이종호 홈즈 부동산 대표

2024.06.03 11:00

부동산 동향

💣 현재 지방 재건축 투자하면 안 되는 이유


😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

오늘은 지방 재건축 시장의 투자성에 대해 함께 살펴볼까요?


 

최근 공사비 인상으로 많은 재건축 단지가 사업 위기를 겪게 되면서, 이제는 많은 분께서 재건축 사업에 있어 사업성이 중요하다는 것에 대해 알고 계실 겁니다.

 

최근에 예상 추가 분담금을 발표한 상계주공 5단지의 경우, 급격하게 상승한 공사비로 인해 기존 조합원이 34평 아파트 배정받을 시 6억 원가량의 추가 분담금을 발생할 것으로 발표되었습니다.

 

현재 상계주공 5단지의 시세가 5억 정도인 것을 감안하였을 때 상당한 금액이라고 할 수 있습니다.

 

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그런데 이런 말씀을 하시는 분도 있습니다.

 

“상계주공 5단지의 경우 세대당 대지 지분이 12.19평밖에 되지 않아 재건축이 힘들었던 것이지, 만약 대지 지분이 충분하여 일반분양 물량이 충분했다면, 재건축 사업이 진행 가능했을 것이다.”라는 주장이죠.

 

그런데 과연 이러한 주장이 사실일까요? 저는 아니라고 생각하고 있습니다.

 

앞으로는 아무리 용적률이 낮고 대지 지분이 높은 일명 “재건축 사업성이 좋은” 아파트라 할지라도 서울 핵심지를 제외한다면 실질적으로 재건축 사업이 진행되기가 힘들 것으로 판단하고 있습니다.

 

특히 지방 및 수도권 외곽 지역의 경우는 말이죠, 그래서 오늘은 현재 지방 및 수도권 외곽 지역의 아파트 재건축이 불가능한 이유를 알아보고, 이러한 구축 아파트들을 투자해도 되는지에 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

📍 지방 아파트 재건축이 불가능한 이유

 

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위 예시는 광주 첨단 지구에 있는 용적률 100% 초반대, 대지 지분 25평 이상인, 일반적으로 이야기되는 재건축 사업성이 좋은 구축 아파트입니다.

 

몇몇 분들께서는 이러한 구축 아파트들을, 재건축을 바라보고 투자하는 것은 어떤지? 여쭤보시곤 합니다.  

 

과연 정말 용적률이 낮고 대지 지분이 크기 때문에 재건축 진행이 가능할까요?

 

결론부터 말씀드리자면 재건축이 불가능합니다. 그 이유는 무엇일까요?

 

 

📍 재건축 사업의 구조

 

재건축은 하나의 사업입니다. 재건축은 신축 아파트 건설에 필요한 비용을, 일반분양을 통한 수익으로 상쇄시켜 진행하는 사업입니다.

 

  • 아파트 건설 비용 VS 일반 분양 수입

 

이 이야기는 신축 아파트를 건설하는 들어가는 비용보다, 일반 분양 가격이 높아야만, 수익이 발생하여 재건축 사업이 진행될 수 있다는 뜻입니다.

 

아무리 용적률이 낮고, 대지 지분이 커서 사업성이 좋고, 일반분양 비율이 높다 하더라도 신축 아파트를 건설하는 비용보다 일반분양가가 낮아 분양 수익이 발생할 수 없다면, 재건축은 진행될 수 없습니다. 조합원 입장에서는 일반분양을 할수록 손해가 발생하기 때입니다.

 

 

📍 신축 아파트 건설 비용은?

 

2024년 기준 34평 신축 아파트 건설 원가 대략 추산해 보겠습니다.

 

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신축 아파트를 건설하는 데에는 크게 3가지 비용이 들어갑니다. 토지비, 건축비, 사업비입니다.

 

토지는 조합원들이 이미 보유하고 있기 때문에 토지비를 제외하고, 신축 아파트 건설에 들어가는 비용을 추산해 보겠습니다.

 

먼저 건축비입니다. 현재 재건축 현장의 평균 평당 공사비는 800만 원 수준이며, 지방의 경우에도 평당 700만 원 정도의 공사비가 발생됩니다.

 

34평 아파트의 경우, 최근에 늘어난 주차장 및 커뮤니티 시설의 면적에 따라 계약 면적은 65평 수준입니다. 때문에 현재 34평 아파트를 신축하는데 들어가는 총건축 비용을 추산해 보면

 

= 700만 원(평당 공사비) x 65평(계약 면적)

=> 대략 4.55억 원 정도로 예상됩니다.

 

여기에 각종 사업비가 추가되는데, 일반적으로 건축비에 35% 정도를 가산하면 됩니다.

