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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 임대주택 등록으로 종부세를 줄일 수 있는지에 대해 함께 알아볼까요?

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이미 올해 보유세 과세기준일, 6월 1일은 지난 상황입니다. 즉 설령 지금 해당 주택을 매각하더라도 올해분 보유세는 부과가 된다는 것이죠. 지금이야 많이 완화되었지만, 보유세 중 종부세(종합부동산세) 부담이 상당했던 때가 있었습니다. 다주택자라면 이에 대한 부담이 얼마나 컸는지 다들 기억하실 것입니다.

 

그렇다면 이를 줄이려면 어떻게 해야 할까요? 해당 주택을 매각하면 가장 좋겠지만 특별한 사정이 있어서 혹은 추후 장기 보유를 하려는 투자 목적이 있다면 어떻게 해야 할까요? (재개발 물건 등)

 

오래 가져가야 할 텐데, 매년 부담해야 하는 보유세가 부담될 수 있겠죠? 특히 다주택자의 경우 최악의 시나리오는 먼저 양도세 중과를 적용하여 매각이 힘들도록 퇴로를 차단하고(세 부담이 최고 75%로 매우 크기 때문입니다), 이 상태에서 보유세를 올리는 것이라 하겠습니다.

 

이때 종부세를 줄이기 위한 거의 유일한 방법은 임대주택으로 등록하는 것입니다. 하지만 무턱대고 등록했다가는 의무 임대 기간에 거액의 과태료만 부담하고 세제 혜택은 하나도 못 받을 수 있답니다.

 

그렇다면 어떻게 해야 임대주택 등록으로 종부세 혜택을 받을 수 있을까요?

 

 

📍 아파트가 아닌 다른 주택을 등록해야 합니다. 

 

‘20년 7∙10 대책으로 인하여 더 이상 아파트는 신규등록이 허용되지 않기 때문입니다. 따라서 아파트가 아닌 다세대, 다가구, 단독 혹은 오피스텔 등에서 등록할 물건을 선별하셔야 합니다.

 

 

📍 임대개시 당시 기준시가가 6억 원(수도권 밖 3억 원)을 초과해서는 안 됩니다. 

 

가장 중요한 사항입니다. 임대개시 당시 기준시가 요건을 충족해야 하는데 이때 ‘임대개시'란 지자체 및 세무서에 사업자등록을 하고 실제 임대가 개시된 날을 의미합니다.

 

가령, ‘24년 4월 임대 중이었는데 ‘24년 5월에 지자체 및 세무서 등록을 했다면 ‘24년 5월을 기준으로 기준시가 요건을 만족해야 합니다. 만약 그다음 연도 ‘25년도에 기준시가가 6억 원(수도권 밖 3억 원)을 초과했더라도 종부세 합산배제 혜택이 가능합니다. 즉 처음 임대개시 당시에만 가액 요건을 충족하면 되기에, 이 부분을 가장 신중하게 체크하셔야 합니다.

 

비록 아파트가 아닌 주택이라고 하더라도 일정 금액을 초과하면 종부세 혜택을 못 받을 수 있으니 주의해야겠죠?

 

 

📍 의무 임대 기간 10년을 준수해야 합니다.

 

지금 신규등록을 하면 의무 임대 기간 10년을 준수해야 하는데요, 과거 2018.03.31 이전은 5년, 2018.04.01 ~ 2020.08.17까지는 8년을 임대해야 합니다.

 

만약 10년 중 다른 요건을 다 갖췄는데 4년만 임대하고 매각(포괄양수도 포함)을 하면 어떻게 될까요? 지난 4년 동안 받았던 종부세 합산배제 혜택을 추징당할 수 있으니, 유의 바랍니다. 따라서 새롭게 신규 등록하시려는 분들은 ‘10년은 끌고 간다'라는 각오로 등록하시기를 바랍니다.

 

 

📍 의무 임대 기간 동안 ‘5% 임대료 증액 제한'을 준수해야 합니다.

