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부부 중 1인의 명의로 부동산을 소유하고 있을 때와 공동명의로 소유하고 있을 경우의 장단점이 있기 마련이다.

 

이때 조금이라도 더 절세를 바란다면 부동산을 취득하기 전에 부부 공동명의에 따른 세액 차이를 예측하고 진행하는 것이 좋다. 1인 명의로 부동산을 취득한 후 공동명의가 더 부부에게 장점이 될 것이라고 생각되어 뒤늦게 지분 증여하면 최초 취득 시 취득세를 1회 납부한 후 증여 시점에 재차 취득세를 납부하게 되어 거래비용을 두 번 납부하는 꼴이 되기 때문이다.

 

부동산 증여는 부모가 자녀 내외에게 증여할 때도 똑같이 응용할 수 있다. 자녀에게만 지분 전부를 증여한다면 증여세의 누진세율이 높아지기 때문에 자녀의 배우자인 사위 또는 며느리에게도 지분을 나눠서 증여하여 자녀 부부가 지분을 가져가는 방식으로 부동산 지분증여의 이점을 똑같이 누리게 할 수 있다. 그럼 부동산 부부 공동명의 장점과 최근 개정된 세법이 미치는 영향에 대해서 살펴보자.

 

 

1. 부부 공동명의 장점

 

1) 증여재산공제를 활용한 상속세 절세

 

배우자 간에는 10년간 증여재산공제가 6억 원으로 타 관계보다 월등히 높다. 그러므로 10년 주기로 이를 최대한 활용하는 것이 절세에서 상당히 중요하다. 추후 상속세가 과도할 것으로 예측된다면 미리 배우자에게 6억 원의 증여를 통해 10년 주기별로 미래의 상속세를 절세하는 것은 기본 중의 기본 전략이다.

 

특히 부동산은 지속적인 가치상승이 발생하는 재산 형태이므로 최대한 빠른 시일에 공동명의를 통해서 부의 이전을 하고, 이를 통해서 미래의 가치 상승분에 대한 추가 증여가 발생하지 않도록 하는 것이 좋다.

 

2) 배우자의 경제적 자력 형성

 

부부 중 1인의 경제적 자력이 없으면서 앞으로 소득 창출이 힘든 상황이라면 배우자 간 증여를 통해 부의 이전을 한 후 해당 부동산의 양도를 통해 현금 유동성을 합법적으로 확보할 수 있다.

 

특히 증여 시점에는 6억 원까지 증여하였지만, 양도 시점에는 재산의 가치상승으로 인해 더 높은 유동성으로 돌아올 수 있다. 이를 마중물 삼아 추후 재산 형성을 이어간다면 세무서의 자금출처조사 등 소명 요청에도 명확히 대비할 수 있다.

 

3) 1세대 1주택 종합부동산세 선택 가능

 

「종합부동산세법」상 1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세 대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말한다. 우선 1세대 1주택자는 주택 공시가격에서 일반적으로 적용받는 기본공제가 6억 원이 아닌 11억 원을 적용받는다. (2022년 한시적으로 14억 원 개정 예정)

 

또한 1세대 1주택자는 고령자 공제 및 장기보유 공제 2가지의 세액공제를 합산 공제 한도 최대 80%까지 적용받을 수 있다.

 

고령자 공제		장기보유 공제
연 령	공제율	보유 기간	공제율
60~65세 미만	20%	5~10년 미만	20%
65~70세 미만	30%	10~15년 미만	40%
만 70세 이상	40%	15년 이상	50%

(자료. 이장원 세무사)

 

기존에는 부부 공동명의의 1세대 1주택 경우 각각 지분 소유를 주택 소유로 보아 1주택자임을 부인하였지만, 2021년 종합부동산세 부과 분부터는 1주택자에 대한 혜택을 부여하기 위해 11억 원의 기본공제에서 고령자 및 장기보유 공제를 더한 계산 방식과 1주택자로 인정하여 인별 지분 비율에 따른 일반 종합부동산세 계산방식 중 부부의 선택으로 적용받을 수 있게 세법이 개정되었다. 이를 통해 부부 공동명의의 경우 두 가지 방식 중 부부에게 더 적은 종합부동산세가 나오도록 하는 방식을 선택할 수 있어서 절세에 용이하다.

 

2023년부터는 주택분 종부세 기본공제 금액이 일반은 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원으로 상향되니 이 개정안도 놓치지 않도록 하자.

 

4) 취득가액을 높여 양도소득세 절세

 

증여일 당시의 재산가액을 시가 평가하여 증여세가 계산된다. 해당 부동산의 유사 매매사례 가액이 있다면 활용할 수 있고, 없다면 감정평가를 통해 증여재산공제인 6억 원에 맞추어서 비율을 증여하는 전략을 고민해볼 수 있다.

 

간혹 부부 공동명의는 무조건 비율을 5:5로 해야 하는 줄 알고 있는 경우가 있다. 부동산의 재산가액이 30억 원이라면 20% 정도만을 배우자에게 증여하여 6억 원의 증여재산공제액에 맞추어서 지분 증여가 가능하며, 이를 통해서도 절세 효과는 충분히 볼 수 있다.

 

1인 명의에서 부부 공동명의로 증여한 후 5년이 지나서 양도하면 인별로 납부하는 양도소득세 계산구조로 인해 양도차익이 분산되고, 증여자보다 높은 취득가액으로 증여받았기 때문에 낮은 양도차익이 산정되어 양도소득세를 절세할 수 있다.

 

여기서 유의할 점은 증여 예정 부동산의 최초 취득가액보다 현재 증여재산가액이 낮은지 살펴봐야 한다는 점이다. 최초 취득 시 14억 원에 상가건물을 취득하였고, 증여 시점의 시세는 20억 원, 기준시가는 8억 원이라고 가정하자. 증여 시점에 유사 매매사례 가액이 없다고 하여 기준시가인 8억 원으로 시가 산정 후 지분 50%를 증여하면 지분 50%에 대해서는 오히려 증여취득가액이 4억 원이 되어 증여자의 최초취득가액 7억 원보다 더 낮아진다. 이는 미래 양도 시점에 취득가액 분산 및 취득가액을 높여서 양도소득세를 줄이고자 하였던 절세의 목적이 달성되지 않을 수 있다.

 

이렇게 부부간 부동산 공동명의는 장점이 많아서 실제로 6억 원까지 증여를 통해 절세하는 납세자가 많다. 그러나 이번 세법 개정안이 이 절세방식에 큰 변화를 일으키게 되었다. 과연 2023년부터는 어떤 사항이 바뀌어서 절세효과를 줄어들게 하는 것인지 다음 시간에 이어서 살펴보도록 하자.