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😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

오늘은 빌라투자에 대해 함께 알아볼까요?

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📍 비아파트 시장 활성화

 

정부가 최근 주거 안정 대책(8.8대책)을 통해 빌라로 대표되는 비(非)아파트 시장 활성화에 나섰다. 아파트 수요 쏠림현상을 비 아파트로 분산·이동시키려는 취지에서다.

 

이번 대책에 따르면 정부는 비아파트 구입자가 청약에서 불이익이 없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 비아파트 범위를 확대키로 했다.

 

비아파트는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 도시형생활주택이 해당된다. 대상은 기존 면적 60㎡ 이하, 수도권 1억 6,000만 원, 지방 1억 원 이하(공시가격)에서 면적 85㎡ 이하, 수도권 5억 원, 지방 3억 원 이하로 늘어난다.

 

이에 따라 재개발이 활발한 만 원 강북 지역에 시가 7억~9억 원 짜리 빌라를 보유해도 무주택자로 인정받을 수 있을 것으로 보인다. 현재 청약자 무주택자 인정 범위는 주택공급에 관한 규칙에 있다. 따라서 국회의 통과 없이도 시행이 가능해진다. 정부는 시행 시기를 11월로 예정하고 있다.

 

다만 추후 공시가격이 오르면 추후 청약(입주자모집공고일 기준) 때 무주택 범위에서 벗어날 수 있다는 점은 유의해야 한다. 따라서 청약 무주택 인정을 받으려면 가급적 소규모로 매입해야 될 것으로 생각된다.

 

 

📍 소형주택 구입 시 취득세 감면

 

또 생애 최초로 아파트를 제외한 소형주택을 구입하면 취득세도 감면해 준다. 전용 60㎡ 이하, 취득가격 3억 원(수도권 6억 원) 이하 다가구, 연립·다세대, 도시형생활주택이 대상이다.

 

이와 함께 비아파트에 한정해 6년 단기 등록임대를 도입하고 1주택자가 소형주택을 구입하고 임대 등록하면 1가구 1주택 특례를 주기로 했다. 기축 소형주택을 2027년 12월까지 구입해 임대주택으로 등록하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외한다. 이 때 소형주택의 범위는 전용 60㎡ 이하 수도권 6억 원·지방 3억 원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔이 대상이다.

 

현재 빌라시장은 빌라 전세 사기 후유증으로 극심한 침체를 보이다가 올들어 거래가 다소 늘어나는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 5월 서울 지역 연립, 다세대주택 거래량은 2,133건으로 지난해 같은 달에 비해 27.5% 늘어났다. 수도권은 같은 기간 7.7% 늘었지만, 지방은 2% 정도 줄었다. 하지만 가격은 혼조세를 보이고 있다.

 

이번 대책으로 서울과 수도권 재개발 예정 구역 소형 빌라나 다세대, 다가구주택 투자가 늘어날 것으로 예상된다. 각종 세금 혜택에다 청약 시 무주택자로 인정하므로 미래가치를 내다보고 투자를 하는 사람이 늘어날 가능성이 있다. 다만 최근 건축비 급상승으로 수익성이 크지 않아 사업장별로 선별 접근하는 게 필요할 것으로 판단된다.

 

재개발 가능성이 없는 곳은 이번 대책에도 크게 활성화되기는 어려울 전망이다. ‘빌라’시장도 미래에 아파트단지로 바뀔지 여부에 따라 엇갈리는 양상이 심해질 것이라는 얘기다.

 

오피스텔의 경우 소형주택으로 인정받아 취득세와 종부세, 양도세 혜택을 받는다. 이런 혜택을 준다고 해도 젊은 세대가 오피스텔을 분양받거나 구축 오피스텔을 살 것 같지는 않다. 요즘 MZ세대가 오피스텔을 미니 아파트나 살림집으로 보고 있고 낡은 아파트에 세를 사느니 새 오피스텔에 거주하고 싶어 한다.

 

하지만 투자가치가 높지 않아 임대로 살려고 하지 매입하려고는 하지 않을 것이다. 그렇지만 은퇴자나 은퇴 예정자들은 임대수익을 노리고 주거용 오피스텔을 매입할 가능성은 있다. 요즘 오피스텔이 위축된 상태라 거래가 된다고 하더라도 급매물 중심으로 이뤄질 것으로 보인다.

 

 

📍  재건축, 재개발 대책

 

또 하나 이번 대책에 빠트릴 수 없는 것이 재건축, 재개발 시장이다. 정부는 사업 절차를 통합·동시 진행하고 행정청 인가도 한꺼번에 내림으로써 길게는 14~15년까지 걸리는 재건축·재개발 사업 기간을 5~6년가량 단축할 수 있도록 할 방침이다.

 

조합 내 갈등으로 사업이 지연되지 않도록 조합 설립 동의 요건을 70%, 동별 요건을 3분의 1로 완화한다. 3년 한시적으로 용적률과 임대주택 비율 등 각종 규제도 완화한다. 3종 주거지역 기준 역세권은 390%까지, 일반은 330%까지 용적률이 늘어난다.

 

다만 강남 3구와 용산구 등 규제지역, 이번 대책 발표일 이전 사업계획인가를 신청한 곳은 대상에서 제외된다. 재건축의 가장 큰 걸림돌인 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금도 폐지를 추진하기로 했다. 하지만 국회의 문턱을 넘어야 한다.

 

이번 대책에서 재건축 용적률 규제완화의 대상에 강남권은 제외되어 있어 강남권보다는 목동, 상계동, 1기신도시 등이 혜택을 받을 가능성이 있다. 강남권이 제외된만큼 재건축 규제완화의 폭발성은 그만큼 크지 않을 것이다. 

 

 

이야기 요약

정부 아파트 쏠림현상 막기 위해 비(非) 아파트 구입시 각종 세제 혜택 수도권 공시가격 6억 원 이하 중소형은 청약 시 무주택 간주 11월부터 시행, 공시가격 크게 오르면 무주택 제외될 수 있어 조심