홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

오늘은 광명지역의 부동산 동향에 대해 함께 살펴볼까요?

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최근 고분양가에 분양한 아파트들이 속속 완판되면서, 많은 사람들의 관심을 받는 지역이 있습니다. 바로 광명입니다. 그런데 이런 광명의 신축 아파트들을 분양가보다 적게는 5%에서 많게는 20%까지 저렴하게 매수할 기회가 오고 있다면, 믿으실 수 있으신가요?

 

저는 이러한 기회가 2025년에서 2026년 사이에 발생할 것으로 보고 있습니다.

 

그래서 오늘은 앞으로, 왜 광명에서 큰 기회가 발생하게 되는지, 또 이러한 기회를 활용하여 내 집 마련할 수 있는 전략이 있는지 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

📍 2025~2026년 광명 부동산 시장에 큰 위기가 오는 이유

 

 

위 사진에 아파트는 광명 2구역을 재개발한 트리우스 광명으로, 2023년 10월 일반분양을 마치고 현재 입주를 앞둔 신축 아파트입니다.

 

트리우스 광명의 경우 얼마에 일반분양을 진행했을까요? 

 

 

34평 국민 평수 기준으로 확장비와 옵션비를 포함해 약 12억, 25평의 경우 약 9억 원에 분양하였습니다. 그런데 1년이 지난 현재, 비슷한 입지에 이미 입주한 신축 아파트의 시세는 어느 정도일까요?

 

같은 광명뉴타운 내에 위치한, 광명14구역을 재개발한 광명 푸르지오포레나의 시세를 확인해 보겠습니다.

 

현재 84타입이 34평 국민 평수 기준으로, 약 10억 중반의 매매 시세와 6억 원의 전세 시세를 형성하고 있습니다.

 

앞서 언급한 트리우스광명의 분양가와는 약 1.5~ 2억 원 정도의 차이로, 당시 트리우스 광명이 상당한 고분양가에 분양되었다는 사실을 알 수 있습니다.

 

그러면 어떻게 트리우스 광명은 분양이 완판되었을까요?

 

이유는 단순합니다. 분양을 받을 경우 분양가의 10%인 약 1.2억의 현금만 투자금으로 들어가지만, 비슷한 입지의 신축 아파트를 갭투자할 경우 매매가격에서 전세가를 뺀 대략 4.5억 원 정도의 현금이 들어가기 때문입니다. 그렇기에 많은 투자자가 트리우스 광명의 높은 일반분양가를 인지하고 있음에도 분양을 받은 것입니다.

 

그런데 트리우스 광명이 입주하는 입주 시점에 도달한다면, 과연 어떤 일이 발생하게 될까요?

 

일단 전세 시세가 큰 폭으로 하락할 가능성이 높습니다. 일반적으로 대규모 신축 아파트가 입주하게 되면 전세 시세는 적게는 10%부터 많게는 30%까지 하락하게 됩니다. 현재 광명의 신축 아파트의 전세 시세가 6억 원 선인 것을 감안하였을 때, 입주 시 전세가는 최대 4억 원까지 하락할 수 있습니다.

 

만약 입주하는 단지가 트리우스 광명 한 단지뿐이라면, 전세가 하락의 폭이 크지 않을 수 있습니다.

 

하지만 24~27년 사이 광명은 매우 큰 입주장을 앞두고 있습니다.

 

현재 광명 뉴타운은 2구역, 4구역, 5구역, 1구역, 10구역, 9구역의 입주를 앞두고 있으며, 바로 옆 철산 쪽으로도 철산주공 8, 9, 10, 11단지들이 재건축 완료 후 입주를 기다리고 있습니다.

 

이를 모두 합치면 대략 2만 세대 수준으로, 이는 헬리오시티의 입주 물량의 2배가 넘는 엄청난 규모입니다. 때문에 광명의 신축 입주장의 경우 다른 지역보다 훨씬 더 큰 전세가 하락이 발생할 가능성이 높습니다. 이로 인해 높은 가격의 분양을 받은 다수의 수분양자는 전세금을 통해 잔금을 치를 수 없는 상황에 놓이게 될 것으로 판단됩니다.

 

 

📍 대규모 입주장과 전세가 하락, 광명 부동산 시장 어떻게 될까?

