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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 임차인이 월세를 밀린 채 연락이 되지 않는 경우 어떻게 대처해야하는지 알아볼까요?

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📍 임차인이 월세를 차일피일 미루다 어느 날부터 연락도 되지 않는다면 임대인은 어떻게 대응하여야 할까?

 

이런 경우 임대인은 임차인과 연락을 시도해 보며 시간만 보내다 뒤늦게 보증금이 얼마 남지 않았을 때 법적 조치를 알아보거나 답답한 마음에 아예 직접 문을 열고 들어가 임차인이 살고 있는지 확인하여 보는 경우가 종종 있다.

 

먼저 임차인이 연락되지 않는다고 해서 무단으로 집에 침입하거나 임차인이 거주하는 집에 들어가서 물건을 임의로 밖으로 옮겨두는 행위를 해서는 절대 안 된다. 형사적으로 주거침입죄, 재물손괴죄 등에 해당하여 처벌 대상이 될 수 있기 때문이다.

 

임차인이 차임을 지속적으로 연체했다고 하더라도 자동으로 계약이 해지되는 것은 아니므로 임대인은 주택의 경우 2개월분의 차임 연체 시 먼저 계약 해지 후 명도소송을 제기하여야 한다. 계약의 해지는 전화, 문자, 음성메시지 등 어떤 방식으로 하여도 무방하지만 추후 증거 확보를 위해서 ‘내용증명’의 방식으로 의사표시를 하는 것을 추천한다.

 

내용증명은 “등기 취급을 전제로 우체국 창구 또는 정보통신망을 통하여 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국이 증명하는 특수 취급 제도(우편법 시행규칙 제25조 제1항 제4호 가목)”로써, 누가, 언제, 어떤 서류를, 누구에게 보냈다는 사실만을 확인해 주기 때문에 내용증명 발송만으로 특별한 법적인 효과가 발생하는 것은 아니다.

 

내용증명 자체로 법적 강제력이 동반되는 것은 아니더라도 상대방에게 심리적 압박을 줄 수 있으며 추후 소송을 진행할 때 의사표시를 언제 했는지 시기를 특정할 수 있는 장점이 있다.

 

만약 임차인이 내용증명을 받지 않는다면 법원에 의사표시 공시송달을 신청하거나 해지 통보 없이 바로 명도소송을 제기하는 방법도 고려해 볼 수 있다. 소장부본의 송달로 해지 의사표시 통지를 갈음할 수 있기 때문이다.

 

명도소송 진행 시에는 임차인이 제3자에게 점유를 이전하지 못하도록 임시적으로 보전하는 절차인 ‘부동산 점유이전금지 가처분’을 반드시 먼저 신청해야 함을 주의해야 한다. 가처분하지 않고 소송을 진행하였다가 임차인이 소송 도중 제3자에게 점유를 이전한다면 임대인은 제3자를 상대로 다시 소송을 진행해야 하기 때문이다.

 

 

 

📍 명도소송에서 승소했다면 강제집행을 신청하여 법원에서 강제집행 결정을 받은 뒤 강제집행을 진행할 수 있다.

 

명도소송에서 승소했다고 하더라도 임의로 집행해서는 아니 되며, 법원에 강제집행을 신청하여 절차를 진행해야 함을 주의해야 한다.

 

통상 강제집행 예고 후 본집행을 진행하는데 본집행 하는 날까지 임차인이 집을 비워주지 않고 있다면 임차인의 짐을 보관업체로 모두 옮긴 뒤 집행관이 점유가 이전되었음을 선언하면 임차 물건(주택)을 인도받게 된다.

 

짐을 옮기고 보관하는 비용은 임대인이 우선 내야 하지만 추후 임차인에게 청구할 수 있다. 집행까지 가는 경우 통상 임차인은 자력이 없는 경우가 대부분이어서 보증금이 남아 있지 않다면 임대인이 지출한 비용을 받기가 쉽지 않은 것이 현실이다. 이것이 명도소송을 지체하지 말고 신속히 제기해야 하는 이유이기도 하다.

 

정리하자면, 임차인이 월세 연체 후 연락이 두절된 경우 절대 무단으로 집에 들어가거나 짐을 빼서는 안 되고, 2개월분 이상의 차임이 연체되었다면 계약 해지 통지 후 명도소송을 제기해야 하며, 명도소송 제기 전 부동산 점유이전금지 가처분 신청도 반드시 하도록 한다.

 

 

이야기 요약

임차인이 월세 연체 후 연락이 두절되더라도 절대 무단으로 집에 들어가거나 짐을 옮겨서는 안 됨 임차인이 2개월분 이상의 차임을 연체하였다면 계약 해지부터 한 뒤 명도소송을 제기해야 계약 해지는 문자, 전화 등으로도 가능하나 가급적 ‘내용증명’으로 하는 것을 추천 명도소송 제기 전 반드시 부동산 점유이전금지 가처분 신청부터 해야