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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 주택 임대 사업자 등록의 이점에 대해서 알아볼까요?

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📍 주택 임대 사업자 장/단점

 

한때 주택 임대 사업자(이하 주임사)가 굉장히 인기가 있었던 시절이 있었습니다. 의무 임대 기간 및 각종 공적 의무 사항을 준수해야 하지만, 그래도 세제 혜택에서 메리트가 있었기 때문입니다. 대표적으로 종합부동산세 합산 배제를 하여 보유세 부담을 낮춰주었고, 양도세 역시 다주택자 중과세에서 벗어날 수 있었습니다.

 

특히 가장 큰 혜택인 ‘거주 주택 비과세 특례'는 주택 수가 아무리 많아도 거주 주택에 한하여 양도세 비과세가 가능하였으니 그야말로 ‘절세 치트키'라 할 것입니다(이후 ‘평생 1회'로 그 횟수를 제한하게 됩니다).

 

문제는 의무 임대 기간이 4년(단기), 8년(장기) 등에 달하여 시장에 매물이 잠기게 되고 가뜩이나 주택 공급이 부족한 상황에서 이는 주택 가격 상승의 일부 원인이 될 수도 있었다는 점입니다.

 

그럼에도 불구하고 주임사의 경우 의무 임대 기간 동안 5% 증액 제한, 전월세신고제 이전에도 이미 임대차계약 신고 의무, 일반적인 임대차계약서보다 훨씬 더 임차인에게 유리한 표준 임대차계약서 작성 등 안정적인 임대주택 공급이라는 긍정적인 면도 있었음을 부인할 수 없습니다.

 

(그림 1) 주택 임대 사업자 주요 제도 변화

 

이렇듯 장점과 단점을 모두 지닌 주임사 제도였지만, 안타깝게도 지난 정부에서 만 3년이 채 되지 않는 기간 동안 ‘제도 활성화'에서 ‘일부 제도 폐지'까지 극과 극을 가게 되었고, 그 결과 굉장히 복잡하고 난해한 제도가 되어 버렸습니다.

 

따라서 만약 주임사를 새롭게 시작하시거나, 혹시 이미 임대주택으로 등록한 물건이 있으신 분들이라면 관련 내용을 매우 꼼꼼하게 확인하시고 의사결정 하시길 당부드립니다.

 

이에 저희 인사이트 칼럼에서는 주임사 등록부터 말소까지의 행정적인 절차는 물론, 보증보험 및 부기등기 등 각종 과태료에 대한 주의 사항 그리고 현재 아파트 신규 등록이 불가한 상황에서 어떤 세제 혜택이 가능한지, 또한 자동 말소와 자진 말소 차이점 그리고 직권말소 시 유의 사항 등에 대해 연속해서 말씀을 드리고자 합니다(물론 중간에 다른 이슈나 세제 정책 등이 나오면 해당 내용을 먼저 알려드릴 예정입니다).

 

 

📍 주임사 등록, 해도 되는 걸까?

 

① 현재 가장 유용한 세제 혜택은 ‘종부세 합산 배제' 그리고 ‘거주 주택 비과세 특례'입니다.

 

물론 종부세 부담은 과거보다 많이 줄어들었지만, 여전히 3주택 이상이면 중과세율이 남아 있으니 이를 피할 수 있는 유일한 방법이 주임사 등록이라 하겠습니다.

 

거주 주택 비과세 특례 역시 평생 1회로 제한이 되었지만, 일반적인 1세대1주택 비과세 혹은 일시적 2주택 비과세에 비하면 여전히 파워풀합니다. 물론 그만큼 요건도 꼼꼼하게 따져봐야 하기에 이에 대해 상세히 설명드릴 예정입니다.

 

 

② 아파트 신규등록이 불가한 상황에서 투자가치가 높아질 물건에 집중하세요. 

 

주택 유형이 다양하지만, 아파트만큼 수요도 높고 환금성이 좋은 상품이 있을까요? 특히 신축에 대한 인기는 여전한데 앞으로 신축이 될 주택 그리고 해당 주택 입지가 더 좋아질 그런 물건이라면 어떨까요? 그리고 그 물건을 장기 보유할 목적으로 주임사를 활용해 본다면요?

 

이 부분을 잘 생각해 보시면 비록 아파트 신규등록이 불가한 상황이라도 이를 활용한 부동산 자산 관리가 어떤 것이 있을지 유추해 볼 수 있습니다. 이에 대해서도 설명을 드리겠습니다.

 

 

③ 세제 혜택이 가능한 요건을 꼼꼼하게 따져보세요.

 

세상에 공짜는 없습니다. 세제 혜택을 받으려면 그에 상응하는 요건 준수는 물론, 공적 의무 사항을 모두 준수해야 합니다. 따라서 무턱대고 등록하면 절대 안 될 것이며, 각각의 세제 혜택과 요건을 꼭 비교, 검증하셔서 등록 여부를 결정해야 합니다.

 

안타깝게도 이 부분이 가장 복잡하고 어렵습니다. 각각의 세금마다 요구하는 사항이 모두 다르기 때문입니다. 따라서 관련 세제 혜택을 모두 원하신다면 해당 내용을 모두 알아야 합니다. 하나하나 설명드리겠습니다.

 

정리하면, 아파트 신규등록은 여전히 불가능한 상황이고, 신규 등록을 하신다면 종부세 합산 배제 그리고 거주 주택 비과세 특례를 중심으로 알아보시되, 관련 내용을 매우 꼼꼼하게 체크해야 한다는 것을 기억하시기 바랍니다. 계속해서 도움 되는 정보 알려드리도록 하겠습니다. 감사합니다. 

 

 

이야기 요약

주택 임대 사업자란 지자체 및 세무서에 사업자등록을 하고 각종 공적 의무를 준수하되, 그에 따르는 세제 혜택을 받을 수 있는 사업자를 의미합니다.  다만, 과거 ‘20년 7∙10 대책으로 인해 아파트는 신규 등록이 불가하며, 일부 세제 혜택이 사라졌으며 ‘말소 제도'가 도입되어 굉장히 복잡해졌기에 이해득실을 잘 따져봐야 합니다.  현시점에서 주택 임대 사업자를 고려해볼 수 있는 경우