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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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‘절세의 꽃'이라 불리는 양도세! 그만큼 세 부담에서 큰 비중을 차지하는데요, 1주택의 경우 상대적으로 세금을 면제받기 용이하므로 큰 신경을 쓰지 않는 경우가 많습니다.

 

다만 2주택으로 되는 순간 양도세 경우의 수는 상당히 많아집니다.

 

가장 먼저 ‘일시적 2주택 비과세'가 되는 경우입니다. 이를 위해서는 종전 주택을 취득한 후 일단 1년이 지나서 신규주택을 취득해야 하는데요, 만약 보유 중인 2주택 취득일이 1년 이내라면 일시적 2주택 비과세는 불가합니다. 

 

물론 너무 놀라지는 마세요. 둘 중 하나를 먼저 매각한 후(당연히 세금이 매겨집니다), 남은 1주택은 얼마든지 비과세가 가능하니까요.

 

 

🔎 그렇다면 일시적 2주택 비과세가 불가한 경우, 어떤 주택을 먼저 매각해야 할까요?

 

당연히 양도차익이 작거나 투자가치가 낮은 물건을 먼저 매각해야 합니다. 

 

간혹, 일시적 2주택 비과세가 되지 않은 경우인데 꼭 먼저 취득한 종전 주택을 취득해야 하는 것으로 오인하는 경우가 있는데 그렇지 않습니다.

 

어차피 일시적 2주택 비과세가 안 되는 경우라면(1년 이내 취득 혹은 신규주택 취득 후 3년 경과 등), 둘 중 안 좋은 것을 먼저 매각하는 것이 좋습니다. 그게 종전주택이든 신규주택이든 아무 상관이 없는 것이죠. 

 

 

🔎 그럼 남은 1주택은 어떻게 해야 할까요?

 

만약 조기 매각을 원한다면 취득일로부터 2년 보유 또는 2년 거주(취득 당시 조정인 경우) 조건을 충족했는지 확인 후 만약 이를 충족했다면 곧바로 매각해도 됩니다.

 

즉 2채 중 1채를 매각하고 남은 1채의 세금을 면제받기 위해 추가로 2년을 더 기다릴 필요는 없다는 것입니다. 

 

(그림 1) 2채 중 1채 매각, 이후 남은 1채 비과세 받는 경우

 

지금까지 설명한 내용을 (그림 1)로 표현해 보았습니다. A, B 주택이 일시적 2주택 비과세가 되지 않을 경우 이중 안 좋은 주택이 A 주택이라고 가정해 보면 이를 먼저 매각해야 합니다. 양도차익이 있다면 당연히 세금이 나옵니다. 

 

이후 남은 B 주택을 반드시 비과세하여야 할 텐데요. 추가 2년은 필요치 않다는 것입니다. 다만 B 주택을 취득한 날로부터 2년 보유했는지만 체크하면 될 뿐입니다. 따라서 조건만 맞다면 2채를 모두 연달아서 매각할 수도 있는 것입니다. 

 

 

🔎 만약 B 주택 취득 당시 조정대상지역이었는데 2년 거주를 하지 않았다면 어떻게 되는 것일까요?

 

이때는 ‘상생 임대주택 비과세 특례'를 활용해 볼만합니다. 즉 해당 주택을 취득한 이후 맺은 임대차계약을 직전 임대차계약이라 하고 여기에서 5%를 초과하지 않는 범위 내에서 상생 임대차계약을 맺으면 2년 거주 요건을 면제받게 됩니다. 

 

하지만 꼭 기억하세요. 취득 후 직전 임대차계약(최소 1년 6개월 이상) 그리고 상생 임대차계약(2년 이상)을 준수해야 하니 아무리 빨라도 3년 6개월 이상은 걸린다는 점을요. 

 

일시적 2주택 비과세는 취득 시점이 1년 이상 기간이 있어야 하고 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택을 매각해야 합니다. 이렇게 하면 두 채 모두 비과세가 가능한데요. 단순히 비과세에서 그치지 말고 이후 어떻게 할 것인지 ‘계획'이 중요합니다. 

 

예를 들어 두 채가 서울 마포, 용산 정도 수준의 주택이라고 가정하겠습니다. 그렇다면 이 두 채를 모두 비과세를 받고 더 좋은 지역(가령 서초, 강남 등)으로 갈아타기한다면 매우 좋을 것입니다. 

 

 

🔎 하지만 반대로 처분은 그럭저럭했는데 이후 주택을 취득하지 못한다면 어떻게 되는 것일까요?

 

이 경우는 차라리 매각하지 않는 것이 더 나을 수도 있습니다. 왜냐하면 다시 비슷한 수준의 주택을 취득하고 싶어도 생각보다 그게 어려울 수 있어서입니다. 

 

특히 최근에는 대출규제가 본격적으로 시작되는 분위기인데요. 중간 이상의 2주택 보유자라면 차라리 둘 다 보유하는 것이 자산관리 측면에서 더 유리할 수 있습니다. 1주택은 실거주, 그리고 남은 1주택은 자산 가격이 상승할 때 차익을 얻는 용도로 활용하는 것이 더 유리할 수 있어서입니다. 

 

 

🔎 이렇듯 2주택자는 매우 중요한 포지션에 놓여 있다는 것을 아셔야 합니다.

 

이 둘을 잘 매각해서 더 좋은 자산으로 갈아타기도 가능하지만 때로는 가만히 있는 것이 더 좋을 수도 있습니다. 특히 둘 중 하나를 매각해야 하는 상황에서 뜻하지 않게 손해를 볼 수도 있으니, 유의 바랍니다. 

 

양도세 절세는 해당 자산에 대한 가치를 먼저 이해한 후에 접근하셔야 합니다. 잊지 마세요. 수익이 있어야 절세도 가능합니다.  

 

 

핵심 요약 가장 고민 많은 2주택자! 양도세 절세는 먼저 일시적 2주택 비과세 여부를 체크해보세요. 2주택 비과세가 안 된다면, 양도차익이 작거나 투자가치가 낮은 물건을 먼저 매각하세요. 처분만이 능사는 아닙니다. 더 중요한 매도 전략도 함께 고민하세요.