홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

오늘은 서울 재개발 TOP3 뉴타운에 대해 함께 살펴볼까요?

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오늘은 대한민국 재개발 TOP 3구역을 소개해 드립니다. 여러분들도 이미 다 들어보셨을 것입니다.

 

바로! ‘한남, 성수, 흑석’이 그 대상입니다. 어디 위치해 있을까요? 또 투자성은 어떨까요?

 

이에 대해 알아보고 최근 시장 분위기와 투자성 분석에 대해 말씀드리는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

📍 한남, 성수, 흑석 뉴타운 소개  

 

먼저 위치입니다.

 

 

위 지도 보시면 아시겠지만, 한남, 성수, 흑석 모두 한강을 끼고 있죠.

 

보통 입지 기준으로 ‘한남 >= 성수 > 흑석’ 정도로 나누곤 합니다.

 

한남뉴타운부터 간략히 설명해 드리겠습니다.

 

 

한남뉴타운의 지도입니다. 서울특별시 용산구의 위치해있구요.

 

한남1구역을 제외하고 한남2~한남5구역이 한창 재개발 사업을 진행 중입니다.

 

사업 속도는 한남3구역이 이주 진행 거의 마무리 단계로 가장 빠르고, 한남 2구역이 관리처분인가 직전, 한남4와 한남5구역이 시공사 선정을 앞두고 있습니다. 참고로 한남 1구역은 아직 정비구역 지정 전입니다.

 

 

한남뉴타운의 미래 가격을 예상해 보겠습니다.

 

위 지도 보시면 주변 한남더힐, 나인원한남도 보이고 동부이촌동, 반포 등 주변에 집값 비싼 동네들이 포진되어 있습니다. 이 말은 당연히 한남뉴타운이 개발 완료되면 비슷하게 높은 가격을 형성할 것이라는 기대감이 있다는 것입니다.

 

현재 한남더힐, 나인원한남의 시세는 평균 평당 1억 원 이상이고 최근 대형 평형의 경우 평당 2억 원에도 거래가 찍혔었죠.

 

 

그렇기에 한남뉴타운도 완성이 된다면 평당 1억 원~평당 1.2억 원 정도, 84타입(33평형) 기준 33억~40억 정도는 찍는다고 봅니다.

 

 

그다음 성수전략정비구역입니다. 서울의 성수동 하면 유명하죠. 서울숲이 있고, 고급 주상복합들로 유명하죠. (트리마제, 갤러리아포레, 아크로서울포레스트)

 

이곳에 한강 변을 따라 재개발 사업이 진행 중이고요. 현재 성수 1~4지구까지 구역 지정이 되었습니다. 대부분의 사업 속도 비슷합니다. 초기 단계이고요. 입주까지는 10년이 넘게 소요될 듯합니다.

 

그렇다면 성수전략정비구역의 신축 완공 시 시세는 얼마까지 갈까요?

 

트리마제 37평형

 

트리마제 56평형

 

아크로서울포레스트 37평형

 

아크로서울포레스트 76평형

 

2017년식 트리마제 실거래가가 37평형 30억 중반, 56평이 52~59억 정도고요.

 

2020년식 아크로서울포레스트 기준으로 37평형이 43.5억, 76평형이 109억 정도 실거래가 찍혔습니다.

 

그랬을 때 보수적으로 보면 성수전략정비구역도 완공 시 30평대 기준 한강뷰가 보인다면 30억 중반 정도는 한다고 봅니다. 한남과 비슷한 수준이죠.

 

 

마지막으로 흑석뉴타운입니다. 서울특별시 동작구의 대장이죠.

 

총 11개의 구역 중에서 6개 구역의 사업이 마무리되었고, 현재 흑석 9, 11구역이 철거 단계, 흑석 1, 2구역이 초기 단계입니다.

 

흑석뉴타운 내에는 요즘 초강세를 띄고 있는 아크로리버하임이 있습니다.

 

올해 4월인가 84타입(33평형)이 26억 원에 거래가 되었죠. 사실 한남, 성수보다는 가격적으로 약간은 밀립니다.

 

 

그래도 흑석뉴타운의 포텐은 바로 동쪽의 반포와 붙어있다는 것이 최대 강점이기 때문에 향후 반포의 가격을 따라가면서 오를 여지가 많습니다.

 

 

입지 좋다고 평가받는 흑석 9, 흑석 11구역이 입주할 때가 되면(앞으로 4년 뒤), 흑석뉴타운이 거의 완성형 단계로 써 지금보다 시세는 더 높아질 가능성이 높다고 봅니다.

 

 

📍 최상급지 재개발 최근 시장 분위기 & 투자 추천 

 

그렇다면 지금 위와 같은 국내 최상급지 재개발 구역들의 분위기는 어떨까요? 

 

한 마디로 말씀드리면 매물도 거의 없고, 급매도 거의 다 빠진 상황입니다.

 

 

지금 흑석 11구역 같은 경우도 84타입 총매수가 20억 정도에 나오고 있습니다. 흑석뉴타운 내 현 대장 아크로리버하임이 84타입 21~23억 정도에 실거래 찍히고 있는 상황에서요.

 

지금 흑석뉴타운의 투자금이 못해도 13억~16억은 들어갑니다. 그런데 현재 예상 시세차익이 2~3억 정도이죠. 그만큼 투자금 대비 수익률이 상대적으로 낮은 상황입니다.

 

워낙 최상급지 신축 시장 분위기가 좋기 때문에, 추후 신축이 될 수 있는 이러한 최상급지 재개발들도 덩달아 분위기가 좋다고 볼 수 있습니다. 

 

그렇다면 이러한 상황에서 투자 기회는 없는 것일까요?

 

 

지금 최상급지 재개발에서 남들보다 급매를 잡을 수 있는 기회는 대지 지분이 크고 추후 감정가 많이 나올 수 있는 물건을 매수하는 것입니다.

 

이 이유는 일단 초기 투자금이 많이 들어가기 때문에(20억 이상), 수요가 적어서 감정가 대비 프리미엄이 덜 붙는 상황이고요.

 

 

또 최상급지 대형 평형의 경우 희소성이 더 커서 가격대도 더 높게 받고, 시세차익 자체가 더 커질 수 있기 때문입니다.

 

아예 돈을 많이 써서 지분 큰 것을 저렴하게 사지 않는 한, 지금 접근하는 것은 투자적으로는 큰 메리트가 없다고 생각되네요.

 

 

📍 결론

 

오늘 최대한 한남, 성수, 흑석 뉴타운의 구역 설명과 현재 시장 분위기 및 투자 전략을 짧게 전달해 드렸습니다.

 

지금 상황에서는 현금 많이 가지신 분들 말고는 확실한 급매 잡기는 어려운 상황입니다. 이렇게 현금 많이 보유하신 분들은 또 이러한 투자를 안 하실 가능성도 크죠. 그렇기에 기회가 있는 것이라 보고요.

 

지금 최상급지 재개발에 급매를 잡지 못한다면, 차라리 급지를 낮춰서 그 지역에 대형 평형을 받을 수 있는 물건에 투자하거나, 대형 지분을 가진 물건을 투자하는 것이 더 나은 방법이라 봅니다. 예를 들어 한남, 성수 59타입밖에 못산다면 차라리 흑석, 노량진 뉴타운의 대형 평형이나 대지 지분 큰 물건을 사시라는 것이죠.

 

투자적으로는 그러한 선택이 수익률 적으로는 더 낫다고 보이네요.

 

 

이야기 요약

한남, 성수, 흑석 뉴타운 소개 최상급지 재개발 최근 시장 분위기 & 투자 추천