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😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요.

오늘은 8.8 부동산 대책에 대해 함께 알아볼까요?

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📍 정부는 총 42.7만 호의 주택을 공급하는 8.8부동산 대책을 발표하였다.

 

42.7만 호 중 8.8 대책에 새롭게 편입된 주택이 21만 호며, 기존의 공급계획이 21.7만 호가 된다. 새로 추가된 공급은 신도시에서 합산 10만 호로 그린벨트 해제 후 신도시 건설로 8만, 종전 3기 신도시에서 2만을 추가하는 계획이다.

 

구도심에는 비아파트를 중심으로 서울에서 11만 호 +알파 물량에 해당하는 주택을 매입임대로 공급할 계획이다.

 

기존의 계획에서는 먼저, 정비사업을 조기 착공하는 것으로 13만 호, 1기 신도시 중 일부를 노후계획법으로 조기 착공하는 것으로 4.6만 호, 또, 3기 신도시 중 3.6만 호를 매입확약하여 조기 착공하도록 하는 것이 있고, 수도권에서 선분양으로 0.5만 호를 조기 공급하는 것이 있다. 이것이 42.7만 호의 총공급계획이다.

 

현재 서울 및 전국 부동산 시장은 상당히 양극화되어 있다.

 

서울이 주간 상승률 최대 0.3%가 나올 때, 지방은 광역시를 포함해서 합산 -0.02%를 기록할 정도로 양극화가 심하다. 서울 안에서도 서초-강남-용산 등은 주간 0.5~0.6%의 상승이 나올 때, 도봉 등에서는 0.05~0.06%가 나오는 등 초고가 지역 대비 상승률이 1/10에 불과하다.

 

주택의 가격 측면에서 주택 실거래 지수에 영향을 미치려면 시가총액, 즉 주택 가격과 주택 호수를 곱한 금액이 커야 하는데, 주택 가격이 높은 지역의 상승률도 높게 나오고 있기 때문에, 주택 지수는 상당한 강세를 보이고 있다. 그러나 일반지역의 경우에는 과연 현재 시장이 과열인지 짐작하기 어렵다.

 

 

 

📍 아파트 시장이 임대-매매 모두 강세인데 왜 비아파트를 낼까?

 

8.8대책을 통해 비아파트 중심의 대책이 발표되면서, ‘아파트 시장이 임대-매매 모두 강세인데 왜 비아파트를 낼까’ 의구심을 갖는 분위기가 적지 않다.

 

그러나 이는 일차원적 해석일 수도 있다. 현재 9억 원 이하 일반아파트의 강세 원인은 임차료 강세가 그 시작이다. 전세나 월세 등 임차료가 상승할 때, 주택 가격도 동반 상승을 한다.

 

그런데 이런 임차료 상승의 원인은 여러 가지겠지만, 정부의 해석은 ‘22년 하반기부터 존재한 비아파트 기피 현상이 일반아파트 임차료 강세에 영향을 준 것으로 해석을 하고 있다. 밀어내기식으로 올라간 것이다.

 

또 ‘23년 매입임대시장을 완전히 축소시키면서 비아파트 공급이 ‘24년 들어서 평년비 60% 수준 이하로 내려가자, 비아파트 공급을 위한 대책을 내고, 임차 수요를 흡수하는 정책을 낸 것이다.

 

이를 통해서 단계적으로 일반아파트 임차 안정화와 매매가 안정화, 자연스럽게 고가 아파트 역시 매도가 어려워지면서 매매시장 안정화를 기획하고 있는 셈이다.

 

한편, 초고가 주택의 경우 글로벌 자산시장의 저점-고점과 시장이 동조화가 더 심해지고 있다.

 

서울 주택지수도 고점은 ‘21.11월이며 미국 나스닥 전고점과 일치한다. 올해 7월 나스닥이 신고점을 기록하고 있는데, 이 시기를 전후로 국내 주택도 가장 큰 상승을 보이고 있다.

 

글로벌 자산시장 동조화는 세계적 흐름이고, 부동산에서도 자산 처분 소득이 매매의 큰 근간을 차지하는 것이 ‘20년 이후의 상황인바, 이는 매우 자연스러운 현상이다. ‘21년 9월 천준호 의원실에서 서울의 코로나 기간의 20만 호의 주택거래에 대해서 자금조달계획서를 전수조사 분석해 본 결과, 종전 주택의 처분을 통한 금액이 전체 매입 자금의 30%대 중반을 기록할 정도였고, 주담대도 겨우 11%에 불과할 정도로 처분 소득이 가장 컸었다.

 

‘24년 역시 처분을 통해서 갈아탄 사람의 비중이 50%대를 넘는 것으로 한겨례 조사 결과 나왔는데, 이는 그만큼 우리 부동산 시장, 특히 서울 시장은 앞으로 글로벌 자산시장과 동조화를 이어갈 가능성이 높음을 의미한다.

 

그런 의미에서 ‘24.7월 미국 증시 등의 고점 이후에 국내 부동산 역시 숨 고르기 장세로 이어간 것 역시 특징이다. 향후 부동산 시장에 대응할 때, 이러한 점 등을 참고하면 좋겠다.

 

 

이야기 요약

8.8 대책을 통해 42.7만 호 공급 발표, 비아파트 중심의 공급과 기존 계획 조기 착공이 핵심 비아파트 대책이 나온 것은 비아파트 기피 발 아파트 전세 강세가 매매 강세의 근간이라서임 글로벌 자산시장과 서울 초고가 시장 동조화는 근거가 있음