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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 주택 임대 사업자 거주 주택 비과세 혜택에 대해 함께 알아볼까요?

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부동산 절세에 있어서 가장 좋은 혜택은 바로 ‘비과세'입니다. 세 부담이 하나도 없으며 세금 자체가 아예 발생하지 않은 것이라 신고하지 않아도 되기 때문입니다(물론 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택 비과세는 일부 세금도 나오고 신고도 제때 해야 합니다).

 

 

📍 주택 수가 많아도 비과세 특례!

 

대부분의 양도세 비과세는 1세대1주택 비과세 혹은 일시적 2주택 비과세가 전부라고 생각하시는데요, 주택 수가 아무리 많아도 비과세를 해주는 특례가 있으니 그게 바로 주택 임대 사업자만이 누릴 수 있는 ‘거주 주택 비과세 특례’입니다.

 

(그림 1) 주택 임대 사업자 거주 주택 비과세 특례

 

보시는 것처럼 어떤 주택 임대 사업자가 총 5채를 보유하고 있다고 가정합시다. 갈색 집에서는 거주 중이고 나머지 파란색 집은 임대주택으로 등록을 한 주택들입니다. 이미 앞에서 배웠지만 등록임대주택은 지자체는 물론 세무서 양쪽 모두 등록해야 하고 그 외 요건을 모두 충족해야 합니다.

 

거주 주택 비과세 특례의 경우 충족해야 하는 요건은 다음과 같습니다.

 

먼저 거주 주택의 경우 말 그대로 전 세대원이 2년 이상 거주해야 합니다. 조정, 비조정을 불문합니다. 당초 제도의 취지가 ‘거주하는 주택 외에는 모두 등록해서 임대차 시장 안정에 기여를 해라'라는 것이기 때문입니다.

 

물론 일부 세대의 경우 학업 또는 근로상 형편 등으로 거주를 못 할 수도 있는데요, 이때는 반드시 예외 사항에 해당하는지 사전에 확인을 하신 후 의사 결정하셔야 합니다.

 

다음으로 등록임대주택의 경우 요건이 꽤 많습니다.

 

① 지자체와 세무서 2곳 모두 사업자등록을 해야 합니다.

어느 하나라도 미등록한 경우 요건 미준수로, 실제 제가 아는 분의 부모님은 다른 요건을 모두 충족하였는데 세무서 사업자등록증이 없어서 비과세 박탈, 양도차익 10억 중 7억을 세금으로 헌납했습니다. 

 

② 의무 임대 기간을 준수해야 합니다.

(그림 1)에서 보시는 것처럼 등록일에 따라 5년, 8년, 10년 등으로 다양합니다. 본인이 언제 등록했는지를 따져서 해당 의무 임대 기간을 꼭 지키셔야 합니다.

 

③ 임대개시 기준시가가 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하여야 합니다.

가장 많이 실수하시고 놓치는 사항 중 하나입니다. 즉 기준시가를 초과한 상태에서 등록하였다면 해당 요건 미준수가 되고 주택 수가 합산되어 거주 주택 비과세가 불가합니다. 물론 임대개시일 때에는 가액 요건을 충족하고, 이후 해당 금액을 초과한 경우는 무방합니다.

 

④ 의무 임대 기간 동안 5% 임대료 증액 제한을 준수해야 합니다.

특히 ‘19.2.12 이후 계약분의 경우 더욱 철저하게 준수해야 하므로 도중에 무리하게 임대료를 증액하실 경우 거주 주택 비과세 특례를 포기해야 함은 물론, 거액의 과태료(최대 3천만 원)까지 물어낼 수 있다는 걸 유의하세요.

 

 

📍 거주 주택이 비과세가 되는 원리

 

① 주택 임대 사업자가 → 즉 미등록 임대 사업자는 해당하지 않습니다.

② 거주 주택을 양도하는 경우 → 반드시 주택 임대 사업자가 거주하는 주택을 양도해야 합니다.

③ 등록 요건을 갖춘 임대주택은 주택 수를 제외한다 → 즉 앞서 말씀드린 요건을 ‘모두' 충족해야 합니다. 

④ 그 결과 거주 주택 한 채만 있는 것으로 보아 비과세를 가능하게 하는 것입니다.

 

따라서 단순히 임대주택으로 등록했다고 해서 주택 수가 제외되는 것은 절대 아니며, 위 논리대로라면 연속해서 거주 주택 비과세가 가능한 것입니다. 즉 1번 거주 주택에서 2년 거주 후 2번 거주 주택으로 이사를 하고 다시 2년 거주를 하면 이후에 2번 거주 주택 양도 시 요건 갖춰 임대주택으로 등록한 주택들은 주택 수가 제외되기 때문입니다.

 

 

📍 혜택은 단 한 번!

 

하지만 정부는 ‘19.2.12 관련 법을 개정함으로써 주택 임대 사업자의 거주 주택 비과세 특례를 ‘평생 1회'로 제한합니다.

 

여기에서 많은 분들이 1세대1주택 비과세 또는 일시적 2주택 비과세도 평생 1회로 오해들을 하십니다. 주택 임대 사업자의 거주 주택 비과세 특례를 조정대상지역 2년 거주 주택 비과세로 혼동하시기 때문입니다.

 

따라서 일반적인 1주택 비과세 혹은 일시적 2주택 비과세는 요건만 맞으면 얼마든지 가능하다는 점, 하지만 주택 임대 사업자의 거주 주택 비과세 특례는 단 한 번이라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다(물론 ‘19.2.11 이전 취득한 경우에는 다수의 거주 주택 비과세가 가능하나, 직전 거주 주택 이후 양도분에 대해서만 비과세가 되기 때문에 전체 비과세는 되지 않습니다).

 

최근 뉴스 기사를 보니 국토부에서는 7월 중으로 주택 임대 사업자 개편 관련하여 정책을 낸다고 합니다.

 

이 중에는 ‘20년 등록임대주택'에 대한 말이 나오고 있는데요, 초장기 임대주택만 낼 게 아니라, 기존에 축소되었던 세제 혜택에 대한 복원 혹은 형평성 고려를 위한 조치들이 나와야 할 것입니다.

 

따라서 7월 중에 나오는 개정세법 그리고 주택 임대 사업자 개편안에도 많은 관심을 두길 바랍니다. 저 역시 홈노크 인사이트 칼럼을 통해 계속해서 상세히 전달드리겠습니다. 감사합니다.

 

 

이야기 요약

주택 임대 사업자는 주택이 아무리 많아도 거주하는 주택에 한하여 비과세를 받을 수 있습니다! 하지만 거주 주택 비과세 특례는 평생 1회로 제한되며, 수많은 요건을 ‘모두' 갖춰야 비과세가 가능하기에 주의를 요합니다.  정부는 이러한 주택 임대 사업자 인센티브에 대해 복원을 약속하였으나, 현재까지는 별다른 소식이 없습니다. 7월 개정세법 때 기대해 봐도 좋을까요?