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😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

오늘은 외지인 주택 보유 비율에 대해서 함께 알아볼까요?

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📍 부동산 가격 = 동네 자본 + 외지 자본

 

부동산 가격은 실수요 중심의 ‘동네 자본’으로는 오르지 않는다. 반드시 투자 수요인 ‘외지 자본’이 합쳐져야 한다.

 

말하자면 동네 자본과 외지 자본이 확대재생산이 되어야 부동산 가격도 더 잘 오른다는 것이다. 하지만 하락할 때는 그만큼 심하게 떨어질 수 있다. 외지인 보유 비율이 높을수록 그만큼 가격 변동성이 크다는 얘기다.

 

주택시장을 고찰할 때는 해당지역 주택의 외지인 비율을 잘 따져볼 필요가 있다. 통계청에 이런 자료가 있다. 지난해 말에 발표한 ‘행정자료를 활용한 2022년 주택소유통계’ 자료가 그것이다.

 

가장 관심거리는 서울에서 가장 외지인 비율이 높은 구가 어딘 가이다.

 

 

📍 서울시, 외지인 보유 비율

 

일반적으로 강남구가 단연 랭킹 1위가 아닐까 하는 생각이 들 수 있지만 실제로는 용산구가 가장 높다. 용산구에는 2022년 말 현재 총 6만 8,497채(호) 가운데 22.3%인 1만 5,274채를 서울지역 밖 거주자(경기, 인천, 지방)들이 보유하고 있다. 강남구는 두 번째로 많다. 강남구 전체 주택의 19.2%를 외지인이 갖고 있는 것이다. 서초구와 송파구는 각각 17.5%를 차지하고 있다.

 

흥미로운 것은 서초구나 송파구보다 더 높은 구이다. 강서구(18.8%), 마포구(18.6%), 중구(17.8%), 영등포구(17.1%) 등도 비교적 외지인 보유 비율이 높은 지역이다.

 

마포구는 용산구 인접에 위치해 있는데다 요즘 떠오르는 옐로칩 지역으로 손꼽히는 지역이어서 외지인 보유 비율이 높은 것으로 분석된다. 서울 서쪽 끝인 강서구는 인천과 경기지역에 연접하고 있는 점 때문에 수도권 지역에서 수도권 거주자들이 보유하고 있는 게 아니냐는 분석이 가능하다.

 

나머지 구로구(16.7%), 성동구(16.2%)도 서울 평균(16.1%)보다는 약간 높았다. 하지만 서울에서 가장 외지인 비중이 낮은 곳은 중랑구(12.5%)였다. 그다음으로 낮은 곳이 도봉구(12.7%)이다. 성북구(13.1%), 강북구(13.0%)도 하위권을 맴돌았다.

 

MZ세대 아파트 갭투자의 성지로 손꼽히는 노원구(15.7%)는 외지인 보유 비중이 서울 평균보다 오히려 낮았다. 뚝섬 개발이나 서울 숲 조성으로 각광받고 있는 성동구는 16.2%로 서울 평균치보다 약간 높았다.

 

<서울 구별 외지인 주택 소유 비중>

자료: 통계청(2022)

 

 

📍 수도권 주요 지역 외지인 보유 비율

 

경기도의 외지인 보유 비중은 12.8%로 전국 평균 13.6%보다 약간 낮은 수준이다.

 

가평군(17.5%)과 양평군(17.5%)이 상대적으로 높다. 대도시 거주자들의 세컨드 하우스용 주택이 많기 때문이 아닌가 생각된다.

 

투자수요가 많은 과천(17.1%)이나 평택시(16.7%), 광명시(16.6%)도 비교적 높았다. 양대 1기 신도시(분당, 일산)가 위치한 성남시(14.0%)나 고양시(14.7%)는 경기도 평균보다 높은 수준이었다.

 

인천광역시는 중구(23.7%)가 가장 높았다. 송도국제도시가 위치한 연수구는 14.9%로 인천 평균(17.1%)을 밑돌았다. 청라국제도시가 속한 서구는 18.0%로 비교적 높았다.

 

지방 5대 광역시 중 인구 규모가 가장 큰 부산에서 외지인지 주택을 보유한 비율이 전체의 10.3%이었다.

 

해운대 부촌이 위치한 해운대구는 11.6%로 부산시 평균보다 높았으나 기장군(13.8%)뿐만 아니라 강서구(12.4%)나 수영구(12.0%)보다 낮았다. 부산 해운대가 외지인들의 갭투자나 원정 투자의 대상으로 인식되지 않고 있음을 보여준다.

 

대구광역시의 외지인 주택 보유 비율은 평균 10.5%다. 대구에서 ‘리틀 강남’으로 불리는 수성구가 예상대로 12.2%를 차지, 가장 높았다.

 

하지만 중구나 동구의 12.1%와 크게 차이가 나지 않아 타지 사람의 투자 수요가 많지 않다는 점을 추론할 수 있다.

 

대전광역시의 외지인 주택 보유 비율은 13.7%로 5대 지방 광역시 가운데 1위를 차지했다. 유성구가 14.6%로 가장 많았다. 대전의 대장주로 불리는 둔산동 크로바아파트가 위치한 서구는 13.9%로 그 뒤를 이었다.

 

광주광역시의 외지인 주택 보유 비율은 12.9%다. 학군 선호지인 봉선동이 위치한 남구는 14.0%로 가장 높았다.

 

울산광역시의 경우 외지인 주택 보유 비율이 평균 8.5%에 불과했다. 지역주민 위주의 시장 성격이 강한 곳으로 분석됐다.

 

나머지 지역에서 외지인 주택 보유 비율이 높은 곳은 세종시다. 전체 주택의 세 집 중 한 집(30.2%)이 외지인 소유다. 행정도시라는 특수성이 있기 때문으로 분석된다.

 

이를 종합할 때 외지인 주택 보유 비율은 서울 외에는 큰 의미를 부여하기에는 어려울 것으로 생각된다.

 

서울에서는 외지인 비율이 높은 곳일수록 유망한 곳으로 볼 수 있다. 하지만 앞에서 언급한 것처럼 외지인의 투기적 수요가 몰려 거품이 형성되면 하락기에는 더 심하게 떨어질 수 있다는 점도 고려해야 한다.

 

 

이야기 요약

1위는 용산구, 2위는 강남구, 3위는 강서구 대구와 광주에선 수성구와 남구가 높아 서울을 제외하곤 큰 의미 부여하기 어려워