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미국 연방준비제도 의사회(이하 연준)가 회의를 열어 기준금리를 결정하는 것을 FOMC, 한국의 금융위원회 위원들이 모여서 한국의 기준금리를 결정하는 것을 금융통화정책위원회(이하 금통위)라고 합니다. 1년에 8번 정도 모여서 결정하는 이 회의 때 기준금리를 정하면, 이 기준금리는 이후 많은 시중 은행들의 예금/대출 금리에 영향을 미칩니다.

 

2022년 연준은 처음으로 기준금리를 올리기 시작해서 제로금리였던 기준금리를 7월 연준에서 다시 한번 75bp(베이시스 포인트, 1%는 100bp로 구성되어 있음)를 올리면서 현재 2.25~2.50%의 기준금리 밴드를 유지하고 있습니다.

 

한국은행의 경우에는 작년에 2차례 기준금리 인상이 있었고, 올해도 지속해서 금리를 상승시키고 마지막 7월에는 한국은행 역사상 50bp를 처음으로 올리면서 한국 기준금리도 8월 초 현재 2.25%를 유지 중입니다.

 

시중에서는 한국의 기준금리는 연말에 약 2.75~3.00%를 유지할 것으로 보며, 미국의 경우에는 3.5% 정도를 연말의 기준금리 밴드로 예상합니다.

 

기준금리를 높이는 이유는 당연하게도 물가 때문인데요, 한국 금통위에서 이창용 총재가 발언한 것처럼 6%가 넘는 물가는 경제 그 자체에도 부정적이기 때문에 선제적으로 대응하는 것이 맞다고 발언한 바 있습니다. 미국 역시 8~9%의 물가가 지속되면서 기준금리를 높이고 있습니다.

 

금리를 높이면 경제주체들의 경제활동에 부담이 됩니다. 돈을 빌리는 데 이자가 더 들어가기 때문인데, 이 때문에 경제활동이 다소 위축이 될 수 있고 이는 심화할 경우 경기침체로 이어질 수 있다는 우려가 존재합니다. 특히 부동산은 금리와 매우 밀접한 영향을 주고받는데, 금리가 상승할 시 부동산 가격도 시차를 두고 하향한다는 것이 여러 연구로 밝혀져 있으며, 실제 주택담보대출이나 전세대출의 이자 부담이 높아져서 주거비 상승의 효과로 다른 소비를 줄이거나 혹은 높아진 주거비를 피해 적은 주거비 지역으로 이동하게 되기도 합니다.

 

금리의 다소 급격한 상승에도 불구하고, 각국 중앙은행장들은 아직은 여유가 있어 보이는 모습인데요, 이는 금리가 경제성장을 위축시키는 레벨까지는 가지 않았다는 인식, 소위 중립 금리 수준에 도달한 정도이지 경제 위축될 수준의 금리상승이 아니므로 아직은 큰 경기 침체가 없을 것이라는 점, 둘째는 경기는 성장률이나 고용지표 등 다양한 지표로 해석 가능한데 고용이 아직 매우 견고한 점 등을 경기가 위축되지 않고 있는 것, 달리 말하면 여전히 금리를 상승시킬 여력이 있다는 것으로 해석하는 근간으로 삼고 있습니다. 한국도 비슷한데 한국 이창용 총재 역시 한국의 기준금리 인상에서도 한국의 경제 체력이 높다는 것을 언급했습니다.

 

그런데 이런 금리인상이 머지않아 끝나갈 것이라는 인식이 현재 시장에 빠르게 퍼지고 있는데요, 2022년 8월 현재, 시장은 기준금리 인상이 연말까지는 이어지더라도, 2023년께부터는 물가가 잡히고 기준금리 인하가 있지 않을까 하는 것을 기대하고 있습니다. 연말이 되면 물가가 잡히고, 연준은 결국 2023년부터는 다시 금리인하를 할 것이라는 생각입니다. 한국도 현재 6%의 물가가 일시적이지만 머지않아 잡히지 않을까 하는 낙관이 퍼지고 있는 것 같습니다. 그런데 인플레이션에 대한 과한 낙관과 내년도 금리인하에 대한 기대감이 오히려 인플레이션을 잡지 못하고 지속해서 고금리 시대를 살아야 하는 부담으로 이어질 것이 우려스럽습니다.

 

건설 부동산 업계에서도 광범위한 물가상승의 영향으로 공사계약가격부터 인건비, 자재비, 장비비 및 리스크 관리비용 등이 일제히 상승하고 있는데, 현재 이런 비용들이 어느 정도 수준에서 멈추는지 파악이 어려운 상황입니다. 2022년 하반기 현재 주택 시행사들은 주택공급을 기획할 때 공사단가를 얼마로 해야 할지 아직 감도 제대로 못 잡은 상황이며, 이 때문에 사실상 PF가 멈춰버린 상태입니다. 건설회사들도 신규 수주에 있어서 공사단가를 매우 높여서 수주하는 것뿐 아니라, 현재 진행 중인 현장에서의 물가상승도 발주처에 금액 인상을 요구하고 있습니다.

 

만약 하반기에도 물가가 여전히 높은 수준이 유지된다면, 금리인상의 폭이나 속도가 시장의 예상보다 더 오래갈 수도 있을 것입니다. 2023년이 아니라 가령 2024년까지든가 혹은 현재의 예상보다 더 높은 수준에서 상당 기간 유지될 수도 있을 것입니다. 그로 인해서 꽤 오랜 기간 고금리 시대를 살아야 할 부담이 우리에게 존재합니다. 우리는 그런 고금리 시대에 부동산을 어떻게 대해야 할지 준비가 되어 있을까요?

 

많은 사람이 부동산이 인플레이션 헷지에 적합하다고 생각합니다. 그런데 이미 자산시장은 인플레이션을 2020~2021년 코로나 국면을 헤쳐나오는 기간에 경험했습니다. 2022년 현재는 부동산, 주식, 코인 등 자산시장만 본다면 상당한 디플레이션이 진행되는 중이고, 반대로 실물은 이제서야 인플레이션이 시작된 것입니다.

 

당분간 물가는 금리의 핵심 요인이 될 수밖에 없어서, 경제 활동하는 우리들 입장에서 경제의 전문가가 아니라도 물가 지표 발표를 하는 시점을 유의 깊게 지켜봐야 할 것 같습니다. 또 그런 경제 상황에 대한 각국 중앙은행장들의 해석에도 귀를 기울일 필요가 있을 거구요. 이처럼 글로벌 거시경제 환경이 크게 변하고 있을 때, 이 시장에 관심을 기울이지 않고 있다가 경제주체의 일원으로써 불이익을 당하는 일이 없도록 하려면 일단 알아두는 것이 중요한 것 같습니다. 8월 휴가 기간을 맞이해서, 휴가 시즌에는 이런 공부를 해두시는 것이 어떨까 싶구요, 한국 부동산의 경우 금리인상 시 부동산 시장 가격 조정이 나오는 것이 일반적이라는 것을 염두에 두고 시장을 바라보시면 좋을 것 같습니다.