홈노크

---

😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

---

 

 

🔎 상가에 오수관이나 우수관 하자로 인한 누수 피해가 발생하였다면 누구에게 손해배상을 청구하여야 할까?

* 우수관: 빗물이 모여서 나가는 관

 

이런 경우 보통 임대인에게 손해배상청구를 하는 것을 가장 먼저 떠올리기 쉬운데, 실제 임대인에게 손해배상을 청구하면 될까?

 

아파트는 구분소유자의 소유에 속하는 전유부분(專有部分) 외에도 벽, 기둥, 로비, 승강기실, 옥상, 복도, 계단 등의 공용부분이 존재한다. 이와 같은 공용부분은 건물 전체의 관리주체가 관리를 하여야 하는바, 이는 손해배상책임의 상대방이 누가 되느냐와 밀접하게 관련이 있다.

 

결론부터 이야기하자면, 배수관은 공용부분으로서 배수관의 하자로 인하여 발생한 손해는 그 공용부분의 소유자 전원의 책임으로 돌아가게 되므로 결국 이 사건 구분소유자들을 구성원으로 하는 관리단에 그 책임이 있다.

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조에서도 “전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.”고 규정하고 있다.

 

🔎 배수관 하자, 임대인 책임은 없다

 

법원은 주상복합 건물의 우수관이 이탈하는 사고로 상가 내부의 집기류 등 물품이 모두 젖어 침수피해를 입은 임차인이 임대인(구분소유자), 관리소장, 아파트 입주자대표회의를 상대로 손해배상청구를 한 사안에서

 

“이 사건 배수관은 아파트의 지상층 전유부분 구분소유자들이 전유부분에 대한 소유권을 영위하기 위해 필수불가결한 시설일 뿐만 아니라 아파트 옥상 등에 떨어진 빗물 등을 배수하기 위한 기능을 수행하는 배수 관련 부대시설로 아파트 공용부분에 속하고,

 

점포의 구분소유자가 임의로 처분할 수 있는 구분소유의 대상이라고 할 수 없는바, 아파트 공용부분에 해당하는 배수관의 하자에 대해서는 아파트 입대의가 관리 책임을 부담한다고 봄이 상당하고,

 

배수관이 점포 임대인의 지배 영역에 속한다고 보기도 어려우므로 임대인이 점포의 유지‧수선 의무를 불이행했다거나 그로 인해 배수관의 누수가 발생했다고 인정할 만한 증거가 없다면 임대인의 책임을 인정할 수 없다”고 판시한 바 있다.

 

또한 배수관이 상가 임대인의 지배영역에 속한다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 보면, 임대인이 이 사건 누수와 같이 이 사건 아파트의 공용부분인 이 사건 배수관의 누수를 염두에 두고 이를 방지하기 위해 천장에 방수시설 등을 설치하거나, 이 사건 배수관을 직접 수리하는 등 이 사건 점포에 보관 및 설치된 임차인의 재산을 보호할 의무가 포함된다고 보기는 어려울 것이라고 설명하였다.

 

 

🔎 공용부분 하자로 인한 피해의 책임 주체는 관리단

 

따라서 이러한 손해배상청구를 할 때에는 먼저 전유부분인지 공용부분인지부터 판단한 뒤, 상가의 공용부분인 배수관이나 우수관 하자로 인해 누수 피해가 발생했다면 피고를 특정할 때 임대인(구분소유자)이 아닌 건물의 구분소유자들을 구성원으로 하는 관리단으로 하여야 할 것이다. 

 

 

핵심 요약 아파트의 두 부분은 구분소유권의 목적이 되는 전유부분과 공용 제공되는 공용부분이에요. 공용부분의 하자로 인하여 발생한 손해는 그 공용부분의 소유자 전원의 책임으로 돌아가게 되므로 구분소유자들을 구성원으로 하는 관리단이 책임져야 해요.