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😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요.

오늘은 금리인하와 부동산 시장 변화에 대해 함께 알아볼까요?

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2020년 이후, 부동산 시장에서 금리는 참여자들 모두가 높은 관심을 갖는 핵심 지표가 되었다. 2020~2021년의 초강세장을 만들었던 것은 제로금리와 높은 유동성이었고, 22년 이후에 단기 20% 수준의 하락을 만든 것 역시 높아진 금리와 위축된 가계대출과 유동성 때문이었기 때문이다.

 

현재는 이후 높아진 기준금리와 시장금리, 또 가계대출 규제인 DSR의 전방위적 적용 속에서, 시장이 강세로 전환하기 위해서는 반드시 금리인하가 필요하다는 인식이 시장을 지배하고 있다.

 

 

📍 ECB와 BOC의 금리인하

 

이런 국면에서, 6/6일 기준 유로존의 유럽중앙은행(ECB)과 캐나다의 캐나다중앙은행(BOC) 모두 각각 25bp의 금리인하를 단행했다. 유로존은 종전 4.5%에서 4.25%로, 캐나다는 종전 5.0%에서 4.75%로 낮춘 것이다.

 

특히 유로존의 경우 다소 지표가 혼재되는 양상은 있었고 금리인하 이후에 9개월 정도를 지켜볼 의향을 밝혔기에 매파적 인하라고 인식되었지만, 캐나다의 경우에는 이번의 인하 후에 추가로 또 내릴 수도 있다는 뉘앙스의 성명을 발표하면서, 시장은 자연스럽게 “그렇다면 미국도?”라는 기대감을 갖게 하는데 충분했다.

 

특히 미국의 경우, 최근에 고용 지표가 둔화되기 시작하면서, 물가도 내리고 고용도 둔화되기 때문에 성장률이 내려간다면 자연스럽게 금리인하의 명분이 확보되는 것이어서, 6월 들어서 미국 10년물 채권금리의 하락 속도가 가팔라졌고, 4.6%까지 단기 상승하던 시장금리가 4.2% 수준까지 내려오는 등 일순간에 금리가 조정되고 있다.

 

 

 

📍 한국의 금리인하 기대감, 부동산 강세장 전환?

 

이러한 금리변화를 바라보는 한국 부동산 시장도, 자연스럽게 연말의 한국은행 기준금리 인하에 대한 기대감을 높이고 있는 중이다. 이는 부동산 시장이 금리인하 발 강세장으로 전환할 수 있음을 예고하고 있다.

 

‘22년 하반기 기준금리 인상과 함께 시장에 위축세가 찾아온 이후, 만 2년이 경과하면서 금리인하가 현실화할 것을 기대하는 심리가 팽배해지는 상태다. 이런 국면에서 주택시장의 대응을 어떻게 해야 하는지 다시 한번 설왕설래가 있을 것으로 사료된다.

 

한국의 부동산 시장은 아직 금리인하가 없다. 물론 기대감은 올라갔는데, 동시에 초저출산율이라는 악재도 존재한다.

 

그래서 과거의 금리인하 기대는 전방위적 호재였지만, 현재는 수도권 내 준신축 아파트 선호만 높이는 과정으로 전개되고 있다. 수도권 내라도 하더라도 재건축 재개발 등을 기대하는 노후 아파트의 경우에는 가격변화가 미미한 수준이다.

 

즉, 금리인하를 국내 특수성을 반영하면서 시장에 적용되는 상태인 것이다. 그래서 우리나라에서 진정 부동산 대응 전략을 수립하는 것이 쉽지 않다.

 

현재는 경기도와 인천을 중심으로 인구/가구가 지속 증가하는 경향이 있는 만큼, 이들 지역에서 소득비 저렴한 준신축 주택이나 분양가상한제 주택을 마련하는 것은 유리한 전략일 수 있고, 나 역시 이러한 수준에서 대응을 말하고 있다.

 

그러나 이런 상황은 개인들이 각자도생하는 상황이며, 정부가 이런 상황에서 지방소멸을 방지하기 위한 대책 등을 수립하지 않는 것이 안타깝다.

 

개인들은 수도권 내의 준신축으로 돈의 이민을 끝낸다면, 미래에는 해외로의 돈의 이민을 추진할 것이 쉽게 예상되기 때문이다.

 

그때는 원화 가치의 추세적 하락이 나타날 수도 있어서 한국 경제에도 부정적이다. 그러니 어서 우리 원화자산에 대한 자신감을 더 가질 수 있는 상태가 되도록, 정책변화가 생기길 기대해 본다.

 

 

이야기 요약

유로존과 캐나다 금리인하로 미국-한국의 금리인하 기대감이 높아져 금리는 부동산가격에 키팩터이고, 국내 참여자들은 이를 예상하고 대응 중 한국의 초저출산도 시나리오에 반영되었고 현재 트렌드에 나타남. 정부 대응책 필요