장보혜 변호사

2022.08.03 08:00

법률

임차인의 원상회복의무

Summary

  • 임차인은 임대 당시의 상태로 목적 부동산을 반환하면 되고, 통상의 손모는 임대인이 부담해야
  • 원상회복 지연으로 인한 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지가 아니라, 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액
  • 임대차 계약시 원상회복의 범위에 관해 구체적으로 약정해야

 

지난 호에서는 명도소송에 관한 제반 법리를 살펴보았다. 그렇다면 임대차계약 종료 시 임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위는 어떻게 될까? 이번 호에서는 임대차계약 종료 시 발생하는 임차인의 원상회복의무에 관해 다뤄보기로 한다.

 

 

민법상 임차인의 원상회복의무

 

우리 민법은 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 규정하여 임차인은 임차목적물을 임대차계약 당시의 상태대로 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 함이 원칙이다(민법 제654조, 제615조). 당사자 간의 특별한 약정이 없다면 임차인은 임대 당시의 상태로 목적 부동산을 반환해야 하는 것이다.

 

문언상 간단해 보이는 임차인의 원상회복의무이지만 실제는 상가 임대차계약 종료 시 임대인과 임차인의 의견 차이로 원상회복과 관련된 분쟁이 자주 발생한다. 상가 임대차계약의 경우 보통 영업에 필요한 시설을 큰 비용을 들여 하는 경우가 대부분이라 더욱 그러하다.

 

 

통상의 손모는 임대인이 부담해야

 

원상회복의 범위와 관련하여 법원은 ‘원상으로 회복한다고 함은 사회 통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책 사유가 없으므로 그 원상회복 비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다’고 판시한 바 있다(서울중앙지방법원 2005가합10027판결).

 

또한 임대인이 계약 종료 시 임차인에게 창고 건물 바닥 및 기둥 파손 등 10개 항목에 대한 원상회복 비용을 청구한 사안에서도 법원은 ‘시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 통상의 손모에 대하여는 감가상각을 고려하지 않은 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것이 통상적으로 임대인에게 귀속돼야 할 이익을 초과하는 이익을 주게 돼 부당하므로, 통상의 손모로 인한 부분에 대해서는 임차인에게 원상회복의무가 없다고 판단하면서, 임대인에게 이 사건 건물 자체에 관한 통상의 수선의무가 면제됐다고는 볼 수 없으므로 통상의 손모로 인한 부분은 임대인이 감수해야 하고, 임차인은 통상의 손모로 인한 부분을 제외한 비용만 원상회복 비용으로 책임을 져야 한다’고 판단한 바 있다(서울중앙지방법원 2019가합4453판결).

 

임대인은 임대료를 받으므로 수선비 등의 필요경비는 임대인이 지출하는 것이 타당하고, 임차인은 통상의 손모로 인한 부분은 원상회복할 필요가 없다는 취지이다.

 

 

임차 당시의 상태로 반환하면 충분

 

임차인은 ‘별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 90다카12035판결)'고 판시한 바 있어 임차인은 그가 임차받았을 때의 상태로만 반환하면 충분할 것이다.

 

 

비품 인수 대가로 권리금을 지급한 경우 비품까지 철거해야

 

만약 임차인이 영업에 필요한 비품 등을 인수하는 대가로 권리금을 지급하고 임대차 계약을 체결한 경우 법원은 ‘임차인은 전 임차인으로부터 비품과 시설 등을 인수하는 대가로 권리금을 지급하였고, 그 비품과 시설을 이용하여 영업하였을 경우 전 임차인의 비품과 시설의 철거 의무까지도 승계하므로 현 임차인은 종전 임차인이 설치한 시설에 대한 철거 등 원상회복의무도 부담한다. 따라서 이 사건 칸막이 등의 원상회복의무는 원고에게 있다고 할 것이다(특히 이 사건에 있어서 원·피고가 작성한 임대차계약서에는 분명히 설치한 칸막이 등을 임차인의 비용으로 철거하여 원상회복하도록 명문화되어 있다)’고 판시한 바 있다(서울중앙지방법원 2016가소7061507판결).

 

비품 인수 대가로 권리금을 지급한 경우에는 임대인과 별도의 약정을 하지 않는 한 이전 임차인이 설치한 비품까지 철거하여 원상회복하여야 할 것이다.

 

 

원상회복이 지체된 경우 손해배상의 범위

 

임차인의 원상회복 지체 시 그 손해배상범위는 원상회복 완료에 관한 의견이 나뉠 수 있어 원상회복 지체 기간 전체를 손해 발생의 기간으로 본다면 임차인에게는 매우 불리할 것이다.

 

이에 관하여 법원은 '원상회복 지연으로 인한 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지가 아니라, 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액(대법원 90다카12035 판결 참조)'이라고 판시한 바 있다.

 

따라서 임대인은 임차인의 사소한 원상회복 지체를 이유로 보증금에서 차임을 계속 공제할 수 있는 것이 아니라, 실제 원상회복을 임대인이 진행하였을 때 소요될 예상 기간까지만 손해배상이 인정될 것이다.

 

 

임차권등기명령제도

 

임차인은 이와 같은 분쟁이 발생하여 임대인으로부터 보증금을 전액 반환받지 못한 채 명도해야 한다면 명도 이후에도 대항력과 우선변제권의 효력을 유지해 주는 임차권등기명령 신청을 활용하여 권리를 보호받을 수 있을 것이다(상가건물임대차보호법 제6조).

 

 

임대차계약시 원상회복의 범위에 관해 구체적으로 약정해야

 

따라서 이와 같은 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차 계약을 체결할 당시 임차목적물의 사진을 찍는 등의 방법으로 현 상태에 관해 구체적으로 기록한 뒤 원상회복의 범위에 대해서도 최대한 명확히 약정해두는 것이 바람직할 것이다.

 

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