홈노크

부동산 세금 중 가장 큰 비중을 차지하는 건 바로 양도소득세(이하 양도세) 입니다. 취득세, 보유세 대비 상대적으로 세 부담도 크고, 최종 세후수익률을 결정하는 데에 결정적인 역할을 하기에 그렇습니다. 지금이야 ‘23.5.9까지 한시적으로 다주택자 중과도 유예된 상황이지만 만약 양도세 중과에 해당한다면 무려 75%라는 최고세율을 받을 수 있어 상당한 주의를 필요로 합니다. 반면, 양도세에는 ‘비과세'라는 특례가 있는데 이걸 활용하면 양도가액 12억 원까지는 세금은 한 푼도 안 낼 수 있습니다.

 

이렇듯 비과세에서 중과까지 세 부담 차이가 매우 큰 양도세이지만 가장 중요한 바로 기본! 이번 시간에는 양도세 과세 원리를 통해 절세 포인트를 찾아보고 그 중 첫 번째 절세 포인트인 ‘필요경비'에 대해 살펴보도록 합니다.

 

• 과세원리를 알면 절세포인트가 보입니다!

 

(그림1) 양도세 과세표준과 세율

(자료. 제네시스박)

 

양도세는 양도세 ‘과세표준'에 ‘세율'을 적용하여 구할 수 있습니다. 과세표준(이하 과표)이란 세금을 구하는 가장 기본이 되는 단위로 이해하시면 되는데요, 이를 다시 풀어서 보면 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제 그리고 기본공제 차감으로 구한다는 것을 아실 수 있습니다. (세율에 대해서는 별도 설명해 드립니다)

 

이중 양도가액과 취득가액은 실거래가로 임의 조정이 불가하며(그럴 경우 불법 다운/업 계약이 됩니다), 장기보유특별공제 및 기본공제는 법에서 정해져 있기에 이 역시 달리 조정할 수 없습니다. 따라서 양도세 과표에 있어서 그나마 납세자가 컨트롤할 수 있는 것은 ‘필요경비'가 유일하다고 이해하시면 되며, 이는 곧 양도세 절세포인트 중 하나는 필요경비를 최대한 많이 확보하는 것을 의미합니다.

 

 

• 인테리어 공사, 일부만 필요경비 인정이 됩니다!

 

필요경비 관련하여 가장 많이 물어보는 사례는 바로 ‘인테리어 공사'일 것입니다. 인테리어 공사비 모두가 필요경비로 인정이 되면 양도세도 줄이고, 그만큼 인테리어 공사에 더 많은 투자를 할 수도 있을 텐데 실제 세법에서는 일부만 인정합니다.

 

대표적인 사례는 샷시, 발코니 확장, 보일러 교체(수리는 불인정), 배관 공사, 시스템 에어컨 등입니다. 반대로 도배나 장판 교체, 싱크대 교체, 조명교체, 타일 공사 및 변기 교체 등은 필요경비로 인정이 되지 않는데요 이런 걸 조금 어려운 말로 ‘수익적 지출'이라고 합니다. 즉 단순히 도배나 장판 교체 등을 했다고 해서 해당 부동산의 가치가 크게 상승하는 것은 아니며, 단지 원상회복 유지를 위한 단순 공사라는 것이죠.

 

그에 반해 샷시, 발코니 확장 등은 ‘자본적 지출'이라고 하며 이를 통해 해당 부동산의 가치를 현저히 증가시키는 데에 도움이 되는 것들이라고 생각하시면 그나마 구분이 쉬울 것 같습니다.  

 

관련하여 다음 질문들을 많이 주시는데요, 어떤 것들이 있는지 함께 볼까요?

 

질문 1) “인테리어 업체에서 현금으로 공사하면 10% 할인이라고 하는데, 어떤 게 더 유리하나요?”

답변) 현금으로 하면 지금 당장 지출 금액은 줄일 수 있으나 추후 양도세 필요경비를 받을 수 없습니다. 적격증빙이 없어서인데요, 만약 해당 주택이 1세대1주택 등 비과세를 받는 경우라면 이야기가 달라집니다. 필요경비를 인정받지 못하더라도 양도가액 12억까지는 양도세가 없어서입니다.

