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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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🔎 3주택이 있습니다. 이 상황에서 원하는 주택을 비과세 받으려면 어떻게 해야 할까요?

 

일단 우리 세법은 3주택인 상태에서 비과세를 해주는 특례가 없습니다. 따라서 이중 원하는 주택을 비과세 받으려면 나머지 2채를 모두 매각해서 1주택 비과세를 받아야 합니다. 

 

운이 좋으면 3채 중 1채를 매각한 후, 남은 2주택이 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하는 상황에서 다행히 남은 2채 중 먼저 취득한 주택이 비과세 받기를 원하는 주택이라면 그렇게 해서 비과세를 받을 수도 있습니다. 

 

그런데 3주택을 모두 유지한 상태에서 비과세를 받을 수 있다면 얼마나 좋을까요? 즉 비과세 받길 원하는 주택은 매각해야 하지만, 그 외 남은 2주택은 모두 유지해도 괜찮은 경우 말이죠. 이게 가능할까요?

 

 

🔎 이렇게 할 수 있는 유일한 방법은 ‘주택 임대 사업자 거주 주택 비과세 특례'만 가능합니다. 

 

(그림 1) 주택 임대 사업자 거주 주택 비과세 특례

 

그림에서 보시는 것처럼 주택이 3채가 아닌 5채라고 하더라도 거주 주택에 대해 비과세가 가능합니다. 다만 무조건 되는 것은 아니며, 거주 주택은 반드시 전 세대원이 2년 이상 거주해야 하며, 등록임대주택은 위 그림에 있는 요건을 ‘모두' 갖춰야 합니다. 

 

이 과정에서 요건을 하나라도 어길 경우 거주 주택 비과세는 불가합니다. 따라서 사전에 꼼꼼하게 체크한 후, 반드시 세무사 등 세무 대리인에게 신고 대행까지 맡기시길 권합니다. 

 

 

🔎 문제는 거주 주택 비과세 특례를 받고 남은 주택에 대해 ‘1주택 비과세'를 받을 때입니다.

 

이때는 전체 양도차익에 대해 비과세가 되지 않고 직전 거주 주택을 매각하고 난 이후 양도차익에 대해서만 비과세가 됩니다. 

 

(그림 1) 주택 임대 사업자 거주 주택 비과세 사례 (1)

 

예를 들어 파란색 거주 주택 비과세 특례를 받았는데 이때 양도차익이 5억 원이라고 한다면 남은 임대주택(노란 주택)에 대해서는 해당 거주주택을 매각하고 난 이후 양도차익 즉 3억에 대해서만 비과세가 됩니다. 

 

(그림 3) 주택 임대 사업자 거주 주택 비과세 사례 (2)

 

그런데 이런 경우는 어떨까요? 거주 주택 비과세로 2억에 대해 비과세를 받았는데 이후 임대주택 양도차익은 3억에 불과하므로 오히려 거주 주택 비과세를 받는 것이 손해가 될 수 있습니다. 

 

 

🔎 이렇듯 거주 주택 비과세 특례는 처음 비과세를 받는 거주 주택의 양도차익이 클수록 절세 효과가 큽니다.

 

반대의 경우라면 차라리 거주 주택 비과세를 받지 않고 다른 양도차익이 큰 주택을 1주택 비과세를 받는 게 차라리 나을 수 있습니다. 

 

물론 거주 주택 비과세 특례는 납세자가 선택할 수 없습니다. 즉 요건에 해당하면 적용하는 것이 원칙인데요. 이는 납세자에게 유리한 방향으로 개편이 되어야 하지 않을까 합니다. 

 

아무쪼록 거주 주택 비과세 특례는 잘만 활용하면 굉장히 좋은 절세 툴이지만, 때에 따라서는 오히려 다른 방법으로 비과세를 받는 것이 더 좋을 수도 있습니다. 이에 대해서는 계속해서 다른 사례를 통해 살펴보도록 하겠습니다. 감사합니다. 

 

 

핵심 요약 주택 임대 사업자가 거주하고 있는 주택 양도 시 일정 요건을 갖추면 몇 채를 가지고 있어도 비과세가 가능해요. 다만 거주 주택 비과세를 받고 이후 남은 다른 주택에 대해서는, ‘직전 거주 주택 양도 이후 차익분'에 대해서만 비과세가 가능해요. 따라서 때에 따라서는 거주 주택 비과세가 더 불리한 상황이 발생할 수도 있어요.