장경철

2022.08.08 08:00

투자

규제 완화 시대, 무주택자·1주택자·다주택자별 투자 전략은

거래절벽에 이어 기준금리 인상이 이어지면서 부동산 시장이 불확실성에 휩싸이고 있다. 부동산 가격이 하락하고 있는 가운데 정부의 부동산 세제 개편과 주택 공급 로드맵, 청약 제도 개편 등 2022년 하반기 시장 향방을 가를 변수가 산적해 있다.

 

이에 무주택자뿐만 아니라 1주택자·다주택자들도 고민이 깊은 상황이다. 업계에서는 주택 매입 결정은 서두를 필요가 없다면서 ‘똘똘한 한 채’를 중심으로 전략을 세워야 한다고 조언하고 있다.

 

규제 완화 시대 무주택자/1주택자/다주택자별

투자 전략 요약

구분

투자 전략

무주택자

  • 기준금리 인상과 부동산 하향 곡선이 어디까지 이어질지 몰라 서두를 필요가 없다는 판단이 업계에서는 지배적임
  • 금리인상 추이와 정부의 공급 확대 시그널 등 정책변수 등을 예의주시하며 대응해야 함
  • 무주택자들은 급한 것이 없기 때문에 올해보다 내년 상반기까지 시장을 좀 더 살펴볼 필요가 있음
  • 규제와 대외변수로 지역별 양극화 심화가 예상되는 시점에서 중요한 것은 옥석 가리기인데 급등기를 놓친 무주택자가 이제 와 저점을 잡아, 매수하겠다는 어설픈 희망을 버리고 여력이 있다면 지금부터 투자 기회를 잘 판단해야 함
  • 내 집 마련에 나선다면 금리인상 기조로 이자 부담이 크기 ㅁ때문에 ‘영끌’보다는 본인의 자금계획에 맞춰 생애 최초 주택이나 청약을 노려야 함
  • 청약제도 변경이 예고됐기 때문에 청약을 우선순위에 두고 평소 눈여겨봤던 단지의 초급매가 나오면 가격 및 시기 등을 보고 판단해야 함
  • 전세보증금 등 자기자본이 갖춰진 무주택 실수요자는 분양가 상한제(분상제) 물량 등 청약이나 급매물을 노려보는 것이 좋겠음

1주택자

  • 상급지로 ‘갈아타기’ 적기라고 판단됨. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강조되고 있기 때문에 양도세 비과세 혜택이 가능하고 상급지 아파트가 가격 조정을 받았다면 좋은 기회지만 거래절벽으로 기존 집을 처분할 수 있을지가 관건
  • 추가 투자는 가격하락 압력이 높은 만큼 적극적으로 나설 상황은 아니라고 보이며 갈아타기를 한다면 똘똘한 지역 내 초급매 아파트 매수를 추진할 만함. 문제는 기존 주택의 매각이 쉽지 않아 매각 전략을 먼저 잘 세우고 대응할 필요가 있겠음
  • 대출 규제, 금리 인상 등으로 부동산 시장이 하락기에 접어들었기 때문에 섣부르게 투자에 나서기보다는 가격 조정이 큰 지역을 중심으로 살펴봐야 함
  • 재건축·재개발 단지나 강남 등 서울 주요 요지 등 부동산 가격 조정이 크지 않을 지역 중에서 급매물을 찾아야 하겠지만 수도권은 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있기 때문에 지역별로 잘 따져보고 투자해야 함
  • 요즘은 유망한 상품이라는 의미가 퇴색됐기 때문에 경매시장이나 서울 아파트 청약을 눈여겨보는 것이 좋으며 주택은 공격적이고 무리한 투자보다는 공급 희소성을 고려해 교통망 확충 예정지 등 장기적 개발 호재가 풍부한 신축 위주의 똘똘한 한 채 전략이 유효함
  • 재건축·재개발 등 앞으로 도심 정비사업 시행 후보 지역이면 좋으며 특히 재건축이 집중된 강남 3구, 목동, 여의도 등은 이미 인기 지역인데다 재건축 수혜도 커서 고려할만함. 재개발은 용산, 영등포, 동대문 등 구도심권과 가까운 지역이 유리하겠다고 보임

