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😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

오늘은 인구 감소 시대 투자 방식에 대해 함께 알아볼까요?

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📍 롱테일 마케팅 / 파레토 법칙

몇 년 전 국내 서점가에서 '롱테일 경제학'이라는 마케팅 서적이 베스트셀러 대열에 진입한 적이 있다. 롱테일 이론의 창시자인 크리스 앤더슨이 쓴 책이다. '롱테일'을 우리말로 풀이하면, '긴 꼬리(Long Tail)'이다. 소수 히트 상품인 '머리'보다는 그동안 무시당했던 상품인 '꼬리'가 더 효자가 된다는 것이다.

 

초우량 상품으로 얻는 수익보다는 틈새 상품에 서 얻는 수익이 훨씬 크다는 논리다. 아마존닷컴의 수익 가운데 절반 이상이 대형 서점에서 진열조차 하지 않는 비주류나 희귀본에서 발생하며, 구글의 수익도 대기업보다는 작은 제과점이나 꽃 배달 업체에서 더 많이 발생하는 점을 그 예로 든다.

 

따라서 소수 핵심 고객보다는 별 주목을 받지 못하는 다수 고객을 상대로 마케팅을 펼쳐야 수익을 극대화할 수 있다는 것이다.

 

이런 전략은 종전의 마케팅에서 불문율처럼 여겼던 ‘파레토 법칙(Pareto Principle, 20:80 법칙)’을 180도 뒤집는 것이다.

 

파레토 법칙은 상위 20%의 충성 고객이 매출의 80%를 차지하기 때문에 소수 고객에게 마케팅을 집중해야 한다는 법칙이다. 예를 들어 음식점은 단골 20%를 어떻게 확보하느냐에 성패가 달려 있다는 것이다.

 

롱테일 법칙은 국내 금융시장에도 적지 않은 영향을 끼쳤다. 한동안 자산가(VIP 고객)를 우대하고, 소액 예금자는 홀대해 왔던 은행들의 마케팅에 변화가 생긴 것도 바로 이 때문이다.

 

은행들이 최근 샐러리맨의 급여 통장 고객 잡기에 나선 것은 평범한 80%에 주목하기 위한 마케팅의 대표적인 예다.

 

 

📍 부동산에서는 파레토 법칙!

 

다시 부동산 시장으로 돌아오자. 그렇다면 상반된 두 가지 법칙 중에서 어느 법칙을 받아들이는 것이 좋을까. 일반 마케팅에는 롱테일 법칙이 나을지 모르지만, 부동산 시장에는 파레토 법칙이 절대적으로 유리하다. 파레토 법칙은 우량 자산으로 압축하는 것이고, 롱테일 법칙은 비우량 자산을 여러 곳에 벌려 놓는 것이기 때문이다.

 

롱테일은 '블루칩(우량주)' 보다는 '잡주(비우량주)'를 노리는 것이다. 하지만 이런 전략은 부동산 투자의 시각에서 볼 때 문제가 있다. 인구감소 시대, 부의 양극화 시대에는 블루칩과 잡주 간의 차별화가 더 심해질 수 있기 때문이다.

 

다시 말해 앞으로 인구증가율이 둔화하고, 주택 보급률이 선진국 수준에 도달하면 주택 시장은 고가 우량주가 더욱 빛날 것이다. 마침, 정부가 1주택자 중심으로 종부세를 면제하거나 대폭 깎아주는 방안을 추진하고 있는데, 시행될 경우 똘똘한 한 채 바람이 더 커질 수 있다.

 

반면 외곽 지역이나 비인기 지역은 갈수록 찬밥이 될 것이다. 부동산 시장에서는 특별한 경우를 제외하고 꼬리'가 '머리'를 제치기는 어렵다.

 

쉽게 말해서, '외곽'이 '중심'을 이기기는 쉽지 않다는 이야기다. 부동산 시장에서는 '중심'이 세상을 지배한다. 거품 붕괴와 같은 최악의 상황이 오더라도 일정한 시간이 흐른 후에는 핵심만 살아남는다.

 

다시 한번 강조하지만, 대이변이 있다면 모를까 꼬리'가 '머리'를 흔드는 일은 거의 일어나지 않는다.

 

 

간혹 '중심'이 바뀔 수는 있지만 그럴 만한 잠재 가치가 있는 것만 '중심'이 된다. 2~3등이 1등이 될 수는 있지만, 꼴찌가 1등을 하기가 쉽지 않은 것처럼 말이다. '꼬리'는 영원히 '꼬리'로 남아 있을 뿐이다.

 

부동산 투자의 최종 목적은 수익률이다. '꼬리'만 잔뜩 가지고 있으면, 수익은커녕 짐만 될 뿐이다. 여러 지역의 부동산에 투자하는 사람은 투기꾼으로 취급받는다.

 

취득세와 양도소득세를 비롯한 세금도 만만치 않다. 혹시 모를 요행을 바라고 '꼬리'에 연연하는 것은 어리석은 일이다.

 

부동산 시장도 공간의 ‘마태효과(Mattew Effect, 갈수록 심화되고 있는 빈익빈 부익부 현상)’이 심해지면서 극과 극 장세가 나타날 것이다.

 

무차별 성장시대에는 어느 부동산을 사든 돈을 벌었다. 하지만 인구감소에 저성장 시대에는 특정 자산만 차별적으로 오른다. 우리보다 인구감소가 10년 먼저 진행된 일본에서 현재 진행 중인 현상이다.

 

이제는 부동산도 옥석을 가려야 한다. 앞으로는 우량주로 압축 투자하는 시대가 열릴 수 있으니 대비하는 것이 좋다.

 

 

이야기 요약

인구 감소 시대에는 우량주 중심으로 압축해야 극과 극 시대에는 특정 자산으로만 쏠림현상 심화 가짓수 늘리기보다는 좋은 부동산 한 채 보유 전략을