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😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

오늘은 가격에 따라 변화되는 부동산 흐름이 어떻게 이뤄지는지 함께 알아볼까요?

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부동산은 일종의 입지 상품(Positional goods)이다. 입지에 따라 가격이 천차만별이다. 부동산의 특성인 부증성(不增性), 부동성(不動性), 그리고 제품 자체의 비표준화‧비규격화(이질성) 때문이다. 특히 상업용 부동산이나 토지의 가치는 사실상 입지가 결정한다고 해도 과언이 아니다.

 

하지만 아파트처럼 규격화‧표준화되어 있는 경우 반드시 입지가 모든 것이 아니다. 때로는 가격이 더 중요할 수 있다.

 

서울 아파트 가격은 대체로 권역에 따라 박스권을 형성한다.

 

예컨대 국민주택규모인 전용면적 85㎡ 기준으로 서초‧강남‧송파구는 대체로 20억~40억 원, 마포⋅광진구는 15억~20억 원, 노원‧도봉‧강북구는 10억~15억 원 안팎이다. 가격대가 어느 정도 알려져 활황기에는 특정 지역 가격이 다른 지역보다 가격이 싸면 가격 차이(gap)를 메우려는 경향이 나타난다.

 

 

📍 물웅덩이 이론과 부동산

 

물웅덩이 이론은 이 같은 갭 메우기 현상을 쉽게 설명할 수 있다.

 

물웅덩이의 밑바닥은 비인기 지역, 평지는 인기 지역 아파트 시세로 생각해 보자.

 

회복기에는 유동성(liquidity)이 점차 늘어날 때이다. 그래서 상대적으로 가격 메리트가 부각되는 비인기 지역 아파트 시장으로 투자금이 이동, 인기 지역과 가격 차이를 좁히려는 경향이 나타난다.

 

주식시장에서 블루칩(Blue chips, 대형 우량주)이 어느 정도 오르면 옐로칩(Yellow chips, 중가 우량주)으로 매기가 붙은 순환매 장세가 나타나는 것과 유사한 맥락이다.

 

하지만 갭을 어느 정도 메우면 자금이 더 이상 몰리지 않는다. 마치 물웅덩이 속의 수위(水位, 물 높이)가 평지를 넘어설 수 없는 것과 같은 이치다.

 

2020~2021년 서울 강북과 수도권 지역의 초강세 현상은 강남 지역과의 갭 메우기 현상으로 해석이 가능하다. 하지만 어느 정도 갭을 메우면 다시 오름세가 주춤해진다. 이처럼 아파트 시장은 입지뿐 아니라 가격도 함께 고려해야 폭넓게 이해할 수 있다.

 

 

 

📍 부동산 시장의 흐름

 

부동산시장의 흐름은 물의 흐름과 같다. 물은 아래쪽으로 흐른다. 부동산 역시 가격이 싼 쪽으로 수요자들이 몰린다는 얘기다. 반대로 가격이 비싸지면 수요자들이 외면한다.

 

최근 인천 지역 아파트값이 제법 많이 올랐다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 4월까지 인천 지역 아파트값은 실거래가 기준 1.3% 올랐다. 이는 경기도(0.8%)보다 높은 것으로 서울(1.6%)에 약간 밑도는 수준이다.

 

인천 아파트값은 2022년 미국발 고금리 쇼크로 서울이나 경기도와 비슷한 22% 떨어졌다. 하지만 지난해 실거래가는 서울이 10% 가까이 올랐지만, 인천 상승률은 2.9%에 불과했다. 경기도 상승률 5.5%에도 크게 못 미치는 수준이다.

 

이러다 보니 인천 아파트값이 요즘 오르고 있는 것이다. 올 초 신생아 특례대출(주택 가격 9억 원 이하)이 시행되면서 인천 지역으로 수요가 늘어난 것도 상승의 요인이다.

 

KB국민은행에 따르면 인천 아파트 평균 가격은 4억 원 정도로 경기도(5억 4,000만 원)보다 저렴하다. 말하자면 인천 아파트 시장의 강세 흐름은 서울이나 경기도와 차이를 메우는 과정으로 볼 수 있다.

 

최근 지방 아파트 시장이 위축되고 있다. 이는 미분양이 전체의 80%에 육박하고 젊은이를 중심으로 인구 유출이 심한 점도 있지만, 상대적으로 덜 하락했기 때문이다. 이러다 보니 회복세가 더딘 것이다.

 

한국부동산원에 따르면 4월 현재 아파트 실거래가격 고점(2021년 10월) 대비 하락률은 서울 17.1%, 수도권 19.2%에 달하지만, 지방 전체는 10.8%에 불과하다.

 

지방에서도 '도'지역의 하락률이 같은 기간 5.3%로 5대 지방 광역시(-15.9%)보다 미미하다. 지방 아파트는 실수요 성격이 강한 시장이라 금리나 통화량 영향을 덜 받기 때문에 하락 폭이 낮은 것이다.

 

요컨대 지방은 아파트값이 덜 하락했으니 요즘 같은 시장에서는 가격 메리트가 부각되지 않는다. 이 때문에 수도권과는 달리 강한 반등을 하지 않는 것으로 볼 수도 있다.

 

지방도 시차를 두고 서울과 수도권 시장을 따라갈 가능성이 있으나 과거보다는 속도가 늦지 않을까 생각된다.

 

다만 같은 지방에서도 양극화 현상이 나타날 수 있다. 가격이 많이 하락한 광역시가 도 지역보다 회복세가 빠를 수 있다는 얘기다.

 

 

이야기 요약

부동산시장은 물 흐름과 유사, 싼 곳으로 수요 몰리는 현상 자주 나타나 올 들어 인천 아파트값이 많이 오른 이유는 가격 메리트 부각 지방 침체 길어지는 것은 가격 덜 하락한 것도 주요 요인