 

이는 청구권과는 별도로 임차인과 재계약을 할 때마다 기존 임대차계약에서 5% 이내로 임대료를 증액해야 합니다. 만약 기존 임대차계약을 한 지가 1년이 되지 않는다면 5% 증액은 불가합니다.

 

또한 임차인이 요구하지 않는 한, 1년 단위 5% 임대료 증액 역시 불가한 점, 유의 바랍니다. 이 규정은 신규임차인이라도 동일하게 적용됩니다. 즉 임대차 3법에서 규정하는 청구권과는 다른 개념이기 때문에 조심하셔야 합니다.

 

따라서 10년이라는 긴 기간 동안 최소 1년은 지나서 재계약을 해야 하고, 그때마다 임대료 증액은 5%라는 걸 감내할 수 있는 환경에서만 등록하시길 바랍니다.

 

 

📍 포괄양수도 역시 신규등록이므로 10년 의무 임대를 준수해야 합니다.

 

간혹 포괄양수도를 통해 매수를 하면 ‘남은 기간만 하면 괜찮다'라고 하시는 분들이 계시는데 그렇지 않습니다.

 

물론 일부 양도세 세제 혜택에서는 그럴 수 있겠으나 종부세에서는 그렇지 않습니다. 즉, 10년 의무 임대 중 양도자가 6년을 했다면 양수자는 4년만 했을 경우 ‘과태료'는 괜찮을지 모르지만, 종부세는 그렇지 않습니다. 10년을 모두 임대해야 합니다.

 

사업자가 다르고 종부세 관련 내용은 과태료를 다루는 민특법(민간임대주택에 관한 특별법)이 아닌 종부세법에서 다루고 있기 때문입니다.

 

 

📍 ‘18.9.14 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 경우에는 종부세 혜택이 불가합니다. 
다만 보유세 과세기준일 현재 비조정대상지역이라면 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

당초 ‘18년 9∙13 대책이 나올 때는 대책 이후 즉 ‘18.9.14 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택에 대해서는 종부세 합산배제 혜택이 불가하였습니다.

 

다만 보유세 과세기준일인 6월 1일 현재 해당 지역이 조정대상지역에서 해제가 되었다면 종부세 합산배제 혜택이 가능합니다. 물론 다른 요건(5% 증액 제한 등)을 준수해야 하는데요, 주의할 점은 양도세 중과배제는 계속해서 혜택이 없으니, 유의 바랍니다(물론 양도 당시 비조정대상지역이면 어차피 중과가 들어가지 않습니다).

 

(출처 : 국세 법령 정보시스템)

 

어떠신가요? 굉장히 어렵죠?

 

다만 이는 등록임대주택 혜택 중 겨우(?) ‘종부세 합산배제(종부세 비과세)’ 하나에 대해서만 알아본 것입니다.

 

그 외 양도세 중과배제 및 주택 임대 사업자 거주 주택 양도세 비과세 그리고 보증보험, 부기등기 등 각종 과태료에 대해서도 ‘모두' 제대로 알고 계셔야 합니다. 양이 많고 다소 복잡하더라도 꼭 필요한 내용 위주로 전달드릴 예정이니 이미 주택 임대 사업자를 등록하신 분들은 물론, 이제 신규등록을 고민 중이신 분들은 최소 이 내용은 모두 제대로 숙지하시길 당부드립니다. 감사합니다.

 

 

이야기 요약

현시점, 등록임대주택 중 가장 큰 혜택은 종부세 합산배제! 그렇다면 지금 등록해도 세제 혜택이 가능할까? 먼저 주택 유형 중 아파트는 신규 등록이 불가하며, 나머지 주택 유형은 등록 당시 기준시가 6억 이하가 가장 중요함! (수도권 밖 3억 이하) 이후 의무 임대 기간 동안 5% 임대료 증액 제한 등 각종 의무 사항 준수해야 하기에 득실을 잘 따져봐야