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😎 상속, 토지 전문 세무사 이성호 세무사가 다양한 현장 경험으로 절세플랜을 알려드려요.

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상속이나 증여를 할 때 감정평가를 해야 하는지 많이 고민합니다.

 

특히, 수익성 부동산은 기준시가와 감정가액 차이가 10억 이상이거나 그 비율차이가 10% 이상인 경우 과세관청에서 사후적으로 직접 감정평가를 통해 과소 신고한 세금을 더 납부하게 할 수 있죠.

 

이 외에도 상속받은 재산을 미래 처분할 때 예상되는 양도소득세를 줄이기 위해 미리 재산 가치를 미리 높여두기 위해 평가할 수 있습니다.

 

세법에서는 다양한 시가 인정액이 있습니다. 가령, 매매가액, 경매가액, 보상가액인데 단점이 실제 그 재산이 처분되거나 국가에 수용되어야만 비로소 시가가 얼만지 확인할 수 있어서 내가 원하든 원치 않든 재산변동이 발생해야 합니다.

 

그렇지만 감정평가는 외부 전문가의 평가액을 토대로 산정되므로 소유권 변동이 수반되지 않는다는 장점이 있습니다.

 

다만, 이 감정 평가할 때 주의할 2가지가 있습니다.

 

 

🔎 “공동지분”인 부동산의 특정 지분 감정평가 시 주의사항

 

원칙적으로 감정평가는 두 군데 감정가액의 연균액을 사용합니다. 다만, 기준시가가 10억 이하인 부동산은 하나의 감정평가도 시가로 인정합니다.

 

이때 공동지분인 부동산에 대해 어느 한쪽 지분만 감정평가가 필요한 경우입니다. 가령, 전체 부동산은 기준시가가 12억 원인데 절반만 감정평가를 해야 한다면 기준시가는 6억 원이므로 하나의 감정평가만 받아도 되는지를 묻는 것입니다.

 

결과적으로 기준시가 10억 원 여부 판단은 전체 부동산을 기준으로 판단하므로 평가대상인 부동산이 일부 지분인 경우일지라도 전체 부동산 가액을 기준으로 하나의 감정평가액을 사용하는지 판단하는 것입니다.

 

 

🔎 은행 “담보 대출용” 감정평가도 상속재산 평가 시 시가 인정 가능

 

사실 몇 년 전까지만 해도 극히 일부를 제외하고 거의 지배적인 해석이 은행 근저당 담보용 감정평가액은 상속이나 증여재산 평가 시 시가로 인정받지 못했습니다. 왜냐하면 당초 목적 자체가 세금 신고용이 아니므로 평가목적부터 다르다고 판단했기 때문입니다.

 

하지만 최근 사례에 따르면 평가대상 재산의 위치·지형·이용 상황·주변 환경 등 객관적 가치에 영향을 미치는 여러 요인을 감안하여 적정하게 감정 평가하였다면 당초 목적이 담보대출 용이라 할지라도 재산평가를 위한 시가 인정액으로 보고 있습니다.

 

또한 재건축 시 계산되는 조합원 권리가액 감정평가를 토대로 산정됩니다. 이 경우에도 감정가액이 평가 기간, 즉 상속일 전후 6개월 이내 있거나 그 감정 목적이 법을 위반한 것이 아니라면 법원이나 국세청에서 정상적인 감정가액을 사용하도록 인정하고 있습니다.

 

 

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⚖️ 서울고법 2021누62333, 2022.12.16

각 감정평가법인이 이 사건 각 감정평가를 함에 있어 이 사건 쟁점 아파트의 원형대로 감정하지 아니한 것이라거나, 그와 같은 감정평가가 상속 개시 무렵을 전후한 정상적인 교환가치를 반영하지 못하고 있다고 볼 수도 없으며, 이 사건 각 감정가액이 사업시행계획인가 고시가 있었던 다음 날을 기준으로 평가된 것인 이상, 재건축사업에 대한 기대이익도 반영된 것으로 볼 수 있다.

핵심 요약 상속이나 증여 시 감정평가로 재산 가치를 정확히 평가해 세금 문제를 예방할 수 있어요. 공동으로 소유한 부동산을 감정평가할 때는 전체 부동산의 가치를 기준으로 해야 해요.  은행 근저당 대출용 감정평가도 제대로 된 평가라면 상속재산 평가 시 사용할 수 있게 되었어요.