 

다만 그렇지 않은 경우라면 부가가치세 10%를 부담하고 세금계산서를 발급받거나 카드 결제를 하시는 것이 대체로 유리합니다. 이유는 양도세에 적용되는 세율은 보통 부가가치세 세율 10%보다는 크기 때문에 그렇습니다. (가령 양도세 과표가 1억이라면 35% 세율 적용)

 

질문 2) “욕실 공사는 필요경비 인정된다고 하던데, 그렇지 않나요?”

답변) 모든 욕실 공사가 필요경비 인정이 되는 게 아닙니다. 특수한 개별 건만 과세당국과 다퉈 필요경비로 인정받은 사례는 있으나, 그렇다고 모든 경우에 동일하게 필요경비로 인정되는 건 아니니 유의 바랍니다.

 

 

• 중개수수료도 필요경비 인정이 됩니다! 다만…

 

부동산 거래 시 발생한 중개수수료도 양도세 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 다만 모든 중개수수료가 인정받는 건 아니고 취득, 양도 시 지출한 수수료만 인정이 됩니다. 즉 중간에 전세나 월세로 임차한 경우 발생한 중개수수료는 양도세 필요경비로 인정받지 못합니다. 해당 자산의 직접적인 취득이나 양도 관련한 비용이 아니기 때문에 그러합니다.

 

취득, 양도 시 지출한 중개수수료는 필요경비로 인정받을 수 있지만 그렇게 하기 위해서는 세금계산서나 현금영수증을 수령해야 하며 부득이한 사유로 그렇지 못했을 때는 계좌이체를 통해 증빙을 갖출 필요가 있습니다.

 

덧붙여, 법무사/세무사 등 전문자격사에게 지급하는 수수료 역시 필요경비로 인정이 되는데요, 전문자격사의 경우 현금영수증 발행 의무 업종이라 증빙 갖추기가 한결 수월합니다.

 

이상의 내용을 정리하면 아래와 같습니다.

(그림2) 양도세 필요경비 내용과 준비할 사항

(자료. 제네시스박)

 

• 그 외, 주택임대사업자가 챙겨야 할 내용

 

주택임대사업자가 임대주택으로 사용하던 주택을 양도하는 경우, 주의해야 할 사항이 있습니다. 그건 바로 ‘감가상각비를 필요경비에 포함했는지 여부'인데요, 가령 한 주택임대사업자가 A라는 주택을 임대주택으로 사용했다고 합시다. 추후 살펴보겠지만 부부합산 주택 수에 따라 임대소득 과세여부가 결정되고 만약 과세 대상인 경우 분리과세 혹은 종합과세 등으로 매년 5월 종합소득세(사업소득)를 납부해야 하는데요, 이때 매년 납부해야 하는 종합소득세 부담을 줄이기 위해 해당 임대주택의 감가상각비를 경비에 포함하는 경우가 있습니다.

 

아주 단순하게 주택 가격이 100, 매년 감가상각비가 10이라고 한다면 이 10만큼은 종합소득세 경비로 넣어서 세 부담을 다소 줄일 수가 있습니다. 하지만 추후 해당 주택을 양도할 때는 그만큼 취득원가가 낮아진 것으로 보아 양도차익이 커질 수 있습니다. 즉 감가상각비 10만큼을 3년 동안 했다면 총 30만큼 비용처리를 한 것이고, 그에 따라 주택 가격은 100이 아닌 70으로 내려가며 만약 이를 200에 양도했다면 양도차익은 130(=200-70)이 되는 것입니다. 그렇지 않고 양도차익을 100(=200-100)으로 한다면 매년 종합소득세 및 양도소득세로 이중 공제가 되는 불합리한 결과를 초래하는 것이기에 유의 바랍니다.

 

물론 안타깝게도 양도차익이 그리 크지 않을 것으로 예상이 된다면 감가상각비로 매년 납부하는 종합소득세를 줄이는 것이 더 유리할 수 있습니다. 따라서 정확한 세액 계산 및 어떤 경우가 유리한지는 세무사 등 세무 대리인을 통해 정확한 상담을 받고 진행하시기 바라며, 혹시 본인도 모르는 사이 임대소득에 대한 종합소득세에서 감가상각비가 반영되고 있는 경우라면 추후 양도세는 더 나올 수 있음을 알고 계셔야겠습니다.

 

오늘은 양도세 절세 포인트 중 가장 기본이 되는 필요경비에 대해 살펴보았습니다. 앞으로도 세율 그리고 여러 비과세 특례를 통해 양도세 절세법을 살펴볼 텐데요, 계속해서 많은 관심 부탁드립니다. 감사합니다.