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😎 상속, 토지 전문 세무사 이성호 세무사가 다양한 현장 경험으로 절세플랜을 알려드려요.

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상속이나 증여할 때 꼬마빌딩 같은 것들은 대부분 감정가액으로 평가되는 사실 많이들 알고 계실 겁니다. 내년부터는 상업용 건물뿐만 아니라 일부의 고가주택에 대해서도 감정평가 사업이 시행된다고 합니다.

 

우선 관련 기사를 한번 보면 이렇습니다.

‘세수 결손’에 국세청 등판…초고가 아파트 세액 산정에 감정평가액 적용 https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/1158286.html

 

위 기사에서처럼 감정평가 대상으로 타깃이 된 주택은 시세 파악이 어려운 주거용 초고가 부동산들입니다. 예를 들어 같은 아파트 중에서도 아주 프라이빗하게 건설되어 소위 하이엔드를 표방하는 아파트들은 일반적으로 세대수가 많지 않으면서 아주 고가에 거래가 되곤 합니다.

 

 

📍 거래가액 무거울수록 거래 데이터 희소

 

고가의 단독주택 역시 일반 아파트처럼 매매사례가액을 찾아보기 거의 불가능합니다.

 

예를 들어서 한남더힐 같은 경우에는 평수가 다양합니다. 최소 26평부터 최대 100평까지 있는데 26평만 거래가 활발합니다. 연간 평균 거래 건수가 약 4건입니다. 바로 위 등급 평수인 65평의 경우에는 최근 3년간 거래가 불과 2건입니다.

 

(그림 1) 한남더힐, 65평 거래내역(자료 제공 : 국토교통부)

 

그리고 91평형 이후부터는 거의 3년간 평균 거래 건수가 2~3건 정도에 불과합니다. 타입에 따라서는 한 건도 거래가 없는 경우도 있습니다. 그나마 한남더힐은 세대수가 600세대니까 하이엔드 아파트 중에서는 나름 많은 편에 속합니다.

 

나인원한남(300세대)이나 PH129(29세대)의 경우 세대수가 훨씬 적어서 평가 기간 이내에 거래 데이터를 찾는 게 더 힘들 수밖에 없습니다. 물론 거래 건수 면에서 얼마나 거래가 있을지는 모르겠으나 어쨌든 국세청 입장에서는 과세할 수 있는 저변을 넓히는 것이니 감정평가 사업을 하지 않을 이유가 없습니다.

 

따라서, 거래가액이 무거울수록 이걸 소화할 수 있는 매수 능력이 뒷받침되는 수요는 제한적이고 법상 시가로 볼만한 거래 데이터도 평가기간 내에서는 여간해서 찾아보기 힘든 상황입니다.

 

 

📍 국세청의 세수 확보 계획

 

국세청 입장에서는 실제로 감정평가사업이 세수를 확보하기에 너무 좋습니다. 일반적으로 상속세 세무조사 통해 재산누락분을 추징하거나, 과거 10년 치 금융계좌를 다 살펴보고 사전증여재산이나 추정상속재산을 찾아내서 추징하는 것이 실제 추징액도 그리 크지도 않을뿐더러 납세자와 소송 등 피로도가 상당하기 때문입니다. 법에 따라 감정평가로 손쉽게 세수를 확보할 수 있습니다.

 

실제로 국세청은 연평균 약 180건이던 감정평가 실적을 2025년에는 약 380건으로 확대한다는 계획입니다. 국세청에 배정된 감정평가에 소요되는 예산 역시 올해 45억 2400만 원에서 2025년에는 95억 9200만 원으로 2배가량 늘었습니다.

 

 

이제 한 개인이 고가의 부동산을 가지는 것이 너무나 큰 세금 부담으로 다가오는 시대입니다. 조금이라도 일찍 우리 가족 상황에 맞는 절세전략을 고민해 볼 때입니다.

 

 

핵심 요약 2025년부터 고가주택에 대한 감정평가가 시행되어요. 연평균 약 180건이던 감정평가 실적을 2025년에는 약 380건으로 확대할 계획이에요.