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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 건물주가 직접 들어올 경우 권리금에 대해서는 어떻게 대처해야하는지 알아볼까요?

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📍 건물주가 직접 들어온다면?

 

이번 계약이 끝나면 계약을 갱신하지 않고 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 생각이었는데 갑자기 건물주가 직접 장사할 생각이라면서 나가라고 한다면 임차인은 권리금을 받을 수 없을까?

 

‘권리금’이란

영업시설‧비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형‧무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인에게 지급하는 보증금 및 차임과 별도로 (기존) 임차인에게 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

 

통상 권리금은 임차인이 임대차계약 종료 시 신규 임차인으로부터 지급받아 회수하는 금원으로서 그 금액도 상당히 높아 분쟁도 자주 발생한다.

 

우리 상가건물 임대차보호법은 제10조의 4에서 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 규정을 두고 있는바, 임대인은 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

 

또한 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규 임차인이 (기존) 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금을 기준으로 하며 둘 중 낮은 금액을 초과하지 못한다.

 

임차인이 권리 회수 기회가 방해되었다는 이유로 손해배상을 청구하려면 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 권리를 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 권리가 소멸되므로 기간에 주의하여야 할 것이다(상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제4항).

 

우리 상가건물 임대차보호법은

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(현재 연체 차임이 있는지 여부는 불문),

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우,

③ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우,

④ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우,

⑤ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우,

⑥ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우),

⑦ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는

임대인이 임차인의 권리금 회수를 보호할 필요가 없다고 규정하고 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항).

 

즉, 위 규정에서 열거하고 있는 사유가 없다면 임대인은 임차인의 권리금 회수를 보호해 줘야 한다는 의미이다.

 

따라서 임대인이 직접 장사하려고 임차인에게 계약을 종료하겠다고 말한 경우에도 임차인의 권리금은 보호되어야 한다.

 

 

건물주는 본인 소유의 건물이니 임차인과 권리금 거래를 할 필요가 없다고 생각할 수도 있지만, 이는 우리 상가건물 임대차보호법에서 권리금 회수 보호의 예외 규정으로 정한 경우에 해당하지 않으므로 임대인은 임차인에게 권리금을 지급해야 한다. 다만, 건물주가 직접 영업하다가 추후 다른 신규 임차인에게 점포를 임대한다면 건물주도 권리금 거래를 하는 것은 가능하다.

 

한 가지 주의할 점은 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회 보장은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 권리금 계약을 방해하면 안 된다는 것이므로 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 어떠한 시도도 하지 않았다면 임대인의 권리금 회수 기회 방해 행위도 있었다고 볼 수 없다는 점이다.

 

 

이야기 요약

상가건물 임대차보호법 규정에서 정하는 사유가 없다면 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하여야 건물주가 직접 장사한다는 이유로 임대차계약을 거절한다 하더라도 임차인의 권리금 회수 기회는 보호해야 다만 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 어떠한 시도도 하지 않았다면 임대인의 권리금 회수 기회 방해 행위가 있었다고 볼 수 없어