채상욱

2024.05.27 11:00

정책

🤦‍♀️ PF 충격이 온다


😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요.

오늘은 다시 이슈화되고 있는 PF 충격에 대해 같이 알아볼까요?


 

 

📍 5.12 정부 PF 대책 발표

 

정부는 5.12일에 PF 시장을 정상화 하기 위한 대책을 발표하였다. 대책의 핵심은 모든 PF 사업장을 민간 금융회사들이 주어진 분류법에 따라 4단계로 나누고, 이 중 3~4단계에 해당하는 프로젝트들은 정리를 하라는 것이다.

 

그간 민간 스스로 대책을 내면서 풀렸기보다는 금융부처 주도로 관리되던 것에서 관리 주체를 바꾸는 변화였다. 그리하여 새마을금고 PF를 포함한 국내 3,000여개 사업장 중 유의(3단계) 혹은 부실 우려(4단계)의 사업장이 될 경우 재구조화를 하거나 매각해야 한다.

 

정부의 이러한 방침 변화는 올해 상반기 중 전체 사업장들에 대한 관리기능을 민간에 부여하는 것처럼 보인다. 다만, 3~4계의 사업장에 대한 처리안은 감독원의 평가를 받게 되어 있으니, 감독 당국 입장에서는 과거보다는 편해졌다. 반대로 민간 사업장들 입장에서는 발등에 불이 떨어졌다고 할 수 있게 되었다.

 

 

📍 22년 당시 PF 문제 상황

 

먼저, ‘22.10월 최초로 PF 문제가 벌어지던 당시에서 나타났던 현상들은, PF 문제가 건설사와 은행, 비은행 등 3개의 주체에 문제가 일어날 수 있음에 따라서, 원래 각자가 이를 해결하려고 하던 상태였다. 

 

’23.1월 대우건설이 울산 PF 브릿지론 사업장 중 하나를 청산하면서 지급보증을 시행하자, 국내 건설사들은 너나 할 것 없이 위험사업장들을 정리하려고 하였는데, 알 수 없는 이유로 건설사들의 PF 시장 구조조정은 이뤄지지 않았다.

 

그렇게 거의 1년 반을 현상 유지만 하면서 지속이 된 것이다. 아마도 이 과정에서 정부가 개입하였으리라고 예상하는 것이 타당할 것이다.

 

금융사들에 대한 정부의 간섭은 훨씬 쉽다. 금융부처가 지배력을 행사할 수 있는 위치기 때문이다.

 

그리하여, 은행과 비은행, 특히 브릿지론 PF는 비은행이 노출도가 높아서 이들이 문제였고, 정부는 PF에 대출해 준 금융기관들을 모두 모아서’대주단 협의체‘를 만들고, 관리해 나간다.

 

대주단협의체를 통해서 관리되던 152개의 주요 사업장들은 크게 정리되지 못하고 이후 1년넘는 기간 동안 유지가 되어왔다. 그러다 지난주의 PF 대책 이후, 각 금융사는 다시 각자도생처럼 자구안을 내거나 경-공매를 해야 하는 상황이 다시 된 것이다.


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📍 PF 문제, 정리될 것인가

 

PF 문제는 현재 국내 건설경기의 뇌관 중 하나다. 총규모 230조 원에 3,000개 현장이라는 말만 들어도 오금 저릴 수준이다. 물론 90~95%넘는 현장이 안정적이고, 위험 현장이 5~10%내외이기에 큰 문제가 없다는 것이 정부측 설명이다.

 

그러나 지난 1년반동안 정리된 현장이 사실상 거의 없음을 고려하면, 앞으로’민간이 알아서 정리‘해야 하는 상황 속에서 잘 정리될지 기대하기 어렵다. 정부는 그래서 정리를 서두를 수 있도록 올해 안에만 유지되는 인센티브 시스템을 만들어서 연내 정리를 목표화하고있다.

 

정리하면, 길게 끌던 PF 문제가 올해 하반기에 본격적으로 경-공매 또는 재구조화를 거쳐 재정리될 가능성이 높고, 이 과정에서 건설경기가 위축될 가능성이 높아졌다. 지금까지는’연명‘이라면 이제는’정리‘기 때문이다. 때가 되었다.

 

 

이야기 요약

  •  PF 대책은 연내 질서 있는 정리를 추구하는 민간 주도형

  • 지난 1년 반 동안 PF는 정부 관리형에서 앞으로 민간 자율형 조정으로 변모

  • 하반기부터 건설/부동산 시장에 충격 올 가능성 높아져

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