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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 부담부증여에 대해 함께 알아볼까요?

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앞서 우리는 증여의 개념 그리고 증여 활용에 있어서 어떻게 하면 더 유리한 점들이 있는지 살펴보았습니다.

 

특히 증여세율이 높다고 하지만 일정 구간에서는 소득세율보다 더 낮은 점을 눈여겨 볼 필요가 있을 것입니다. 

 

이러한 증여와 함께 살펴봐야 하는 것이 있는데요. 그건 바로 ‘부담부증여'입니다.

 

 

📍 부담부증여란?

 

말 그대로 증여 대상 자산의 채무를 수증자가 떠안는 방식으로 진행하는 증여입니다.

 

예를 들어 시가 10억 원 하는 주택이 있는데 해당 주택에 5억 원의 채무가 있다고 가정해 볼까요? 해당 채무는 전세보증금 혹은 담보대출 등이 될 것입니다.

 

그렇다면 이러한 주택을 자녀에게 증여한다고 할 때, 명의자인 부모는 어떻게 하고 증여를 할까요?

 

첫 번째 방법은 채무 5억 원을 모두 상환하고(임대보증금이라면 보증금을 내어주고 임차인이 전출 등) ‘깨끗한 상태'에서 10억 원 상당의 주택을 자녀에게 증여하는 것입니다. 이게 지난 시간에 살펴본 보통의 증여로 흔히 ‘일반증여'라고 합니다. 

 

두 번째 방법은 채무 5억 원을 그대로 둔 상태로 자녀에게 증여하는 방식이 있는데 이걸 ‘부담부증여'라고 합니다. 당연히 해당 채무 5억 원은 해당 자산을 물려받은 자녀가 추후 갚아야 합니다.

 

보통의 증여자인 부모라면 해당 채무를 갚은 후에 증여하는 방식을 택할 것입니다. 하지만 일부는 오히려 채무를 낀 상태 즉 부담부증여 방식을 더 선호하는 경우도 분명 있습니다.

 

 

📍 부담부증여를 선호하는 경우

 

이는 부담부증여가 통상은 전체 세 부담이 적기 때문입니다. 하지만 모든 경우에 있어서 부담부증여가 유리한 건 아니기 때문에 몇 가지 주의를 요합니다.

 

먼저 부담부증여가 유리한 이유를 살펴보겠습니다.

 

앞서 10억 주택을 넘기면서 채무가 5억 원이 있는 상태라면 이를 증여받는 자녀는 10억 원이 아닌 5억 원에 대해서만 증여세를 부담하면 됩니다.

 

이유는 증여란 특정인의 재산 가치를 증가시키는 일련의 행위를 뜻하는데, 채무는 수증자의 이익과는 무관하기 때문입니다.

 

따라서 일반증여 10억 원을 하면 증여세 약 2.2억 원이 나오지만(증여재산 공제 5천만 원 적용), 부담부증여를 하면 채무 인수액 5억 원을 차감한 5억 원에 대해 증여세가 발생하므로 0.77억 원으로 이를 크게 줄일 수 있습니다.

 

그렇다면 해당 채무 5억 원에 대해서는 아무런 과세가 되지 않는 걸까요? 그렇진 않습니다. 만약 그게 아니라면 모두 이런 방식으로 조세를 부당하게 회피할 수 있기 때문입니다.

 

채무 5억 원에 대해서는 증여자인 부모 등에게 ‘양도세'가 과세됩니다.

 

즉 원래는 부모 채무였는데 이를 자녀에게 증여하면서 자녀가 채무를 인수한다면 이에 대해 ‘대가성'이 있다고 과세당국은 판단하고, 주택의 경우 양도세 과세 대상 자산이기 때문에 양도세가 발생합니다. 그리고 바로 이 부분에 있어서 매우 중요한 절세 포인트가 나옵니다.

 

예를 들어 사례의 주택 취득가가 5억 원이라고 한다면 부모가 부담해야 할 양도세는 얼마나 나올까요?

 

채무 5억 원이 양도가가 되고, 취득가는 당초 취득가 5억에 채무 비율 50%(=5억/10억)을 적용하므로 2.5억 원이 됩니다.

