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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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지난 시간에 이어 입주권이 있을 때 비과세 받는 방법을 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

 

여기에는 총 4가지 방법이 있습니다. 그리고 다시 원조합원인 경우 2가지, 그리고 승계 조합원인지에 따라 나머지 2가지 방법이 나옵니다. 

 

 

(그림 1) 입주권과 비과세 받는 방법

 

 

🔎 첫 번째 방법

 

먼저 1번 방법을 볼까요? 원조합원만 해당하는 것으로 원래부터 주택을 보유 중인데 해당 주택이 정비사업이 진행됨으로써 입주권으로 바뀐 경우입니다.

 

원래 입주권은 주택이 아니므로 양도세 비과세가 되지 않지만, 이 경우만 특별히 비과세가 됩니다. 당초 취득한 주택을 계속 유지한 것으로 보기 때문입니다.

 

단, 관리처분계획인가(관처)를 기준으로 1가구 1주택 비과세 요건(2년 보유 등)을 갖춰야 합니다.

 

 

(그림 2) 원조합원 비과세 (1)

 

 

참고로 관처 이후 해당 주택 멸실까지 보유 기간 등을 인정하므로 이것까지 고려해서 비과세 여부 판단하시기를 바랍니다.

 

 

🔎 두 번째 방법

 

역시 원조합원으로, 보유하던 주택이 정비사업이 진행되고 이때 거주할 대체 주택을 취득한 후 해당 대체 주택을 양도세 비과세 받는 방법입니다.

 

 

(그림 3) 원조합원 비과세 (2)

 

 

그림이 다소 복잡한데요, 원래 있던 A 주택 정비사업이 진행됨에 따라 관처 이후 멸실이 되면 거주할 주택이 필요하기에 이때 파란색 대체 주택을 취득할 경우 해당 대체 주택이 비과세 되는 경우입니다.

 

반드시 사업 시행 이가 ‘이후' 취득을 해야 하고 신규주택 준공 전 혹은 준공 후 3년 내 처분해야 하며, 또한 준공 후 3년 이내 전입해서 1년 이상 계속해서 거주해야 합니다. 비조정대상지역이라도 당연히 거주해야 하고 1년 기간은 합산이 되지 않고 연속해서 거주해야 하므로 유의하시기를 바랍니다.

 

이 두 가지 방법은 정비사업이 너무 진행이 더딜 때 도중에 매각하거나, 그와는 반대로 계속해서 해당 주택이 신축으로 될 때 다시 이곳에서 거주하기를 원할 때 활용하면 좋습니다.

 

 

🔎 세 번째 방법

 

그렇다면 승계 조합원은 어떤 방법을 사용할 수 있을까요?

 

 

(그림 4) 승계 조합원 비과세 (1)

 

 

오래된 A 주택이 있고 이후 B 입주권을 취득할 경우 이로부터 3년 내 종전 주택 A를 매각하면 해당 주택 비과세가 가능합니다.

 

1년이라는 텀이 있고 3년 내 처분이니 우리가 봐왔던 일시적 2주택 비과세와 유사하죠? 이 방법은 기존 주택을 매각하고 향후 신축이 될 입주권을 취득해서 갈아타기할 때 유용합니다. 

 

하지만 종전주택 A를 매각하면 당장 거주할 집이 없다는 문제가 생길 수 있습니다. 이때는 아래 방법을 써야 합니다.

 

 

🔎 네 번째 방법

(그림 5) 승계 조합원 비과세 (2)

 

 

(그림 4)와 비슷해 보이지만 종전주택 A 처분 기한이 3년을 지나도 무방합니다.

 

이때는 B 입주권이 신축 완공이 되고 나서 3년 내 종전주택 A를 처분하되, 역시 3년 내 전입해서 1년 이상 계속해서 거주해야 합니다. 비조정대상지역이라도 거주해야 하며 1년 거주 기간은 합산이 아닌 ‘연속해서' 거주해야 합니다.

 

따라서 실거주에 더 잘 맞는 방법이라고 할 수 있습니다. 종전주택 A를 더 오랫동안 보유할 때 적합합니다. 

 

참고로 승계 조합원이 활용할 수 있는 2가지 방법은 해당 입주권을 분양권으로만 바꾸면 주택 + 분양권(21.1.1 이후 취득분) 일시적 2주택과 거의 동일하니 함께 비교하시는 것도 좋겠습니다.

 

 

지금까지 우리는 입주권이 있을 때 이를 비과세 받는 방법에 대해 살펴보았습니다. 특히 입주권이 있는 정비사업은 이 외에도 여러 가지를 함께 고려해야 하기에 사전에 여러 가지를 함께 고려하시기를 바랍니다. 

 

계속해서 도움 되는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

 

 

핵심 요약 입주권은 주택은 아니지만 주택 수에 포함되므로 다른 주택 양도세 받을 때 매우 주의해야 해요 입주권이 있을 때 비과세 받는 방법은 총 4가지로, 역시 원조합원인지, 승계 조합원인지에 따라 달라요 특히 신축 아파트를 얻는 경우와 기존 주택을 비과세 받을 때 전략이 다르니 자산관리 전략에 따라 다르게 접근해야 해요