다주택자

  • 포트폴리오를 점검해야 하는 시기라고 보임. 다주택자 양도세중과 유예 등 세 부담이 줄어드는 추세로 가고 있기 때문에 출구전략을 세우라는 의미
  • 주택 수가 많다고 자산관리에 도움이 되는 것은 아니기 때문에 미래가치가 없는 주택은 처분하는 것이 유리해 보임
  • 정부가 지난 7월 21일 발표한 세제 개편안에 따라 다주택자의 보유세가 크게 줄어들 전망이지만 보유냐 매도냐 증여냐의 갈림길에 선 이들의 셈법은 되레 복잡해지는 모양새임
  • 보유세 부담은 가벼워졌지만, 정부가 한시적으로 유예한 양도소득세 중과가 내년 재시행될 가능성이 있고 내년부터 배우자 등에 주택을 증여하는 우회로를 차단하는 세제 보완책이 시행될 예정이라 주택을 장기 보유할 계획이 아니라면 처분하는 것이 오히려 유리할 수 있음
  • 특히 집값이 최근 하향 곡선을 그리면서 가격이 더 내려가기 전에 팔아야 한다는 분위기가 시장 곳곳에서 감지되고 있음
  • 업계에 따르면 정부는 내년부터 종합부동산세 과세 체계를 주택 수 기준에서 가액 기준으로 전환할 방침임. 다주택 중과세율이 폐지되면 다주택자도 1주택자와 같이 기본세율을 적용받게 됨

(자료. 업계종합)

 

먼저 무주택자에 대해서는 기준금리 인상과 부동산 하향 곡선이 어디까지 이어질지 몰라 서두를 필요가 없다는 판단이 업계에서는 지배적이다.

 

수도권 외곽지역부터 가격 조정이 이뤄지고 있지만 아직 서울 중심지는 조정폭이 크지 않아 적기가 아니라는 설명이다.

 

금리인상 추이와 정부의 공급 확대 시그널 등 정책변수 등을 예의주시하며 대응해야 한다고 조언하고 있다.

 

따라서 무주택자들은 급한 것이 없기 때문에 올해보다 내년 상반기까지 시장을 좀 더 살펴볼 필요가 있겠다.

 

수도권 외곽지는 가격이 하락하고 있지만 주요 지역은 조정이 별로 안 됐기 때문에 굳이 서두를 필요가 없으며 금리는 오르고 있지만 급매물도 별로 없어 저울질하는 것이 좋겠다.

 

다만, 대출 규제 등으로 시장이 억눌려 있는 상황이기 때문에 매수자 우위 시장을 형성했을 때 급매물을 중심으로 내 집 마련에 나서는 것이 유리하다는 시각도 있다.

 

규제와 대외변수로 지역별 양극화 심화가 예상되는 시점에서 중요한 것은 옥석 가리기인데 급등기를 놓친 무주택자가 이제 와 저점을 잡아, 매수하겠다는 어설픈 희망을 버리고 여력이 있다면 지금부터 투자시기를 잘 판단해야 한다.

 

내 집 마련에 나선다면 금리인상 기조로 이자 부담이 크기 때문에 ‘영끌’보다는 본인의 자금계획에 맞춰 생애 최초 주택이나 청약을 노려야 한다.

 

정부에서 청약제도 변경이 예고됐기 때문에 청약을 우선순위에 두고 평소 눈여겨봤던 단지의 초급매가 나오면 가격·시기 등을 보고 판단해야 한다.

 

전세보증금 등 자기자본이 갖춰진 무주택 실수요자는 분양가 상한제(분상제) 물량 등 청약이나 급매물을 노려보는 것이 좋겠다.

 

매수 시점은 가격과 시기 2가지를 보고 판단해야 한다. 가격은 지난해 10월 고점 대비 20~30% 저렴해야 하고, 시기는 연말~내년 3월까지가 1차, 2차는 좀 더 천천히 가격 메리트를 보고 판단해야 하겠다.

 

지금도 많은 3040세대 무주택자들이 매수 타이밍을 재고 있다. 민간택지 분양가 상한제 규제 완화로 올해 하반기 신규 분양단지의 분양가가 더 오를 것이란 전망이 나오면서 고민이 깊어지고 있는 탓이다. 

