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Summary

임차인이 코로나 팬데믹으로 인한 집합 제한 또는 금지(운영시간 제한 조치 포함) 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약 해지가능

 

코로나 팬데믹 시대가 된 지 벌써 햇수로만 3년째이다. 코로나 팬데믹으로 인해 대부분 사람이 나름대로 어려움을 겪고 있겠지만, 그중에서도 특히 집합 금지 업종이나 영업시간 제한 등으로 인해 매출이 급격히 감소한 자영업자들의 고통은 헤아릴 수가 없을 것이다.

 

집합 금지 업종이나 영업시간 제한 등으로 인해 매출이 급격히 감소한 임차인의 경우 폐업을 하고 싶더라도 임대차계약 기간이 아직 남아 있다면 계약 해지가 가능할 것인지 의문이 들 것이다.

 

 

사정변경의 원칙은 엄격하게 인정

 

‘계약은 지켜져야 한다’는 계약법의 대원칙에 비추어 볼 때 계약 기간 중의 계약 해지는 원칙적으로 할 수 없으며, 중대한 사정변경에 의한 계약 해지는 엄격한 요건 아래에서만 제한적으로 인정되고 있다.

 

우리 법원은 사정변경의 원칙을 ① 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고, ② 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며, ③ 그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, ④ 당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 적용하고 있어 계약법의 예외를 인정하는데 신중을 기하고 있다.

 

 

상가건물 임대차보호법에 ‘폐업으로 인한 임차인의 해지권’ 규정 신설

 

올해 초 상가건물 임대차보호법에 '폐업으로 인한 임차인의 해지권'이라는 규정이 신설되었다. 신설 규정은 임차인이 코로나 팬데믹으로 인한 집합 제한 또는 금지(운영시간 제한 조치 포함) 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제 사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대인이 계약 해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생한다고 규정하고 있다.

 

또한 위 규정은 공포한 날부터 시행이 되고, 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용된다고 부칙에서 규정하고 있어 법 시행 당시 이미 존속 중인 기존의 임대차계약에도 적용된다고 할 것이다.

 

따라서 임차인이 코로나 팬데믹으로 인한 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 매출에 직격탄을 맞아 폐업하였다면 위 규정에 따라 임차인이 계약 기간 중이더라도 계약 해지를 할 수 있을 것이다.

 

다만 임대인이 통지받은 날로부터 3개월 후 계약 해지의 효력이 발생하므로 임대인이 통지받은 날로부터 3개월간의 차임은 지급하여함을 주의하여야 한다.

 

임차인이 코로나 팬데믹으로 인한 집합 제한 또는 금지(운영시간 제한 조치 포함) 조치를 총 3개월 이상 받았더라도 경제 사정의 중대한 변동으로 폐업하였는지와 관련하여서는 구체적으로 업종의 특수성, 기존 매출 대비 매출 감소의 정도, 상권의 특수성 등을 기준으로 판단하게 될 것이다.

 

위 신설 규정은 계약법의 예외인 중대한 사정변경이 인정되는 경우를 명문화한 것으로서 구체적 타당성을 위해 법적 안정성을 일부 훼손하는 규정이므로 그 해석과 적용을 엄격하게 하여야 할 것이고, 앞으로 이에 관한 판례의 추이를 지켜보아야 할 것으로 생각된다.