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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 아파트 입주 시, 분양 계약과 다른 경우 어떻게 대처해야하는지 알아볼까요?

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분양 아파트에 설레는 마음으로 입주하였는데 분양 계약과 다른 경우 어떻게 피해 구제를 받을 수 있을까?

 

 

📍 담보책임 추궁 가능

 

우선 분양 계약 당시의 면적보다 부족한 경우에는 분양 계약자는 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만 있었으면 사지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있다(민법 제572조 및 제574조).

 

계약 목적을 달성할 수 없는 정도에 이르지 않았다면 분양 계약자는 손해배상만을 청구할 수 있다(민법 제580조 제1항, 제575조 제1항).

 

담보책임은 무과실책임이므로 하자를 입증한다면 분양자의 과실 여부는 문제 되지 않으나, 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사하여야 한다는 제한이 따른다(민법 제582조).

 

 

📍 채무불이행책임 추궁 가능

 

주택 건설사업자에게 책임 있는 사유로 분양 계약의 이행이 제대로 되지 않은 경우 분양 계약자는 손해배상을 청구할 수도 있고, 계약 본래의 목적 달성이 어려운 경우라면 계약을 해제하는 것도 가능하다. 다만 주택 건설사업자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에는 손해배상을 청구할 수 없다(민법 제390조).

 

채무불이행 책임과 하자담보책임은 동시에 청구하는 것이 가능하나, 채무불이행 책임은 분양 계약자가 주택 건설사업자의 과실을 입증해야 하는 어려움이 있다.

 

 

📍 분양 광고가 허위‧과장 광고인 경우

 

그렇다면 단순히 분양 계약과 다르게 지어진 것이 아니라 애초에 분양 광고가 허위‧과장 광고였다면 어떻게 피해를 구제받을 수 있을까? 분양 광고는 어떤 경우에 허위‧과장 광고에 해당할까?

 

지방자치단체의 추상적‧일방적 개발계획에 근거하여 그 시행이 확정되지 않았음에도, 아파트 단지 맞은편에 경의선 복선전철화와 관련하여 역사가 신설될 예정이라는 취지의 아파트 분양 광고를 하였다면 분양 광고는 허위‧과장 광고에 해당한다(대법원 2010. 7. 22. 선고 2007다59066판결).

 

향이나 조망에 따라 분양 가격을 차별화하여 책정하고 이를 광고‧설명한 다음 아파트를 사전 분양한 경우, 조망에 관한 사항은 분양 계약의 내용을 이루게 되므로 분양회사는 인접 학교의 신축으로 광고‧설명되었던 조망이익을 향유하지 못하게 된 수분양자들에게 채무불이행에 따른 손해배상책임을 부담하고, 그 손해액은 수분양자들이 조망이익 향수를 이유로 추가 지급한 분양 대금 상당액이라고 판단한 바 있다(인천지방법원 2007. 11. 22.선고 2005가합6248판결).

 

 

📍 계약 취소 가능

 

아파트 분양 계약과 관련하여 계약자의 중대한 과실 없이 분양 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우에는 분양 계약을 취소할 수 있고(민법 제109조 제1항), 아파트 분양 광고가 허위‧과장된 내용일 경우 사기에 의한 의사표시로써 분양 계약을 취소할 수 있다(민법 제110조 제1항).

 

계약을 취소한 경우에는 처음부터 무효이므로 이미 지급한 대금을 반환받을 수 있고(민법 제141조), 계약의 취소를 원하지 않을 경우 손해배상만 청구하는 것도 가능하다.

 

 

📍 손해배상 청구 가능

 

분양 광고가 허위‧과장된 내용일 경우 분양 계약자는 분양회사에 대하여 채무불이행 또는 불법행위로 인한 손해배상을 청구하는 것이 가능하다. 광고에 대한 책임이 있는 분양회사(시행사)에 원칙적으로, 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있고, 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었던 시공사에도 손해배상책임을 물을 수 있다.

 

우리 법원은 아파트 최상층 분양에 있어 중요한 사항인 다락의 형상에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위·과장한 내용의 분양 광고를 한 사안에서, 분양자(시행사) 뿐만 아니라 시공사도 공동불법행위로 인한 손해배상책임을 부담한다고 판단한 바 있다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결).

 

정리하자면, 분양 계약과 다르게 지어진 경우 무과실책임인 담보책임을 추궁하거나 과실책임인 채무불이행책임을 물을 수 있고, 분양 광고가 허위‧과장 광고였다면 기망을 이유로 분양 계약을 취소하는 것도 가능하다.

 

 

이야기 요약

분양 계약과 다르게 지어진 경우 담보책임을 추궁하거나 채무불이행책임을 물을 수 있음, 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약의 해제까지 가능 분양 광고가 허위‧과장 광고였다면 기망을 이유로 분양 계약 취소 가능