 보시면 이해하시기가 용이합니다.

 

 

주택은 최소 2년 이상 ‘보유’가 중요합니다!

 

현재 세율을 알기 전에 기존에 있었던 내용에 대해 먼저 알아두시는 게 이해가 빠릅니다. (그림 2)의 왼쪽 ‘기존' 부분을 봐주십시오. 먼저 주택 외 부동산, 즉 토지/상가 등은 1년 미만 보유 50%, 1년 이상 ~ 2년 미만 40%, 그리고 2년 이상 보유하는 경우 기본세율(6~45%)가 적용이 됩니다. 참고로 앞으로 나오는 모든 ‘기본세율’은 6~45%를 의미하며 이는 아래와 같습니다. (올해 세법개정이 이뤄진다면 기본세율은 일부 변경 예정입니다. 최종 통과 후 다시 말씀드리겠습니다)

 

(그림3) 양도소득세 기본세율

(자료. 제네시스박)

 

이제 여러분들 관심 사항인 주택의 양도세율을 보자면, 기존에는 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율이었습니다. 하지만 ‘21년 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 1년 미만 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만 60%, 2년 이상 보유를 해야 기본세율이 가능합니다. 즉, 아무리 기존에 취득한 주택이라 하더라도 양도일 기준으로 보유기간이 2년이 채 되지 않았다면 최소 60%에 해당하는 양도세 세율을 부담해야 할 수 있다는 의미입니다.

 

예를 들어 ‘20년 10월에 취득한 주택을 ‘22년 9월에 양도하는 경우, 보유기간이 1년은 넘었지만 2년이 채 안 되었기 때문에 기본세율 적용은 불가하며, 이때 양도세율은 1년 이상 보유 ~ 2년 미만이므로 60% 세율이 적용되니 유의하셔야 합니다. 2년 미만 단기세율 적용 시 양도세 중과보다 더 부담이 클 수 있다는 의미인데요, 이러한 이유로 주택의 경우 ‘최소 2년 이상은 보유' 후 매도하는 것이 양도세 절세에 있어 매우 중요합니다.

 

다만 주택 분양권은 기본세율이 적용되지 않습니다. 이 역시 모든 분양권이 그런 것은 아니며, ‘21년 6월 1일 이후 양도분부터입니다. 즉 이날 이후로 양도하는 분양권의 경우 지역 상관없이 1년 미만 70%, 1년 이상 보유 시 60%의 양도세율이 적용되니 분양권 전매를 통한 명의 변경 시에는 양도세율에 특히 관심을 가지셔야 합니다. (실제 현장에서는 분양권 세율이 너무 높아서 불법 다운 거래 혹은 매수자 부담 양도세 등이 빈번해지고 있습니다)

 

 

비과세가 목적이 아니라면 주택의 경우 거주하지 않고 보유만 해도 충분합니다!

 

간혹 ‘2년 이상 보유' 관련하여 “취득 당시 조정이었으니 2년 거주해야 하지 않나요?”라고 문의하시는 경우가 많은데요, 당연히 양도세 비과세를 하고자 함이라면 취득 당시 조정지역에 위치한 주택인 경우 거주하셔야 하지만, 그렇지 않고 기본세율 적용만이 목적이라면 보유만 해도 충분합니다. 둘을 잘 구분하시기 바라며, 양도세 비과세 관련하여서는 추후 별도로 설명해 드리도록 하겠습니다. 

 

 

양도세 중과세율이 적용되면 기본세율에 가산세율이 붙습니다!

 

지금은 한시적으로 양도세 중과가 적용되지 않지만, 다주택 상태에서 조정지역에 위치한 주택을 매도하게 되면 양도세 중과에 해당합니다. 양도세 중과 해당 시, 1) 장기보유특별공제를 적용하지 않고(그 결과 양도세 과표 증가), 2) 기본세율에 가산세율이 붙습니다. 즉, 2주택인 경우에는 기본세율에 20%포인트가 가산되고, 3주택 이상이면 기본세율에 30%포인트가 붙기 때문에 이론상 최고세율은 75%까지 나오며(기본세율 45% + 가산세율 30%), 여기에 지방소득세까지 더한다면 무려 82.5%(=72.5% + 7.25%)의 세율이 나오는 것입니다.

 

따라서 양도세 중과에 해당하는 경우라면, 1) 가급적 ‘23년 5월 9일까지 적용되는 양도세 중과 한시 배제를 활용하는 것이 좋고, 2) 그 외 양도세 중과 배제 사유에 해당하는 주택이 있다면 이를 먼저 매도하는 것이 절세 측면 상 유리할 수 있습니다. (이에 대해서는 추후 별도로 설명해 드립니다)

 

이외에도 양도세 기본세율 적용이 되는 자산에 대해 합산과세가 적용 되며, 세율이 다른 둘 이상의 그룹 자산 양도 시에는 해당 과세기간의 양도세 과표 합계액에 기본세율 적용한 것과 각각의 자산별 양도세 산출세액 합계액 중 더 높은 쪽으로 과세합니다. (말이 굉장히 어려운데, 결국 과세당국 입장에서 더 유리한 방향으로 세금을 더 많이 걷겠다고 이해하시면 됩니다) 따라서 2년 미만 단기세율 적용 자산이 있거나 조정대상지역에 위치하여 양도세 중과에 해당하는 자산이 있다면 미리 양도세를 체크하시고 매도하시는 것이 유리합니다.

 

지금까지 우리는 양도세 과세 원리를 통해 두 가지 절세포인트를 도출하였습니다. 첫 번째는 ‘과세표준', 그리고 두 번째는 ‘세율' 입니다. 각각의 성격상 특징이 다르고 알아두셔야 하는 내용도 상이하니 잘 구분하셔서 익혀두시기를 바랍니다.

 

다음 시간에는 가장 좋은 절세법 중 하나인 ‘양도세 비과세' 관련하여 설명해 드려보도록 하겠습니다. 감사합니다.