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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 임차인이 지출한 집수리비용이 어떻게 처리되는지에 대해 알아볼까요?

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임차인이 임차 주택에 지출하는 비용으로는 소모품 교체, 수도 수리 등의 비용과 도배, 중문 설치 등의 비용을 생각해 볼 수 있다. 임차인이 임차 주택에 지출한 비용은 임차 주택의 소유자인 임대인에게 모두 돌려받을 수 있을까?

 

 

📍 필요비와 유익비란?

 

임차인이 지출한 비용은 필요비와 유익비로 나눌 수 있다.

 

필요비란 임차인이 임대차계약의 목적에 따라 임차한 목적물을 사용‧수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 의미하며 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함된다.

 

유익비란 임차인이 임차 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 의미하며 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 이에 해당하지 않는다.

 

필요비와 유익비는 법률로, 별도로 정해져 있지 않아 실제 구별이 어려운 경우가 많으나 판례를 참고할 때 보일러 수리, 수도 수리 등의 비용은 필요비, 발코니 확장, 중문 설치 등의 비용은 유익비로 볼 수 있을 것이다.

 

 

 

📍 필요비와 유익비의 부담 원칙

 

민법상 임대인은 임대차계약 기간 중 임대목적물을 사용‧수익에 필요한 상태를 유지해야 하는 의무를 부담하기 때문에 필요비는 원칙적으로 임대인이 부담해야 하며, 임차인은 임대인에게 지출한 비용을 즉시 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항).

 

유익비는 임대차 종료 시 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 청구할 수 있고, 임차인이 지출한 비용과 가치의 상승분 중 임대인이 선택하는 금액을 지급받을 수 있다(민법 제626조 제2항). 유익비 상환청구권은 임대차가 종료하여야 비로소 청구할 수 있고, 임대차 종료 원인을 묻지 않으므로 임차인의 차임 연체를 이유로 임대차가 해지된 경우에도 인정된다.

 

제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.   ②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

 

📍 비용 상환청구 포기약정의 효력

 

만약 임대차 계약 시 필요비, 유익비 상환청구권을 포기하는 약정을 하였다면 임차인은 위 비용을 청구할 수 없을까?

 

주택임대차나 상가 임대차에서 임차인에게 불리한 약정은 무효로 하는 경우가 많아 필요비, 유익비 상환청구권 포기약정도 혹시 무효가 되는 건 아닐까 생각할 수도 있지만, 필요비, 유익비 상환청구권에 관한 규정은 민법상 강행규정이 아니므로(민법 제652조) 당사자간의 합의로 포기나 제한이 가능하다는 점을 주의해야 한다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2012다3609판결).

 

❗ 즉, 임대차 계약서에 ‘임대차 목적물 반환 시 임차인이 원상복구를 하기로 한다’는 문구를 기재하였다면 임차인은 필요비, 유익비를 지출하더라도 임대인에게 비용을 청구할 수 없다. 다만 이 경우에도 누수, 보일러의 교체 등의 대규모 수선은 임대인이 비용을 부담하여야 한다.

 

 

이야기 요약

필요비는 지출 즉시 임대인에게 청구할 수 있고, 유익비는 임대차 종료 시 그 가액의 증가가 현존하는 때에 임대인에게 청구 가능 필요비, 유익비 상환청구권에 관한 규정은 강행규정이 아니므로 특약으로 포기약정을 하는 것이 가능 임대차 계약 시 원상복구약정을 하였다면 대규모 수선이 아닌 한 임대인에게 필요비, 유익비 청구 불가