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😎 부동산 세금 전문 이장원 대표 세무사가 실제 사례를 바탕으로 세금 이슈와 절세 Tip을 알려드려요.

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✔️ 수용사업은 왜 하는 걸까요?

 

2024년 하반기에 토지수용 보상금이 예상되는 사업지구에서 전화가 빗발치고 있습니다. 해당 사업지구의 지주를 위해서 대책위에서 세금 상담을 주기적으로 해달라는 요청도 많이 받습니다.

 

수용사업은 생소할 수도 있지만, 본인의 토지 또는 상속받은 토지가 국가의 소유로 강제로 바뀌는 큰 자산의 변화를 일으키는 제도이므로 가볍게 알아보는 시간을 가져보도록 합시다.

 

예를 들어 동네에 통행량이 증가하여 기존 도로로는 감당이 안 된다면, 도로를 확장하는 것이 각종 사고 및 통행량 해소에 도움이 될 것입니다. 장마철만 되면 하천이 범람하여 온 동네가 쑥대밭이 된다면, 하천 정비사업을 하여 이를 막는 것이 공공의 이익에 도움이 될 것이고요. 회색빛 건물만 있는 현대 사회에서 도시민의 여가 활동과 녹지공간을 만들기 위해 공원을 만드는 것 또한 공공의 이익을 증진할 수 있을 겁니다.

 

당연하게도, 이러한 사업들은 개인이 하지 못하고 국가 또는 지방자치단체에서 국민의 세금을 가지고 진행하게 됩니다. 그러나 아무도 토지를 내어놓지 않는다면 사업을 할 수 있을까요?

 

따라서 우리나라에서는 ‘공공필요 등’이 인정된다면, 국가가 내 토지를 강제로 빼앗을 수 있으며, 이에 상응하는 손실보상을 해주어야 한다는 ‘공용수용’이란 제도가 있습니다.

 

 

✔️ 수용 보상금 명세서 받으면 체크 할 포인트 4가지

 

강제로 토지소유권이 뺏기면서 이에 따른 보상금이 지급되는데 내 토지가 갑자기 수용된다면 어떻게 반응해야 할지 모르는 분들이 많습니다.

 

크게 4가지만 살펴봐도 내 소중한 수용 보상금을 지킬 수 있으니 살펴보도록 하시죠.

 

 

(그림 1) 보상금 명세서 예시

 

🔎 수용 보상금 명세서상 주소, 지목, 면적, 지분 등이 제대로 기재되어 있는지 확인하기

 

가끔 빠지거나 오탈자가 있으면 바로 이에 대해서 보상단에 수정요청을 해야 합니다. 그리고 토지 일부만 수용된다면 잔여지에 대해서도 보상해달라고 요청해야 하는 시점이 정해져 있으니, 기한을 놓치지 않고 대응하는 것이 좋습니다.

 

 

🔎 보상금이 만족할 만한 가액인지 판단은 냉철하게 하기

 

결론부터 말하면, 보상금은 시세대로 감정 평가하지 않습니다. 「토지보상법」상 적정가격이란 이론적으로는 보상평가의 기준이 되는 가격으로서 해당 공익사업의 시행으로 인한 가격의 변동분을 배제하고, 미실현된 투자가치는 미반영하기 때문입니다.

 

그래서 대부분 보상금이 불만족인 경우를 현장에서 자주 마주합니다. 그래서 수용재결 신청을 통해 보상금 증액을 요청하는 경우가 많습니다.

 

그러나 내가 만약 현재 자금 운용이 급히 필요하다면 어쩔 수 없이 기회비용을 따져서 일부 필지는 선 보상을 요청하고, 일부 필지는 수용재결을 통해 보상금 증액을 요청하도록 합시다.

 

그리고 보상되는 필지가 여러 개라면 해를 바꿔서 양도하였을 때 장점도 고민해 보도록 합시다. 내가 실질적으로 가져가는 것은 세후 이익이란 점을 절대 잊지 않아야 한다는 것입니다.

 

양도소득세는 매년 발생한 소득에 대해서 과세하므로 해를 달리하여 수용보상토지를 보상받으면 누진 공제를 통해 세후 이익을 더 크게 가져갈 수 있기 때문입니다.