 

업계에선 올해보다 내년 이후가 매수 시기로 적절하다는 의견을 다수를 이루고 있다. 부동산 시장 자체가 위축돼있어 내년까지 흐름을 봐야 한다는 것이다. 다만 무리한 투자는 지양해야 한다고 조언하고 있다.

 

올 하반기 주택시장이 혼조세로 가고 있다. 공급부족과 부동산 규제 완화가 집값 상승요인으로 작용하지만, 기준금리 인상은 하락 요인이기 때문에 시장 자체가 위축돼있어 올해 하반기 흐름을 지켜봐야 한다.

 

3040세대 무주택자의 경우 굳이 시기를 본다면 올해보다는 내년이며 보금자리 주택이나 분양가 상한제가 제한되는 분양지역을 보수적으로 내년까지 지켜보는 게 좋을 듯하다.

 

일각에선 매수 시기보다 자금 상환 능력이나 현재 보유 자본이 충분한지 점검하는 게 중요하다는 의견도 제기된다.

 

금리가 많이 올랐기 때문에 급한 것은 없으며 시기가 중요한 게 아니라 본인의 상환능력이나 보유한 자본이 충분한지 먼저 점검해야 하겠다.

 

본인 여력을 초과하는 레버리지를 사용하는 투자는 금리 인상이나 집값 하락과 상관없이 위험하며 지금부터 투자 기회를 판단하는 것이 올발라 보인다.

 

다음으로 1주택자라면 상급지로 ‘갈아타기’ 적기라고 판단된다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강조되고 있기 때문에 양도세 비과세 혜택이 가능하고 상급지 아파트가 가격 조정을 받았다면 좋은 기회다. 다만 거래절벽으로 기존 집을 처분할 수 있을지가 관건이다.

 

추가 투자는 가격하락 압력이 높은 만큼 적극적으로 나설 상황은 아니라고 보이며 갈아타기를 한다면 똘똘한 지역 내 초급매 아파트 매수를 추진할 만하다. 문제는 기존 주택의 매각이 쉽지 않아 매각 전략을 먼저 잘 세우고 대응할 필요가 있겠다.

 

대출 규제, 금리 인상 등으로 부동산 시장이 하락기에 접어들었기 때문에 섣부르게 투자에 나서기보다는 가격 조정이 큰 지역을 중심으로 살펴봐야 한다.

 

재건축·재개발 단지나 강남 등 서울 주요 요지 등 부동산 가격 조정이 크지 않을 지역 중에서 급매물을 찾아야 한다. 다만 수도권은 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있기 때문에 지역별로 잘 따져보고 투자해야 하겠다.

 

요즘은 유망한 상품이라는 의미가 퇴색됐기 때문에 경매시장이나 서울 아파트 청약을 눈여겨보는 것이 좋으며 주택은 공격적이고 무리한 투자보다는 공급 희소성을 고려해 교통망 확충 예정지 등 장기적 개발 호재가 풍부한 신축 위주의 똘똘한 한 채 전략이 유효하겠다.

 

재건축·재개발 등 앞으로 도심 정비사업 시행 후보 지역이면 좋으며 특히 재건축이 집중된 강남 3구, 목동, 여의도 등은 이미 인기 지역인데다 재건축 수혜도 커서 고려할만하다. 재개발은 용산, 영등포, 동대문 등 구도심권과 가까운 지역이 유리하겠다.

 

마지막으로 다주택자의 경우 포트폴리오를 점검해야 하는 시기라고 보인다. 다주택자 양도세중과 유예 등 세 부담이 줄어드는 추세로 가고 있기 때문에 출구전략을 세우라는 의미다.

 

주택 수가 많다고 자산관리에 도움이 되는 것은 아니기 때문에 미래가치가 없는 주택은 처분하는 것이 유리해 보인다.

 

정부가 지난 7월 21일 발표한 세제 개편안에 따라 다주택자의 보유세가 크게 줄어들 전망이지만 보유냐 매도냐 증여냐의 갈림길에 선 이들의 셈법은 되레 복잡해지는 모양새다.

