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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 8월 공급 대책이 의미하는 것에 대해 함께 알아볼까요?

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양도세(양도소득세)는 부동산 세금 중 가장 큰 비중을 차지합니다. 그도 그럴 것이, 양도가액에서 취득가액을 차감한 ‘양도차익'에 대해 부과되는 세금인데, 현행 양도세 기본세율이 최고 45%이니 지방소득세를 포함할 경우 양도차익의 거의 절반(49.5%)에 육박하기 때문입니다.

 

그런데 이 양도세가 재미있는 건 세금을 한 푼도 내지 않는 ‘비과세' 제도가 있다는 점입니다. 즉 취득가가 얼마든지 간에 양도가액이 12억 원 이하이고 비과세 요건을 갖추었다면 양도세는 발생하지 않습니다.

 

반대로 다주택 상태에서 조정대상지역 물건을 매각하면 양도세 부담이 급격히 증가하는 ‘양도세 중과'도 있는데, 다행히 ‘25.5.9까지는 한시적으로 이를 배제하고 있으니 일단은 일반과세(2년 이상 보유한 경우) 그리고 비과세 정도만 생각하셔도 무방합니다. 

 

하지만, 이 과정에서 자주 헷갈리고 놓치는 실수 사례가 있으니 이 중 대표적인 것 3가지를 소개해 드립니다.

 

 

📍 세대 분리는 ‘실질에 맞게' 그리고 ‘세대구성 능력을 갖춰' 해야 합니다.

 

여전히 많은 분이 세대 분리는 주민등록만 분리하면 된다고 오해하고 계십니다. 하지만 그렇지 않습니다.

 

우선 세대 분리는

① 주민등록을 분리하고(이건 기본입니다),

② 이후 실제 생계를 달리해야 합니다.

 

즉 주민등록 분리는 하였지만 실제 같이 살고 있다면 실질적인 세대 분리로 보지 않고 같은 세대로 보아 주택 수를 카운트합니다.

 

예를 들어 부친 명의 1주택, 그리고 자녀 명의 1주택이 있는데 주민등록은 분리되어 있지만 실제로는 함께 살고 있다면 세대 기준 2주택이므로 1주택 비과세는 불가합니다(물론 일시적 2주택 비과세 특례 등에 해당한다면 비과세가 될 수 있습니다).

 

또한 자녀를 세대 분리 시킬 때 자녀가 ‘세대구성 능력’을 갖춘 상태에서 해야 합니다. 즉, 해당 자녀가 1)혼인을 해서 배우자가 있거나, 2)만 30세 이상이거나, 3)일정 소득(월 89만원 이상의 근로소득, 사업소득 등)이 있는 등 세 가지 요건 중 최소 1가지 이상을 갖춰야 합니다. 그렇지 않고 소득도 없는 20대 미혼 대학생이라면 세대 분리 자체가 불가합니다. 이걸 꼭 유의하시기를 바랍니다.

 

 

📍 일시적 2주택 비과세는 3가지 요건을 충족해야 합니다. 

 

저는 이걸 ‘1후/2보/3매'라고 줄여서 외우게 하는데요, 그 내용은 다음과 같습니다. 

• 종전 주택 취득 후 1년이 지난 상태에서 신규주택 취득 → 1후
• 종전 주택은 최소 2년 이상 보유 → 2보 (단, 취득당시 조정이었다면 2년 보유가 아닌 2년 거주)
• 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 매각 → 3매

 

(그림 1) 일시적 2주택 비과세

 

여기에서 가장 많이 하시는 실수란,

 

●     종전 주택(A)과 신규주택(B)을 1년 이내 취득하는 경우

●     신규주택(B)을 취득하고 종전 주택(A) 처분 기한 3년을 놓치는 경우

 

그리고, 은근히 많이 하시는 실수가 처분하는 종전 주택(A)에 주택이 있는 다른 가족이 거주하는 경우입니다. 이는 앞에서 말씀드린 세대 분리와도 연관된 내용이니 꼭 유의하세요.

 

 

📍 주거용 오피스텔은 양도세 비과세 판단 시 주택 수에 포함됩니다.(일부 예외 있음)

 

오피스텔에서도 종종 세금 사고가 나는데요, 특히 양도세 비과세에서 주의를 요합니다. 오피스텔 자체는 취득세 중과가 없고(대신 4.6%), 보유세의 경우 ‘업무용 재산세'를 부담하면 주택 종부세에서 제외되므로 일종의 ‘틈새 절세'가 가능합니다.

 

하지만 양도 단계에서는 이를 피할 수 없습니다. 즉 해당 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 이는 비과세 판단 시 주택 수에 포함되는데요, 간혹 ‘업무용 재산세라 주택 종부세 제외되니, 양도세 주택 수도 제외되지 않나요?’라고 오해하시는 경우가 많은데 그렇지 않습니다.

 

우리 세법은 양도세 비과세 판단 시에는 실제 주거용으로 사용하는 경우 주택 수에 포함하여 판단을 하니 꼭 유의하시기 바랍니다.

 

다만 주택 임대 사업자가 거주하고 있는 주택을 양도할 때, 요건을 모두 갖춰서 등록한 주거용 오피스텔이라면 일부 주택 수에서 제외될 수는 있습니다. 하지만 그 요건이라는 것이 상당히 많고 체크해야 하는 것이 많은 만큼 주의를 요합니다(이에 대해서는 기존에 작성한 인사이트 칼럼을 참고하세요).

 

이 외에도 양도세 비과세에 있어서 주의해야 할 사항은 상당히 많습니다. 현실적으로 모든 경우를 여기에 적어 드릴 수는 없습니다만, 그래도 자주 실수하는 사례를 바탕으로 몇 가지 말씀드렸습니다. 앞으로도 종종 이에 대해 설명을 드리고자 합니다.

 

최근 부동산 거래량이 늘어나면서 안타깝게도 ‘세금 폭탄' 사례 역시 늘어서입니다. 투자의 완성은 ‘절세'입니다. 투자수익 그리고 소중한 자산에 대해 불필요한 세금 지출을 막기 위해 미리 체크하는 현명함이 필요한 때입니다. 

 

 

이야기 요약

양도세 비과세 판단을 위한 주택 수는 세대 기준이며, 이때 세대란 1)주민등록표는 물론 2)실제 생계를 함께하는 가족까지 일시적 2주택 비과세 받을 때 놓치기 쉬운 두 가지! 소형 오피스텔이 있을 때 주택 수 제외되는지 판단 여부