홈노크

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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 이월과세를 똑똑하게 활용하는 방법에 대해서 배워볼까요?

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📍 사례를 통해 보자!

 

예를 들어 A라는 사람이 주택을 3억 원에 취득하였습니다(‘21년도).

 

이후 해당 주택은 5억 원으로 올랐고, 이를 A의 배우자인 B에게 증여하였다고 합시다(‘24년도).

 

이를 증여받은 B는 2년 후 제 3자인 C에게 7억 원에 팔았습니다(‘26년도). 

 

‘24년도 A가 B에게 해당 주택을 증여 당시 증여세는 얼마나 나올까요? 배우자 공제 6억 원을 과거 10년간 사용하지 않았다면 증여세는 나오지 않습니다(물론 명의 이전에 따른 증여 취득세는 발생합니다).

 

하지만 이보다 더 중요한 것! B가 해당 주택을 C에게 7억 원에 팔았는데요, 이때 양도세는 양도차익 얼마를 기준으로 발생할까요?

 

5억 원에 증여받았으니 해당 금액이 취득가액이 되고, 실제 매각한 7억 원이 양도가액이 되어 양도차익은 2억 원(=7억 원 - 5억 원)이 맞는 걸까요?

 

얼핏 보면 이게 맞는 것 같습니다. 그런데 생각해 보세요. 뭔가 굉장히 유리하다는 생각이 들죠?

 

배우자에게 증여할 때 증여세를 내지 않고, 이후 그 배우자가 다른 사람에게 매각할 때 양도차익이 줄어든 것 같으니까요.

 

 

📍 정말 이계산이 맞는 걸까요?

 

(그림 1) 이월과세 원리

 

만약 그렇게 한다면 배우자 공제 6억을 활용해서 배우자에게 1차 증여한 후, 이후 얼마 지나지 않아 제 3자에게 매각함으로써 양도차익을 크게 줄일 수 있게 되겠죠?

 

따라서 우리 세법은 배우자나 직계존비속 등에게 부동산을 증여한 후 일정 기간 이를 보유하지 않으면 ‘이월과세'를 적용하여 ‘당초 취득가'로 양도차익을 계산하게 하고 있습니다. 

 

위 사례에서는 B가 부담해야 하는 양도세는 양도차익 2억이 아닌, 당초 취득가 3억에서 양도가 7억 원을 적용한 양도차익 4억 원이 되어야 합니다.

 

 

📍 피할 수 있는 방법! 

 

증여한 지 10년이 지난 후에 매각하면 당초 취득가가 아닌 증여 취득가가 적용됩니다.

 

이 역시 5년이었지만 ‘23년 1월 1일 이후 증여분에 대해서는 이월과세 적용 기간을 10년으로 늘렸습니다. 물론 ‘22년 12월 31일까지 증여한 경우라면 10년이 아닌 5년의 기간이 적용되니 이 둘을 잘 구분하셔야겠죠?

 

그런데 이 방법 외에도 이월과세를 피할 수 있는 또 한 가지 방법이 있습니다.

 

그건 바로 부동산을 증여받은 자녀 세대 등이 1세대1주택 비과세 등에 해당되어 해당 주택이 비과세 혜택을 받는 경우입니다.

 

당초 취득가를 적용한다 하더라도 양도차익에 대해 세금이 발생하지 않으니 이를 적용할 실익이 없는 것이죠. 

 

(그림 2) 이월과세 적용 사례

 

예를 들어 부모 세대와 자녀 세대가 분리되어 있는 상황에서 부모 세대가 보유한 2주택을 모두 비과세를 받고 싶다면 어떻게 해야 할까요?

 

물론 해당 주택이 일시적 2주택 비과세에 해당한다면 괜찮겠지만 그게 아닌 경우, 하나를 매각하고(과세) 남은 1주택에 대해 비과세를 받는 방법이 있습니다.

 

다행히 보유기간 재산정이 사라졌으니 남은 1주택은 굳이 추가 2년 등을 더 있어야 할 필요는 없고 당초 취득일로부터 계산해서 비과세를 판단하면 됩니다. 

 

그렇다면 이건 어떨까요? 부모 세대 주택 중 한 채를 자녀에게 증여한 후(그림에서 노란 주택) 남은 주택(파란 주택)을 먼저 비과세를 받는 것입니다.

 

이후 자녀 세대는 2년 보유(혹은 조정대상지역이라면 2년 거주) 후 노란 주택을 비과세 받는 것입니다. 물론 10년 이내 매각이므로 이월과세가 적용되겠지만 설령 당초 취득가가 적용된다 하더라도 세금을 납부하지 않아도 됩니다. 

 

다만 한 가지 조심해야 할 것은 있습니다. 만약 해당 주택이 양도가 12억 원을 초과하는 고가주택이라면 이때는 이야기가 달라집니다. 고가주택 비과세는 12억 초과분에 대해 세금이 발생하니 이때는 당초 취득가로 계산하여 정확한 세금을 계산해야 하고, 이 경우 이월과세가 적용될 수 있는 것이죠.

 

그럼에도 불구하고 위 방법을 사용하신다면 보유한 2채에 대해 상당한 세금을 줄이면서 처분이 가능할 것입니다.

 

여기에서 좀 더 응용하신다면 (그림 2)에서 노란 주택을 증여할 때 지난 시간 살펴본 부담부증여도 고려해 보세요. 명의 이전에 따른 세 부담이 훨씬 줄어들 수 있습니다.

 

그리고 또 하나, 노란 주택을 명의 이전할 때 아예 자녀에게 저렴하게 매각하는 건 어떨까요? 이른바 특수관계자 저가 양수도인데요, 이 방법에 대해서는 다음 인사이트 칼럼으로 살펴보겠습니다. 다음에도 도움 되는 내용으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

 

 

이야기 요약

이월과세란, 부동산 등을 배우자나 직계존비속 등 특수관계자에게 증여 후 10년 이내 매각 시 당초 취득가로 계산함으로써 부동한 조세회피를 방지하기 위한 제도 하지만 수증자가 1세대1주택 등 비과세인 경우라면 이월과세 제외 사유가 됨 따라서 부모 2채를 모두 비과세 받는 등 상황에 따라 달리 활용할 수 있어야