장보혜 변호사

2024.06.12 11:00

법률

👨‍🏫 임대차 보증금을 반환받지 못하고 이사를 할 경우 반드시 해야 할 조치

 


😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 임대차 보증금을 받지 못하고 이사해야할 때 꼭 해두어야 하는 조치에 대해 알아볼까요?


 

대법원 등기 정보광장에 따르면, 지난해 전국 임차권등기명령 신청 건수는 총 45,445(집합건물 기준)으로 지난 2022(12,038)의 약 4배가량 증가한 것으로 나타났다. 이는 대법원이 지난 2010년 임차권등기명령 건수를 공개한 이후 역대 최다 기록이다.

 

 

📍 임차권 등기란?

 

임차인은 임대차 기간 만료 후 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고 이사할 때 자신의 권리를 지키기 위해 법원에 임차권 등기를 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의 3 1).


임차권 등기는 임차인이 보증금을 전부 돌려받지 못한 채 이사를 해 버리면 임차인의 권리인 대항력과 우선변제권을 상실해 보증금 반환에 문제가 생기므로 등기부등본에 임차권 등기를 한 뒤 이사를 나가면 직접 거주하지 않아도 대항력과 우선변제권을 유지해 주는 제도이다.

 

 

📍 임차권 등기를 하는 방법

 

임차인이 임대차 보증금을 반환받지 못하고 이사를 나가야 하는 위의 경우 임차인은 (임대인의 동의 없이) 혼자 임차권 등기를 마칠 수 있다.

 

임차인은 

① 임대차계약이 종료된 후 

② 보증금이 반환되지 않은 경우 건물 등기사항증명서, 주민등록초본, 임대차계약서 사본, 부동산목록, 도면(다가구 건물의 경우 점유 부분 특정을 위해 필요), 묵시적 갱신의 경우 계약이 해지되었다는 증빙자료를 첨부하여

③ 임차목적물의 소재지를 관할하는 법원에 임차권 등기를 신청하면 된다.

 

임대차가 종료된 후에 신청할 것이 요건이므로 임대인이 임대차 보증금을 돌려주지 않을 것을 미리 알았다고 해도 임대차계약 종료 전에는 신청할 수 없다.

 

임대차계약 종료가 요건이므로 임차인은 임대인에게 계약 해지 의사를 미리 통보하여야 한다. 임차권 등기가 완료되면 임차인이 이사를 나가 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않고도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

 

 

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📍 임차권 등기 시 주의 사항

 

여기서 주의할 점은 임차권 등기를 신청만 한 뒤 이사를 나가면 절대로 안 되고, 법원의 결정문 송달 뒤 임차권 등기가 등기부등본에 완료되는 것까지 확인한 뒤 이사해야 한다는 것이다.

 

임차권 등기를 신청한 뒤 완료되는데 통상 3~4주의 시간이 소요되므로 등기가 완료될 때까지는 이사하지 않고 기다리도록 한다.

 

임차권 등기 제도는 임차인이 임대인으로부터 직접적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 제도가 아니라 임대인에 대해 심리적 압박을 가하고 임차인의 대항력 및 우선변제권을 유지해주는 제도이므로, 임대인으로부터 보증금을 돌려받거나 경매를 통해 보증금을 회수할 때까지는 임차권 등기를 먼저 해제해서는 아니 될 것이다.

 

한편, 임차권 등기 이후 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없으므로 임차 주택을 구할 경우에는 반드시 등기부등본을 확인하여 임차권 등기가 있는 주택은 임차하지 않도록 주의해야 한다.

 

보증금 반환을 직접적으로 청구하기 위해서는 보증금 반환청구 소송을 해야

 

임차권등기를 하더라도 임대인이 보증금을 지급하지 않는다면 결국 보증금 반환청구 소송을 하여야 할 것이며, 소송을 진행하기 전 임대인의 재산 보전을 위해 가압류를 함께 진행하는 것이 바람직하다. 보증금 반환청구 소송을 진행 중이거나 임차 주택이 경매에 넘어갔더라도 임차권 등기를 하지 않았다면 전입신고는 이전하지 않아야 함을 주의해야 한다.

 

 

이야기 요약

  • 임차인이 임대차계약 종료 시 임대차 보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못하였다면 임차 등기명령을 신청하여야 이사를 가더라도 임차인의 대항력 및 우선변제권 유지 가능

  • 임차인은 임차권 등기명령 신청 이후가 아니라 등기부등본에 등기가 완료된 후 이사해야 대항력이 유지됨을 주의

  • 임차 주택을 알아볼 경우 임차권 등기가 있는 주택은 절대 임차하지 않아야 

 

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