 

이는 수용재결을 신청하는 경우 대부분 해를 달리하여 수용재결 결과가 발표되는 실무상의 시점 변경을 활용한 기본적인 절세방식이라고 할 수 있습니다.

 

그래서 실무적으로 하반기에 첫 보상금 통보를 하고, 수용재결은 6~9개월의 기간을 두어서 다음 해 여름 전후로, 수용재결로 인해 증액된 보상금을 통보받습니다.

 

이에 더해 감면도 1년 내 1억, 5년 내 2억으로 한정되어 있으므로 감면도 연도를 분산해서 받았을 때 더 큰 절세를 받을 수 있습니다.

 

이점을 생각하면 재결 가서 보상금 총액을 합산하는 것보다 한 필지 선수용 받고 나머지 필지는 수용재결을 통해 수용 받는 게 더 얼마나 세후 이익이 커지는지 수용 전문 세무사와 상담을 통해 세액 시뮬레이션을 확인해 보도록 하세요.

 

그리고 자경 감면 등 중요한 감면 요건에 충족하는지 검토하는 시간을 충분히 가져야 합니다. 만약 이 요건 충족이 지금은 부족하지만 대략 6개월 이후에 있을 재결 때까지는 자경 감면 요건을 충족할 것 같다면 해당 필지는 재결하러 간 후 보상금 증액 및 자경 감면까지 받는다면 일거양득의 효과를 가져갈 수 있습니다.

 

 

🔎 재결 갈 때 보상금 증액이 얼마나 될지 전문가와 상의해보기

 

이건 세무 영역은 아니므로 대부분 보상수용 현장의 대책위와 협업하는 법무법인 또는 보상금을 산정할 권한을 가진 감정평가사에게 상담받도록 하세요.

 

결국, 수용보상은 강제성을 띄어서 토지소유권이 국가로 이전되므로, 수용보상자가 신경 써야 할 바는 더 많은 보상금과 더 적은 양도소득세를 이끄는 컨설팅이 필요합니다.

 

 

🔎 절세 컨설팅은 보상금 수령 신청을 하였다면 1원도 못 한다는 점을 꼭 명심하기

 

무조건 보상단에 서류 제출 전 본인에게 적합한 최대 절세 컨설팅을 받도록 하세요. 양도소득세는 고정된 금액이니 보상금이나 받고 빨리 끝내자는 생각은 본인의 소중한 자산을 지키는 올바른 접근방식이 아닙니다.

 

단순히 해 바꿔서 누진세율 피하고, 감면 나눠 받는 방식 이외에도 토지주 각각의 상황에 맞는 다양한 절세방안이 있으니 이를 최대한 검토해 보도록 하세요.

 

특히 수용재결 결과 나오고 나서는 토지를 강제로 가져가는 명목이 생긴 상황이기 때문에 등기를 강제로 가져갈 수 있는 기준이 되는 날인 수용개시일까지 기간이 아주 짧습니다. 실무에서는 대개 3~4주의 기한밖에 남지 않은 상황이기 때문에 합리적인 의사 결정을 최대한 빨리 가져가야 한다는 점 절대 잊지 않도록 하세요.

 

필자는 최대 절세 기준으로 용인 플랫폼시티 수용 건에서 일반적인 세금 계산은 3억 7천만 원이지만 1억 7천만 원까지 단기간에 2억 원의 절세를 도와드린 적도 있습니다.

 

반대로 보상금 수령 이후 필자를 찾아와서 보상금에 대한 양도소득세 절세를 1억 원 이상할 수 있다는 이야기를 뒤늦게 듣고 너무 아쉬워하는 보상자도 많았습니다.

 

결국, 저 두 보상자의 차이는 본인의 소중한 자산을 위해서 미리 세금을 준비하였다는 것이 차이라고 볼 수 있습니다.

 

 

✔️ 결국 모든 절세는 본인이 알고 있는 지식수준에 따라 달라집니다.

 

항상 홈노크의 절세 지식을 담고 있는 좋은 글들을 살펴보도록 하세요.

 

 

핵심 요약 2024년 수용 보상자가 수용 보상금 명세서 받으면 체크할 포인트는 크게 4가지예요. 핵심은 더 많은 보상금 수령과 더 적은 양도소득세를 위한 절세 플랜! 내 소중한 자산을 지키기 위해서는 공부해야 해요.