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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 저가 양수도 방법에 대해서 배워볼까요?

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자산시장의 가격이 하락하면 보통 증여(혹은 부담부증여)를 많이 고려합니다. 시간이 지나면 나중에 오를 가능성이 높으니, 조금이라도 저렴할 때 증여나 부담부증여를 진행한다면 세 부담 측면에서 유리하니까 말이죠.

 

특히 해당 부동산이 양도세 비과세 요건을 갖추었다면(1세대1주택 비과세 등), 채무 부분을 함께 증여하는 부담부증여가 더 유리하다는 건 이미 기존 인사이트 칼럼에서 살펴본 내용입니다.

 

그런데 최근 일부 지역을 중심으로 거래가 늘어나고 가격이 다시 회복하고 있다는 소식이 들립니다. 이때는 증여나 부담부증여도 좋지만 ‘특수관계자 저가 양수도' 방법을 활용해 보시는 것도 방법입니다.

 

 

📍 특수관계자 저가 양수도 활용 유의사항

 

다만 늘 그렇지만 특히 이 방법은 원칙에 맞게 하셔야 하고, 여러 가지를 유의하셔야 합니다. 일단 특수관계자간 매매거래, 그중에서도 저가 거래는 관계기관에서 소명 요청을 할 확률이 매우 높기 때문입니다.

 

가령 시세 20억 정도 하는 아파트를 부모가 보유하고 있는데 이를 자녀에게 넘겨주는 것을 고려하고 있다고 합시다. 자산가치도 높기에, 자녀가 더 오래 보유하면 더 이득일 거란 생각이 드는 것이죠.

 

만약 해당 아파트를 증여한다면 증여세만 대략 6억, 취득세 5천만 원 정도가 소요되기에 총 세 부담은 약 6.5억 정도가 됩니다. 상당하죠? 게다가 이 모든 세금은 자녀가 부담해야 합니다.

 

물론 20억 상당의 아파트를 받으면서 6.5억 정도를 부담하는 것이니 유리하다고 할 수 있겠습니다. 하지만 부모 마음은 그게 아니라는 거, 우리는 잘 알고 있잖아요?

 

바로 이럴 때, 특수관계자 저가 양수도를 활용해볼 만 합니다.

 

먼저 해당 아파트를 넘겨주는 부모는 증여자가 아닌 ‘양도자’ 혹은 ‘매도자'가 됩니다. 잊지 마세요. 본 거래는 증여가 아닌 ‘일반 매매'입니다. 따라서 부모는 해당 아파트를 처분하면서 양도소득세를 부담해야 합니다. 따라서 해당 양도세가 일반과세인지, 아니면 다주택자 중과인지 혹은 비과세가 되는지를 반드시 체크해야 합니다.

 

반면 이를 넘겨받는 자녀는 수증자가 아닌 ‘양수자' 혹은 ‘매수자'가 됩니다. 역시 일반 매매라서 그러합니다. 따라서 매수자는 취득세만 부담하면 됩니다. 하지만 여기에는 3가지를 주의해야 합니다.

 

① 일반 매매 거래이니 이를 매수하는 자녀 세대가 기존 주택을 보유한 상황이라면 다주택자 취득세 중과세율을 조심해야 합니다. 최고 12% 취득세를 부담해야 할 수 있으니까요. 

 

② ‘자금출처'에 유의하세요. 해당 거래는 말 그대로 증여가 아닌 매매거래입니다. 당연히 매수자가 해당 자금을 모두 준비해야 하고(대출 포함), 만약 이에 대해 자금출처가 불분명하다면 증여 이슈가 발생할 수 있습니다. 

 

③ 시가의 30% 혹은 3억 원보다 낮은 금액을 차감한 가액으로 해야지, 이보다 낮으면 역시 증여세가 발생합니다. 사례의 아파트는 20억입니다. 따라서 시가의 30%(6억)과 3억 원보다 낮은 금액은 3억이고 이를 시세에서 차감한 금액은 17억입니다. 즉 17억 보다 낮게 매수하면 그 차액만큼은 증여세가 발생할 수 있습니다. 

 

자 이제 일반 증여와 저가 양수도를 비교해 볼까요? 효과의 극대화를 위해 저가 양수도시 해당 주택은 비과세가 된다고 가정해 보겠습니다. 취득가는 10억, 시세 20억, 다만 17억에 매각한다고 가정해 보겠습니다. 해당 주택은 양도세 비과세가 되며(고가주택 비과세), 자녀 세대 역시 다른 주택은 없다고 가정하겠습니다. 즉 취득세율은 3.3%입니다.

 

그 결과는 아래와 같습니다.

 

(그림 1) 저가 양수도와 일반증여 비교

 

보시는 것처럼 일반증여 대비 저가 양수도가 무려 6억 원 가까이 유리합니다.

 

하지만 모든 경우가 그런 것은 아닙니다. 해당 주택 양도세가 비과세가 되어야 효과가 극대화됩니다. 위 사례의 경우 12억 초과 고가주택 비과세이므로 양도세는 일정 부분 발생하였습니다. 그렇다 하더라도 증여세 대비 훨씬 유리하죠?

 

④ 자녀 세대 주택수가 없거나 적어야 합니다. 취득세 중과에 해당하면 그 효과는 줄어듭니다. 

 

⑤ 해당 자금 즉 매수가인 17억 원은 반드시 자녀 자력으로 조달해야 합니다. 이에 대해 제대로 소명을 하지 못한다면 증여세가 발생할 수 있다는 점, 꼭 기억하시기를 바랍니다.

 

지금까지 살펴본 증여, 부담부증여 그리고 특수관계자 저가 양수도를 통해 똑똑한 ‘부의 이전' 하시기를 바랍니다. 감사합니다.

 

 

이야기 요약

특수관계자 저가 양수도란, 말 그대로 특수관계자간 거래 시 시세의 30% 또는 3억 원보다 낮은 금액으로 매각하더라도 별도 증여세가 붙지 않는 것을 의미합니다. 다만 이보다 낮은 금액으로 거래 시 당연히 증여세가 발생하며(매수자), 양도자는 낮은 금액이 아닌 ‘시가'대로 양도세를 계산합니다. 이 외에 매수자(보통 자녀 등)가 유의해야 할 부분도 함께 살펴봅니다.