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✔️ 상가를 임대차하여 10년 이상 영업하다가 계약을 종료하기로 한 경우

 

임차인이 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하려고 한다면 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하여야 할까?

 

우리 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 임차인에게 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 것으로 규정하고 있다.

 

제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

따라서 계약갱신요구권은 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

 

✔️ 그렇다면 권리금 회수 기회 보호 역시 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 인정될까?

 

우리 상가건물 임대차보호법은 제10조의 4에서 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 규정을 두고 있는바, 임대인은 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다.

 

또한 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금을 기준으로 하며 둘 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

임차인이 권리금 회수 기회가 방해되었다는 이유로 임대인에게 손해배상을 청구하려면 임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 권리를 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸된다.

 

이와 같은 권리금 회수 기회 보호와 관련하여 우리 법원은 임대차 기간이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 도과한 경우에도 권리금 회수 기회는 보호되어야 한다고 판단한 바 있다.

 

 

✔️ 즉, 전체 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인이더라도 권리금 회수 기회는 보호받을 수 있다는 의미이다.

 

물론 권리금 회수 기회 보호의 예외 사유(예 : 3기의 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등)에 해당하는 경우에는 권리금 회수 기회 보호를 받을 수 없을 것이다.

 

법원은 계약갱신요구권의 경우 명문으로 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 인정된다고 규정하고 있으나, 권리금 회수기회 보호 규정은 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 인정한다는 별도의 제한 규정이 없다.

 

따라서, 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외 사유로 볼 수 없으며, 전체 임대차기간이 10년을 경과하여도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되므로 임차인의 권리금 회수는 보장될 필요성이 있는 점 등을 이유로 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무는 인정된다는 입장이다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).

 

 

✔️ 정리하자면, 상가의 전체 임대차기간이 10년을 도과한 경우 계약갱신요구권은 행사할 수 없으나, 임차인의 권리금 회수 기회는 보호받을 수 있다.