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😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요.

오늘은 과열된 서울 부동산의 추이에 대해 함께 알아볼까요?

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한국은행은 7월 금통위를 열어서 향후 3개월 내 금리인하에 대한 가능성을 열어두었습니다. 금리를 결정하는 여러 가지 거시 지표 중에서도 물가가 특히 중요했는데, 물가가 2% 초반대로 내려오면서 시장의 금리인하 기대감도 커졌습니다. 다만 이창용 총재는 시장의 기대가 다소 과하다는 발언을 하면서 어느 정도 이를 누그러뜨리는 데 집중하는 모습이었습니다.

 

 

올해 5월 중순부터 서울 주택시장이 랠리를 시작하고 있습니다.

 

 

📍 전세 강세

 

트리거는 여러 가지가 있지만, 가장 큰 것은 2년째 이어지는 전세 강세입니다. 전세는 주거용부동산의 약 40년 치 현금흐름을 현재가치로 할인한 금액과 유사하기에, 전세가 상승한다는 것은 부동산의 가치상승 요인이 됩니다.

 

그런데 전세 강세가 경제의 성장과 같은 자발적 상승 요인이 아니라, ‘22년 하반기부터 발생한 비아파트 기피 현상과, 그로 인해 비아파트 전세 수요자들이 아파트 시장으로 밀려오는 미시적이지만 거대한 이동으로 인해서 발생한 것이’23년부터의 전세 강세였습니다.

 

실제로 전세도 대출을 통해 유동화되면서 전세 대출 시장 성장과 함께 큰 폭으로 상승하였지만, ‘23년부터의 전세 강세는 전세 대출이 마이너스를 기록하는 역대 최초의 상황에서도 나타난 것이었습니다. 현시점에서는 이때부터의 전세 강세는 앞선 비아파트-아파트 간 가구들의 이동이 만들어 낸 것이기에 대출 없이도 상승할 수 있었던 것입니다.

 

 

📍 시장의 안도감

 

 

다른 트리거는 5월부터 여소야대 국면에서, 정부와 여당은 PF 시장을 살리기 위한 완화적 대책을 유지할 것이 기대되는 가운데, 야당 역시 종부세 발언 등을 통해서 완화적 스탠스로 전환하면서 생긴 시장의 안도감입니다. 이를 자산시장에서는 안도 랠리라는 이름을 붙이는데, 부동산 시장에 소위 브레이크를 걸 주체가 모두 사라졌다고 생각했기에, 5월 중순 이후부터 가격상승에 불을 지르게 되었습니다.

 

마지막으로 임대차 거래가 몰려있는 기간이 5~8월인데, 이 기간에 위의 현상이 더 증폭되고 있다는 점입니다. ’20년 임대차법 개정을 발표하면서 임차거래량이 치솟다 보니, 매년 5~8월의 임대차 거래가 항상 최대치를 기록하고 있습니다. 이것이 앞선 상황과 맞물리고 있습니다. 또한 올해 역시 특례 신생아론을 포함한 정책금융과 민간금융이 모두 완화적이기에, 시중 유동성이 공급되면서 강세를 시현하고 있습니다.

 

현재의 추세는 그래서 연말에 서울에 대규모 아파트 입주와, 비아파트 전세 기피 흐름이 2년 차 되는 시점에 일단락되는 것을 고려하면 연말께 일단락될 것으로 전망합니다.

 

 

이야기 요약

현재의 서울 과열 장세는 전세강세에 기반 전세강세는 비아파트 전세기피로 ‘22년 하반기부터 시작 ‘24년말이면 전세강세 일단락 예상