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😎 상속, 토지 전문 세무사 이성호 세무사가 다양한 현장 경험으로 절세플랜을 알려드려요.

오늘은 입주권 양도와 비과세에 대해 함께 알아볼까요?

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📍 원시 입주권 vs 승계입주권 구분은 필수

 

입주권이라고 해서 모두가 같은 입주권은 아닙니다. 두 가지로 나뉘죠.

 

바로 관리처분인가일 기준으로 그 이전에 원래부터 가지고 있던 주택에서 발생한 원시 입주권인지, 아니면 입주자 자격을 매매나 증여를 통해 사후적으로 취득한 승계입주권인지에 따라 다릅니다.

 

입주권이라면 다른 주택을 처분할 때 비과세나 중과 판단할 때 주택 수에 포함되는 건 공통적인 내용이지만 다음과 같은 차이점이 있다는 걸 주의하셔야겠습니다.

 

 

 

📍 비과세 적용 시 자주 하는 실수

 

① 비과세 대체 주택은 관리처분계획인가일 이후에 취득하자.

 

그림에서처럼 기존 주택이 재건축이 진행되가지고 입주권으로 바뀌면 이 사업이 언제 다 마무리될지 모르는 데 우선 당장 살아야 할 집이 있어야 되잖아요. 그래서 실거주 목적으로 대체 주택을 취득하게됩니다.

 

그래서 세법에서는 이 대체 주택을 나중에 재건축으로 주택이 완공되기 전에 처분하거나, 완공 이후 3년 이내 1년 이상의 실거주 요건을 갖춘 상태에서 처분하게 되면 비과세를 적용합니다.

 

이때 중요한 건 대체 주택을 언제 취득했는지가 중요합니다. 대체 주택은 반드시 관리처분계획 인가나 사업시행인가일 이후에 취득한 대체 주택만 비과세가 적용됩니다.

 

 

② 입주권은 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

 

주택이 조합원입주권으로 전환되는 관리처분계획인가 일부터 조합원입주권을 실제로 처분하는 날까지의 기간은 장기보유특별공제를 산정하는 보유 및 거주기간 산정에서 제외됩니다. 장기보유특별공제는 주택에 해당하는 기간에 대해서만 적용되기 때문입니다.

 

따라서, 주택을 취득할 수 있는 권리를 뜻하는 조합원입주권의 보유 기간은 공제 기간에 포함되지 않습니다.

 

만약 종전 주택과 입주권을 포함한 전체 보유 기간에 상대적으로 관리처분계획 인가일 이후 보유기간이 차지하는 비중이 더 많다면 그만큼 장기보유특별공제를 적용받지 못하는 기간이 더 늘어나게 되므로 세 부담이 커질 수밖에 없습니다.

 

 

③ 승계입주권이라면 실거주 요건을 확인하자

 

상황은 1주택자가 추가로 입주권을 취득해서 가지고 있다가 주택 완성 이후에 기존주택 처분하면서 비과세를 적용받고자 하는 경우입니다.

 

이때 비과세를 적용받기 위해서는 주택 완성일로부터 3년 이내에 세대 전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주해야 하는 거주의무를 별도로 갖춰야 하는데 이 거주요건을 충족하지 못한 경우에는 결과적으로 기존주택에 대한 비과세 적용이 불가능합니다.

 

따라서 해당 입주권이 주택으로 완성된 날로부터 3년 이내 학업이나, 질병, 근무상형편과 같은 법에서 정하는 부득이한 사유를 제외하고는 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주해야 종전 주택에 대해 비과세가 적용됩니다.

 

 

이야기 요약

원시 입주권 vs 승계입주권 구분은 필수 대체 주택은 관리처분계획인가일 이후에 취득 입주권은 장기보유특별공제가 적용 불가능 승계입주권이라면 실거주 요건 필수