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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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마음에 드는 부동산이 있어 계약하고 싶을 때, 공인중개사가 매도인의 마음이 바뀌기 전에 계약금 중 일부 금액이라도 먼저 매도인의 계좌로 보내자고 말하는 경우가 흔히 있다.

 

매물 확보를 위해 보통 매수인들도 공인중개사의 말을 따라 매도인에게 계약금 중 일부 금액을 먼저 이체하곤 한다.

 

이와 같이 지급한 금액을 일명 ‘가계약금’이라 하는데, 가계약금 명목으로 계좌이체를 한 뒤 추후 계약 진행이 원만히 된다면 아무 문제가 없다.

 

그런데 계약조건 등을 조율하다가 분쟁이 발생하거나 일방 당사자의 변심 등으로 계약이 파기되는 경우 이미 지급된 가계약금은 어떻게 처리될까?

 

 

📍 계약금은 해약금으로 추정

 

통상 일반적으로 부동산 계약 시 지급되는 계약금은 민법상의 해약금 규정에 따라, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 수령자는 계약금의 배액을 상대방에게 교부하고 계약을 해제할 수 있다(민법 제565조 제1항).

 

 

📍 가계약금 반환 법리

 

그렇다면 일명 ‘가계약금’의 반환 문제도 일반적인 계약금의 경우와 동일할까?

 

우리 법원은 이와 관련하여 계약의 본질적 사항이 정해지지 않아 계약이 성립되지 않은 경우 지급한 가계약금은 별도의 약정이 없는 한 계약금이 해약금으로 추정되는 것이 아니라고 판단한다.

 

계약금 반환 법리의 적용이 되지 않고 부당이득반환 법리가 적용된다는 입장이므로 매수인은 실제로 지급한 가계약금을 반환받을 수 있을 것이다.

 

 

📍 계약의 성립 여부

계약의 성립 여부에 대해서는 계약의 본질적 사항이나 중요사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나, 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있어야 한다는 것이 판례의 태도이다.

 

예를 들어 매매대금과 물건지에 관한 합의는 있었지만, 중도금 지급일, 잔금 지급일 등에 관한 합의는 되지 않았다면 매매계약의 중요사항이 정하여졌다고 볼 수 없을 것이다.

 

최근 대법원은 A가 아파트 임대차계약에 관한 교섭단계에서 임대인인 B에게 ‘가계약금’으로 300만 원을 먼저 지급하였다가 단순 변심으로 임대차계약을 포기한 경우,

 

“가계약금에 관해 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의해 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비춰 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정돼야 한다”고 설명하면서

 

“당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백하게 인정되지 않는 한 A가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 B에게 몰취 되는 것으로 볼 수는 없다”고 판시한 바 있다(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187판결).

 

법원의 결론이 사안마다 다르긴 하지만, 계약이 성립되었다고 볼 수 있거나(매매계약서를 작성하였거나 계약의 중요한 부분에 관하여 의사 합치가 모두 있는 경우) 가계약금의 성질에 관해 해약금으로 명시적인 약정을 한 경우에는 단순 변심에 의한 계약 파기 시 가계약금을 돌려받기 어려울 것이다.

 

 

따라서 부동산 거래 시 가급적 매매계약서를 작성한 뒤 계약금을 지급하는 것이 바람직하며, 계약서도 작성하지 않은 채 가계약금을 먼저 지급하게 될 경우 '계약이 파기된다면 가계약금은 어떻게 처리할 것인지'를 문자 등으로 사전에 명확히 하여야 할 것이다.