 

즉 양도차익 2.5억 원에 대해 양도세는 대략 8천만 원 정도가 나옵니다(명의, 필요경비, 보유기간 등에 따라 달라집니다).

 

그럼 이렇게만 놓고 본다면 증여와 부담부증여 중 뭐가 더 좋을까요?

 

• (증여인 경우) 증여세 약 2.2억
• (부담부증여인 경우) 증여세 약 0.77억 + 양도세 0.8억 = 총 세 부담액 약 1.57억

 

이렇게 보면 부담부증여가 일반증여 대비 약 6천3백만 원 정도 유리함을 알 수 있습니다.

 

하지만 여기에서 끝이 아닙니다. 만약 증여하는 부모와 수증자인 자녀가 세대 분리가 되어 있고, 해당 주택이 1세대1주택 등 비과세에 해당한다면 어떨까요?

 

이때는 양도세 0.8억 원이 아니라 ‘0’으로 되기 때문에 부담부증여가 훨씬 더 유리해집니다.

 

하지만 그 반대도 있습니다. 부모 세대 주택이 3주택이고 조정대상지역에 있어서 양도세 중과에 해당한다면 어떨까요? (단, ‘25.5.10 이후 양도하고 양도세 중과 한시 배제 해당하지 않는다고 가정)

 

이때는 양도세가 오히려 1.6억 원으로 크게 늘어나고 이때 부담부증여 총 세 부담액은 2.37억 원이 되어 일반증여보다 약 1천7백만 원이 더 늘어나게 됩니다.

 

따라서 부담부증여를 하실 때에는 채무 부분에 대해 양도세가 어떻게 되는지를 반드시 따져야 합니다.

 

만약 비과세가 된다면 부담부증여가 훨씬 더 유리해지게 됩니다. 반대로 양도세 중과에 해당한다면 이때는 다시 한번 고려해 보셔야 합니다. 

 

 

 

📍 부담부증여 시, 취득세

 

여기까지만 해도 충분히 복잡하죠? 그런데 하나를 더 말씀드려야겠습니다. 그건 바로 ‘취득세'입니다.

 

일반증여인 경우 수증자인 자녀가 부담하는 취득세는 ‘증여 취득세'입니다.

 

보통 3.5%가 적용되며, 만약 해당 자산이 조정대상지역이면서 공시가격 3억 원 이상이라면 12% 중과가 적용됩니다. 

 

부담부증여라면 더욱 복잡해집니다. 순수 증여 부분(위 사례에서 채무를 뺀 5억 원)에서는 역시 동일하게 증여 취득세가 적용되나, 채무 부분(위 사례에서는 채무 부분인 5억 원)에서는 일반 매매 취득세가 적용되어 8% 혹은 12% 취득세 중과를 맞을 수도 있습니다.

 

이때는 자녀 세대 주택수를 따져봐야 합니다. 

 

굉장히 복잡하죠? 결론 중심으로 정리해 볼까요?

 

• 증여할 경우 부담부증여와 꼭 비교해서 진행한다.
• 일반적으로는 부담부증여가 일반증여보다 더 유리하다.
• 특히 증여자인 부모 등이 양도세 비과세 해당한다면 더 유리하다. 
• 반대로 양도세 중과에 해당하거나 자녀 세대가 다주택자라면 이때는 부담부증여가 더 불리할 수 있으니 꼭 사전에 체크하자!

 

구체적인 세금 계산은 세무 대리인의 도움을 받으시고요, 우리는 증여를 해도 괜찮은 물건인지, 한다면 증여를 할지 혹은 부담부증여를 할지에 대한 의사결정을 중심으로 고민해 보시기 바랍니다.

 

다음 시간에는 이월 과세에 대해 살펴봅니다. 감사합니다.

 

 

 

 이야기 요약

부담부증여란, 특정 자산 등을 증여할 때 해당 자산에 있는 부채까지 한꺼번에 넘기는 행위로 전체 세 부담을 줄이기 위해 많이 사용하는 방법 중 하나 하지만 해당 채무를 수증자(자녀 등)가 떠안아야 하고, 몇몇 조건에서는 오히려 세 부담이 높아질 수 있으니 매우 중요! 따라서 증여와 부담부증여 두 가지를 항상 비교해서 더 좋은 방법을 활용할 줄 알아야