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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 대출이 무산된 경우 계약 취소 가능 여부에 대해 함께 알아볼까요?

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중도금 및 잔금 대출이 가능하다는 설명을 믿고 분양계약을 체결하였는데 대출이 무산된 경우 분양계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있을까?

 

원칙적으로 계약은 지켜져야 한다는 대원칙에 따라 당사자의 변심에 따른 계약해제는 교부자는 계약금을 포기함으로써만 할 수 있다.

 

민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

그렇다면 수분양자의 단순 변심에 의한 것이 아닌 중도금 및 잔금 대출이 가능할 것으로 생각하고 분양계약을 체결하였는데 대출이 무산되어 계약을 취소하고 싶은 경우에는 어떻게 될까?

 

이와 같은 법률행위를 하기 위한 동기에 착오가 있는 경우는 원칙적으로 취소를 할 수 없고, 착오가 상대방에 의하여 유발된 경우에만 취소할 수 있다.

 

민법 제109조(착오로 인한 의사표시) ① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다. ② 전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

 

우리 법원은 “의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있고, 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우에는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 의사표시의 내용의 착오가 되어 취소할 수 있는 것이며, 법률행위의 중요부분의 착오라 함은 표의자가 그러한 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 하고 보통 일반인도 표의자의 처지에 섰더라면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 한다(대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결 등).

 

한편 동기가 타인이나 상대방에 의하여 제공되었거나 유발된 경우에는 동기의 착오라도 중요 부분의 착오로서 취소할 수 있다(대법원 1990. 7. 10. 선고 90다카7460 판결, 대법원 1997. 8. 26. 선고 97다6063 판결 등 참조)”고 판시한 바 있다.

 

 

 

📍 실제 사례

 

또한 법원은 “이 사건 매매계약 체결 당시 78세가량의 고령자로서 자금 조달 능력이 부족하였는데, 중도금(분양 대금의 50%)을 무이자로 대출 알선하여 주고, 건물 완공 시 담보대출로 전환하여 분양 대금의 70%~80%는 대출이 된다는 분양대행사 직원의 설명을 듣고 중도금 전부와 잔금 일부를 대출받아 조달할 수 있을 것으로 생각하고 이 사건 분양계약을 체결하게 된 것인 사실, 위와 같은 무이자 중도금 대출 및 잔금 담보 전환 대출 안내는 분양대행사 직원인 G가 원고에게 E 건물 분양을 권유하면서 자금조달 방법으로 설명한 것일 뿐만 아니라 이 사건 분양계약 당시 별도로 작성한 계약자 유의 사항 확인서 및 계약확인서에도 기재되어 있는 내용으로서 의사표시의 내용을 이루고 있었던 사실, 원고로서는 이 사건 분양계약 체결 당시 분양 대금의 50%를 차지하는 중도금 대출을 받을 수 없다는 사정을 알았더라면 이 사건 분양계약을 체결하지 아니하였을 것으로 보이는 사실을 각 인정할 수 있다.

 

따라서 중도금과 잔금 대출이 가능할 것으로 생각한 동기의 착오는 피고측에 의하여 유발된 착오로서 이 사건 분양계약인 법률행위 내용의 중요한 부분에 관한 착오에 해당한다고 할 것이다”라며 상대방에 의해 유발된 동기의 착오를 인정하여 계약 취소를 인정한 바 있다(서울중앙지방법원 2023. 10. 31. 선고 2022가단5230151 판결).

 

원칙적으로 분양계약 체결 후 단순 변심에 의한 계약해제는 계약금을 포기해야만 가능하지만, 상대방에 의해 유발된 동기의 착오가 법률행위 내용의 중요한 부분에 관한 착오에 해당할 경우에는 계약 자체를 취소하고 계약금을 반환받는 것이 가능하다.

 

따라서 분양계약을 체결할 때는 가급적 분양사 및 분양대행사의 설명에만 의존하지 말고, 문서로 작성되어 의사표시의 내용을 이루고 있는 사실을 기준으로 의사 판단을 해야 할 것이다.

 

 

이야기 요약

계약 체결 후 단순 변심에 의한 계약 해제는 계약금을 포기하고 가능 의사표시의 중요부분에 착오가 있거나 동기의 착오라 하더라도 상대방에 의해 유발된 동기의 착오의 경우 계약 취소 가능 시행사 측의 구두 설명에만 의존하지 말고 계약서에 기재된 사항을 정확히 확인 후 계약 체결해야