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😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

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지방 부동산시장의 전망에 대해 어느 지인이 묻자 이같이 답했다.

 

“영원한 하락은 없고 격차만 있을 뿐이죠.”

 

많은 사람이 지방 아파트는 계속 하락할 것이라는 고정관념을 갖는다. 일종의 지속 편향이다. 오늘 집값이 하락하면 내일도 빠질 것이라는 선입견이다.

 

 

📍 하지만 지방도 시장의 장바닥 시세라고 할 수 있는 아파트 실거래가는 꿈틀거리고 있다.

 

물론 서울발 훈풍이 아직 체감할 정도는 아니다. 한국부동산원에 따르면 6월 지방 아파트값은 실거래가 지수 기준으로 전달 대비 0.07% 올랐다. 지난해 말 대비 상반기에 0.86% 하락했다. 상반기에 서울(4.48%), 경기(1.83%), 인천(2.38%) 등 수도권 상승에 비하면 미미한 수준이다. 다행스러운 점은 지방도 선행지수 격인 7월 잠정 지수의 경우 0.05% 상승했다는 것이다.

 

지방의 연립‧다세대주택 실거래가 지수는 5월(0.7%)에 이어 6월에도 0.14% 올랐다. 상반기에는 0.20% 올랐다. 다만 7월 잠정 지수는 내림세(-0.49%)를 보여 당분간 혼조세를 띨 전망이다.

 

 

📍 이런 점을 미뤄 아직 지방이 본격 회복세로 접어들었다고 보긴 이르다.

 

전체 미분양의 80%를 차지할 정도로 소화불량에 걸린 점, 젊은 인구의 유출, 지역경제 위축 등을 고려해서다. 아마도 매물 소화 과정을 거치며 바닥 다지기가 더 진행될 것이다.

 

지방도 신규 공급이 뜸해 이르면 내년 상반기, 늦으면 내년 이맘때쯤 회복세를 보일 것이다. 올해까지는 피부적으로 회복세를 느끼지는 못하겠지만 최악의 순간은 넘겼다는 ‘안도의 지표’는 나올 것으로 예상된다.

 

요즘 정부가 급증하는 가계부채를 연착륙시키기 위해 대출 문턱을 올리고 있다. 하지만 대출 규제는 지방보다 집값이 비싼 서울과 수도권에 더 직격탄이 될 수 있다.

 

물론 상대적인 개념이다. 여러 연구논문을 보면 상대적으로 집값이 저렴한 지방은 대출 규제보다 기준금리 인하에 더 영향을 받는다. 따라서 9월에 미국 연방준비제도(연준)가 기준금리를 낮추고 한국은행에서도 연말에 인하한다면 지방 부동산시장에는 단비가 될 수 있다.

 

 

📍 물가가 오르고 경제가 성장하는 한, 자산시장에서 영원한 하락은 없다.

 

지방 부동산 가격도 장기적으로 우상향을 한다는 것이다. 다만 기울기가 차이가 날 뿐이다. 즉 서울의 부동산 가격이 가파른 우상향을 한다면 지방은 완만한 우상향을 한다는 이야기다. 가령 서울 부동산 가격이 10% 상승하면 지방은 2~3% 오르는 식이다.

 

서울만 무조건 올라간다는 논리는 틀릴 수 있다. 그런 측면에서 서울과 지방 부동산은 방향성은 같은데 ‘격차(Divide)'만 생기는 구조로 봐야 한다. 언론에서는 그것을 두고 양극화, 혹은 초양극화라고 부르지만, 같은 말을 두고도 보는 시각은 나와 약간 다르다.

 

 

📍 다만 지방은 수도권과는 달리 지역에 따라 가격이나 거래량이 울퉁불퉁한 게 특징이다. 

 

평균의 함정에 빠지면 안 된다는 얘기다. 한국부동산원 조사 결과 올 상반기에 지방 5대 광역시 중 아파트값이 실거래가 기준으로 오른 곳은 울산이 유일하다. 울산은 6월 한 달 동안 0.38% 오른 것을 비롯해 상반기에 0.42% 상승했다. 울산은 지난해에도 2.67% 오름세를 보였다.

 

도 지역에서 호조세를 보이는 곳은 전북과 제주도이다. 제주도의 경우 6월에 아파트 실거래가 기준으로 3.34% 급등했다. 하지만 아파트 세대수가 많지 않아 착시현상이 생길 가능성이 있는 점은 고려할 필요가 있겠다. 제주도 아파트값은 상반기 누계로는 1.56% 상승했다. 그래도 지표만으로 볼 때 다른 지역과는 차별적인 양상을 보인 점은 분명한 것 같다.

 

전북은 6월에 0.2% 상승했으며 상반기에는 1.29% 상승했다. 하지만 부산, 대구, 대전, 광주 등 광역시를 비롯해 강원, 경남, 경북, 충남, 충북 등 대부분 도 지역은 내림세를 보인다. 이들 지역은 바닥을 잡기까지는 시간이 더 걸릴 전망이다.

 

따라서 지방도 두루뭉술하게 볼 게 아니라 지역별로 세분화해서 보는 게 좋을 것 같다. 말하자면 전체가 아니라 ‘동네 돋보기형’ 분석과 전망이 필요하다는 것이다.

 

 

핵심 요약 6월에 지방 아파트 실거래가가 반등했어요. 울산, 제주, 전북은 상승세를 보였고, 나머지 지역은 약세예요. 서울과 지방 부동산의 방향성은 같지만, 상승 기울기만 차이 나요.