 

때문에 결론적으로 현재 34평 신축 아파트를 신축하는데 들어가는 총비용은

 

= 약 4.55억 x 135%

=> 대략 6.1억 원 정도가 됩니다.

 

이는 3~4전에 비해서 약50% 가량 상승한 수치입니다.

 

즉, 건설 비용을 감안하였을 때, 조합이 일반분양을 통해 수익을 얻어 재건축 사업을 진행하기 위해서는, 최소한 34평 아파트 기준 일반 분양가가 6억 원을 넘어야 합니다.

 

그런데 만약 주변 신축 아파트 시세가 6억 원 이하여서, 일반 분양가를 6억 원 이상 받지 못한다면 어떻게 될까요? 이는 곧바로 조합원들에 손해로 이어지게 됩니다.

 

지방 및 수도권 외곽 아파트의 재건축 사업이 불가능한 이유를 여기서 찾아볼 수 있습니다.

 

앞서 예시를 든 광주 첨단 지구의 경우 주변 신축 아파트 34평의 시세가 대략 5억 원 수준으로, 만약 5억 원에 일반분양이 진행된다면, 조합은 아파트 1채를 신축 분양할 때마다 1억 원씩을 손해를 보는 것이 되는 거죠.

 

때문에 주변 신축의 시세가 6억 원 이하인 대부분의 지방 및 수도권 외곽 지역의 경우 재건축 사업 진행이 현실적으로 불가능합니다.

 

이것이 현재 지방 및 수도권 외곽지역 재건축의 현실입니다.

 

그렇다면 만약 주변 신축 아파트의 시세가 6억을 넘겨서, 7억 원 정도라면 재건축 사업이 가능할까요?

 

현실적으로 이러한 경우에도 재건축 사업이 불가능합니다. 재건축 사업은 시작부터 끝까지 사업 기간이 평균 15년이라는 긴 기간이 소요되는 장기 사업입니다.

 

1채를 일반분양할 때마다 1억 원 정도의 수익이 발생하는 낮은 수익성을 가지고 재건축 사업을 진행할 경우 추가 분담금이 크게 발생할 수밖에 없습니다. 오랜 기간이 소요되는 재건축 사업의 특성상, 이렇게 추가 분담금이 크게 발생할 경우, 반대하는 조합원들로 인해 재건축 사업이 좌초될 가능성이 높습니다.

 

 

📍 재건축 사업 가능한 아파트의 기준은?

 

지금 공사비 상승과 재건축 사업의 여러 변수를 종합해서 판단해 보았을 때, 주변 신축 아파트 34평 시세가 최소한 10억 원 정도는 넘어야 재건축 사업 가능하다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 한 채당 4억 원 정도의 분양 수익 발생시켜 이를 통해서 추가 분담금을 최소화하며 재건축 사업을 진행할 수 있기 때문입니다.

 

물론 이러한 경우에도 용적률이 100% 초반 이하, 평균 대지 지분 20평 이상의 아주 사업성이 좋은 단지들만 해당합니다.

 

용적률이 150% 넘는 대부분의 구축 아파트의 경우, 주변 34평 신축 시세가 15억 이상은 되어야만 실질적으로 재건축 사업이 진행 가능합니다.

 

그런데 현재 서울 제외한 지방이나 수도권 외곽 지역의 경우, 이 정도에 시세가 형성된 곳은 거의 없기 때문에, “몇몇 특수한 지역을 제외하고는 현재 재건축 가능한 아파트는 거의 없다.”라고 생각하시면 되겠습니다.

 

 

📍 지방 재건축 아파트의 미래

 

현시점 서울과 경기도 최상급지 외 지역에는 재건축 아파트는 실질적으로 존재하지 않습니다.

 

앞으로 지방 및 수도권 외곽의 구축 아파트들의 경우, 실거주 가치만을 보고 매수하셔야 합니다.

 

하지만 아직 많은 분이 이러한 판단 없이 고평가된, 오래된 구축 아파트들을 재건축 아파트라고 착각하고 비싼 가격에 매수하고 있습니다. 개인적으로는 지방 및 수도권 외곽 지역의 경우 재건축 재개발을 매수하시는 것보다는 신축 아파트 분양권에 매수하시는 것이 추천해 드립니다.

 

앞으로는 재건축 투자 시 이러한 현 상황을 고려하여 좀 더 신중한 판단하시기를 추천해드리겠습니다.

 

 

 

이야기 요약

  • 공사비 인상으로 인한 지방 재건축의 종말
  • 재건축 투자 시 신축 아파트 건설 원가보다, 일반분양가가 높은 지역을 투자해야 하는 이유
  • 지방 및 수도권 외곽 지역 재건축 투자 유의

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