 

일반 분양받은 사람들 모두가, 실거주 목적으로 분양받았을까? 생각해 보면 그렇지 않습니다.

 

상당수의 수분양자는 입주 전세금을 활용하여 잔금을 치르는 방식을 계획하고 있을 것입니다. 하지만 대규모 공급 물량으로 인해 전세가가 크게 하락한다면, 이러한 방법은 사용할 수 없습니다.

 

 

📍 12억에 분양받은 아파트, 잔금시 필요 현금은 얼마나 될까요?

 

주택담보대출을 받는다고 가정했을 때, 연봉 5,000만 원인 사람을 기준으로 대출은 최대 4억 정도가 나옵니다. 대출을 모두 받아서 영끌을 한다 하더라도, 현금 이 약 7억 정도는 필요하다는 것입니다.

 

연봉을 9천만 원이라고 가정한다 하더라도, 대출 가능 금액은 7억 원으로 필요 현금은 5억에 육박합니다.

 

만약 전세를 맞추면 어떨까요?

 

입주장시 전세가가 15% 정도 하락하여, 5억 정도의 시세를 유지한다고 가정한다면, 분양가 12억에서 전세금 5억을 뺀 7억 원 정도의 현금이 필요합니다. 여기에 취득세까지 계산한다면, 필요 현금은 대략 7.5억 원으로, 매우 큰 금액이 필요하다는 것을 알 수 있습니다.

 

때문에 충분한 현금을 보유하지 못한 다수 수분양자의 경우, 분양권을 낮은 가격에 매도할 수밖에 없을 것으로 보입니다. 분양 당첨 받은 사람 중에 7억 원의 현금을 보유하고 사람은 많지 않을 것으로 판단되기 때문이죠

 

이런 말씀을 하시는 분들 계실 수 있습니다.

 

“헬리오시티 때도 1만 세대의 입주 물량이 있었지만, 별일이 없었다”라는 것입니다.

 

하지만 헬리오시티 입주장과 광명 입주장은 근본적인 차이점이 있습니다. 헬리오시티의 분양가는 입주 당시 주변 부동산 시세에 비해 매우 저렴한 금액이었다는 것입니다.

 

헬리오시티 34평의 일반 분양가는 9억 원 대로, 입주 당시 헬리오시티의 매매 시세가 16억 이상 전세 시세가 6억 원 이상이었던 것을 감안한다면, 주택 담보 대출을 받던, 세입자를 통해 전세를 맞추던, 수분양자들이 잔금을 치르는 데는 큰 부담은 되지 않았습니다.

 

반면 광명의 경우는 그렇지 않죠. 분양가가 현재 시세에 육박하거나, 시세보다 비싼 가격이기 때문에, 잔금 시 훨씬 더 큰 금액의 자금이 소요될 것으로 보이며, 수분양자들의 자금 동원력 또한 송파에 위치한 헬리오시티에 비해 매우 떨어질 것으로 판단됩니다.

 

때문에 현재로서는 헬리오시티 입주장 때와는 근본적으로 다른 입주장 전세 쇼크가 올 가능성이 높아 보이며, 이로 인해 34평 분양권 기준, 순간적으로 적게는 1억 원 많게는 3억 원 이상의 마이너스 프리미엄이 발생할 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

📍 광명 입주장 쇼크 내 집 마련의 기회로 활용하자

 

위기는 기회라고도 하죠

 

이러한 대규모 입주장으로 인한 순간적인 하락장은 항상 투자자들에게 큰 기회를 제공해 왔습니다. 요번 광명의 입주장 또한 내 집 마련을 원하시던 분들에게 큰 기회가 될 수 있을 것으로 보입니다. 분양권의 경우 마이너스 프리미엄이 발생하게 되면, 현금이 전혀 없이도 매수할 수 있기 때문에 현금이 적은 분들에게도 큰 기회가 될 것으로 보고 있습니다.

 

때문에 광명 지역의 관심이 있으신 분들은 이러한 기회를 잘 활용하여 2025년~26년 사이 광명 신축 아파트를 매수하신다면, 추후 후회하지 않을 선택이 될 것으로 판단됩니다. 감사합니다

 

 

이야기 요약

대규모 입주장과 광명 부동산 시장의 위기 광명 부동산 시장에 큰 기회가 오는 이유 위기를 활용한 내 집 마련 전략