 

보유세 부담은 가벼워졌지만, 정부가 한시적으로 유예한 양도소득세 중과가 내년 재시행될 가능성이 있고 내년부터 배우자 등에 주택을 증여하는 우회로를 차단하는 세제 보완책이 시행될 예정이라 주택을 장기 보유할 계획이 아니라면 처분하는 것이 오히려 유리할 수 있어서다.

 

특히 집값이 최근 하향 곡선을 그리면서 가격이 더 내려가기 전에 팔아야 한다는 분위기가 시장 곳곳에서 감지되고 있다.

 

업계에 따르면 정부는 내년부터 종합부동산세 과세 체계를 주택 수 기준에서 가액 기준으로 전환할 방침이다. 다주택 중과세율이 폐지되면 다주택자도 1주택자와 같이 기본세율을 적용받게 된다. 여기에 종부세 기본세율과 세 부담 상한을 낮추고 기본공제금은 높이기로 했다. 종부세의 시계를 2018년으로 되돌린 셈이다.

 

이번 세제 개편으로 다주택자의 매물 처분 압박은 줄어들 것으로 보인다. 급하게 집을 팔거나 증여할 이유가 적어질 수밖에 없다는 얘기다. 그러나 보유가 무조건 유리하다고 보긴 어렵기 때문에 계속 보유 여부를 섣부르게 판단해선 안 된다고 관련 전문가들은 강조하고 있다.

 

중과세율이 없어지면 다주택자가 보유세로 압박감을 느끼지 않을 것이기 때문에 보유세는 더 이상 주택 처분 여부를 결정짓는 변수가 아니라는 의미다. 양도세액이나 전세보증금 및 주택가격 흐름, 시장 분위기 등을 두루 살피게 될 것으로 보인다.

 

장기보유를 염두에 둔 투자로 안정적인 임대수익을 거두는 데 주택 포트폴리오의 무게가 실려 있다면 주택을 계속 보유하는 편이 유리하다.

 

다만 임대수익보다는 시세차익을 기대한 중단기적 투자라면 절세 차원에서 양도나 증여도 검토해보는 것이 현명하다고 업계는 보고 있다.

 

게다가 최근 집값이 내림세를 보이는 만큼 가격 하락이 예측된다면 보유 대신 처분을 선택하는 것이 이득이 될 수 있다는 의견도 제기된다.

 

일단 상당 규모의 양도차익이 예상되는 다주택자는 양도세 중과 배제 기간 내 매물을 정리할 경우 세금 경감 효과를 따져봐야 한다. 다주택자 양도세 중과세율은 2주택자 기준 20%, 3주택자 이상은 30%에 달하는데 내년 5월 9일까지 한시적으로 유예되고 있다.

 

일각에선 중과세 제도 자체를 없애지 않겠냐는 기대감도 나오지만, 지금으로서는 2023년 5월 10일부터 양도세 중과 조치가 다시 시행된다고 봐야 한다.

 

또한 배우자 등 특수관계자 증여를 고려하고 있었다면 이월과세 규정이 바뀌기 전 의사결정을 해야 한다.

 

통상 배우자에게 부동산을 증여하면 증여가액이 배우자의 취득가액이 돼 직접 팔 때보다 양도차익이 줄어 세금 경감 효과를 누릴 수 있다.

 

그러나 정부는 이번 세제 개편안에서 내년 1월부터 이월과세 적용기간을 5년에서 10년으로 늘리기로 했다. 10년 내 해당 주택을 매도할 경우 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산해 양도세를 매긴다는 이야기다. 사실상 내년부터는 양도세를 줄일 목적으로 증여를 활용하기 어려워지는 셈이다.

 

이에 세무업계는 올해 연말까지, 내년 1월부터 5월 9일, 5월 10일 이후를 각각 기점으로 선택지를 나눠 다음 행보를 결정해야 한다고 조언하고 있다.

 

보유세 부담이 줄어든다고 하면 비용을 들여 옮기는 것보다 가지고 갈까 하는 생각이 들겠지만 보유가 꼭 유리한 건 아니다. 양도세 이월과세 제도 개선, 양도세 중과 유예 만료 등 시점별 변동사항이 있으니 각 상황에서 어떤 게 유리한지 고민해야 하겠다.

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