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😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요. 

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✔️ 가계부채 급팽창으로 이를 관리하기 위한 묘책이 필요한 시기다.

 

정부는 구체적으로 적시해서 대책을 내기보다는, 은행 등 금융기관 자율의 자구책을 선호하는 분위기지만, 막상 은행들은 무엇을 해야 할지 몰라, 이것저것 더 세게 규제하는 것을 선호한다고 판단하고 각종 대출을 틀어막는 모양새다.

 

이에 주담대를 받아야 하는 가구 등을 포함해서 주택 매매 거래에 알람이 울리게 되었고, 볼멘 소비자들이 감독원에 집단 항의하는 사태가 벌어지기도 하였다. 부동산 시장이 불꽃 같은 상승을 보이던 7~8월을 뒤로하고, 9월에 무슨 일이 일어나고 있는 걸까?

 

 

✔️ 서울의 올 7~8월 부동산 시장은 유례를 찾기 힘들 정도의 강세장이었다.

 

그런데 특징이 모든 주택이 일제히 오르던 ‘20~’21년과 같은 시장이 아니라, 고가 그것도 초고가 지역의 대단지 아파트들만 일제히 상승하는 상황이었다. 

 

KB가 제공하는 데이터 허브에 따르면, 일반적인 서울의 실거래 지수는 ‘22.1월을 100으로 볼 때 ‘24.8월에 91.6이지만, 30대 선도 아파트 지수는 101.8로 이미 종전 피크 값을 넘어섰다. 즉, 비싼 아파트만 더 비싸졌고, 그렇지 않은 대단지가 아닌 단지들은 큰 거래가 없는 양극화 장세였다.

 

지방과 서울을 비교하면 그 차이는 더 극심하다. 현재 지방의 경우 실거래 지수로 ‘21년 지수를 회복한 지역은 전무하다. 물론 서울도 지수 레벨로는 전무하기에 크게 차이점이 없지만, 타지역들은 올해의 강세장에서도 시장 지수가 제자리를 맴돌 정도로 보수적인 흐름을 보이고 있다. 양극화 중에서도 상 양극화라고 할 수 있을 수준이다. 

 

 

✔️ 올해의 강세장은 갈아타기 수요라는 말이 있다.

 

이는 ‘자금조달계획서’ 상에서 종전 주택을 처분하고 새 주택을 구입한다고 답변한 비중이 50%를 넘으면서 나타난 현상이다. 또 신규주택을 취득하면서 대출도 적지 않게 받고 있는지, 국토부의 담당자 멘트들과 지표들을 보면, 2억 이상의 고소득 연 소득 가구들이 10억 이상의 대출을 받는 경우도 심심치 않게 보인다고 하며, ‘20~’21년과 상이한 모습을 보이고 있다.

 

정리하면 가장 비싼 지역들의 대단지 아파트만 오르고, 갈아타는 수요가 대출을 받으면서 가는 것이 올해의 큰 특징이었다. 따라서, 정부는 가계대출의 급증을 목도하게 되었다. 아마도 8월 데이터가 나온다면 시장이 충격을 받을 수준이 아닐지 짐작할 뿐이다. 항간에는 8월 가계대출 10조 원 설이 나돌고 있다. 

 

 

정부가 대출을 규제해야 한다고 마음먹은 것도, 가계대출 폭증세를 확인하면서부터이다. 이에, 금융기관들에 대출 규제를 지시하게 되면서, 각 은행들은 집이 있는데 전세로 가고 주택을 매도한 금액으로 갭투자를 할 수 없도록, 유주택자에게는 전세대출을 금지하는 것을 필두로, 다양한 금융규제정책을 수립하고 있다.

 

 

✔️ 대출은 주택의 수요를 의미하기에, 대출 규제 정책은 단기 수요위축세를 만들어 낸다.

 

시장의 강세론자들은 서울 부동산은 영원히 공급부족하다는 듯한 논리를 설파하지만, 대출 규제 앞에서는 모두 평등할 뿐이다. 아마도 연말로 갈수록 상승율이 둔화하기 시작하여, 연말에는 대출증가세도 다시 평준화 될 것으로 전망하는 이유가 이것이다. 

 

물론 대출 규제 정책이 장기화되는 것이 정상적인 시장은 아닐 것이다. 그러나 단기적 과열을 단기적 대책으로 대응하는 것은 만기를 일치하는 전략이라 적절하다. 애꿎은 건 앞서서 말한 수요자들인데, 부득이 이 기간 동안 자신의 거래에 피해가 없기를 바랄 뿐이다.

 

필자도 ‘17년에 주택구입하는 과정에서 LTV 한도가 내려가는 정책(6.19대책)이 나오면서 주택 가격의 10%를 추가로 부담해야 하는 상황 속에 계약금을 날릴까 봐 전전긍긍한 바 있다. 결국 이런 경험을 통해서 금융기관 정책이 급작스레 바뀌는 부분은 소비자 후생을 낮춘다고 자신감 있게 말할 수 있고 이것이 지양되어야 한다고 주장한다.

 

 

✔️ 그러나, 거시적 차원에서 가계대출 규제를 하는 정부 입장을 이해 못 할 바도 아니다.

 

모쪼록 시장 과열이 잠잠해지기를 바란다. 모두가 부동산을 생각하고 자기 스케줄이 아닌 스케줄에, 무리한 구입을 해야 한다는 압박을 받는 것이 주거 서비스 후생을 갉아먹는 일이기 때문이다.

 

 

핵심 요약 정부의 금융규제 대책으로 부동산 시장 분위기가 냉각되고 있어요. 서울 초고가 주택의 강세와 대출 급증이 규제의 원인이고, 연말까지 규제가 지속 될 거예요. 금융대책이 수시 변경되면 소비자 후생이 감소하니 자체의 시스템을 구축할 필요가 있어요.